הנכס בר"ג שהפיל את ענבל אור יימכר

המנהלים המיוחדים של נכסי ענבל אור, בראשות עו"ד איתן ארז, צפויים להוציא בראשית 2018 למכירה את אחד הנכסים המשמעותיים שהחזיקה, כך נודע ל"כלכליסט". המגרש הוא ברחוב ז'בוטינסקי 104־102 ברמת גן. שטח המגרש הוא 2.2 דונם, ועל פי הערכות בשוק עשוי שוויו להגיע ל־100 מיליון שקל.

על פי התוכנית תכננה אור להקים במקומם של שני מבנים נמוכים השוכנים במקום כיום מגדל של יותר מ־30 עם יותר מ־185 דירות. עיריית רמת גן לא אישרה את התוכנית וממילא על פי מדיניות התכנון והבנייה העירוניות במקום ניתן היה לבנות עד 140 דירות לכל היותר. למרות זאת אור שיווקה את כל הדירות שתוכננו בה. כך נוצר מצב שאותו מכנה המפרק ארז "Over Booking": היקף מכירות שעולה על מספר הדירות שצפויות להיבנות בפועל.  

ענבל אור על רקע הקרקע ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן. כל אחד מהקונים יקבל כ־500 אלף שקל מהמכירה צילום: עמית שעל, נמרוד גליקמן

מכירת הנכס, המורכב משתי חלקות נפרדות, אושרה בדיון שהתקיים ביולי בפני נשיא בית המשפט המחוזי תל אביב, השופט איתן אורנשטיין. במהלכו אמרה מהנדסת העיר רמת גן עליזה גרנות-זיידלר כי מעבר לשטחי המגורים תתאפשר ככל הנראה גם תוספת שטחי תעסוקה ומסחר במקום: קומת הקרקע שתשמש למסחר, ומשרדים בקומה מעל.

השמאי דני טרשנסקי ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל מעריך את שווי הנכס בכ־100 מיליון שקל: ״על פי מסמכי החלקות, במקום ניתן לבנות מגדל של 30 קומות ובו כ־110 דירות. שווי הקרקע לפני היטלי ההשבחה, בגין תוספת הזכויות, היא 800 אלף שקל לכל דירה ולכן שווי הקרקע נע בין 100־80 מיליון שקל". טרשנסקי הוסיף כי "מדובר על פרויקט הצמוד לרחוב הראשי ולקו האדום של הרכבת הקלה, וסביר להניח כי לאחר שיסתיימו העבודות המחירים יעלו״. עם זאת ציין טרשנסקי, כי ליזם שירכוש את המגרש צפויות גם הוצאות בשל מטלות ציבוריות: שימור החזית של ז'בוטינסקי 104, שבו פעל בעבר מפעל "גרב" ובניית גן ילדים.

השכרת חדרים לשעה

מלבד ארז, מונה צוות המנהלים המיוחדים לנכס גם את עו״ד אמיר פלמר, המייצג את רוכשי הדירות בז'בוטינסקי 102, ועו״ד אלון פלס המייצג את הרוכשים ב־104. על אף שכבר ביולי אושרה המכירה, התהליכים לפרסום המכרז למכירת הנכס התארכו. בין הסיבות היתר בשל הקושי להגיע להסכמות על חלוקת התמורה מהמכירה. רק לאחרונה הוחלט כי שקבוצת הרוכשים בז׳בוטינסקי 104 המונה 124 קונים תקבל 80% מן התמורה של המכירה וקבוצת 102 עם 62 קונים תקבל 20%, כל זאת בניכוי שכר טרחת המנהלים.

כל אחד מהקונים כבר השקיע סכום של כ־500 אלף שקל בפרויקט. עם מכירת הנכס צפויים חברי קבוצה 104 לקבל בחזרה את מלוא כספם וחברי קבוצה 102 יקבלו 70%־60% מסכום השקעתם. 5 מיליון שקלים נוספים יועברו לקופת הכינוס.

בעיה נוספת שמעכבת את מכירת המבנים במקום היא פולשים שעושים שימוש אסור בנכס בז׳בוטינסקי 104. במקום יש גם חנויות מושכרות והבניין עצמו כולל דירות מגורים שהוסבו ממשרדים לשימוש של חדרים לפי שעה. רשות הכבאות הוציאה צו מינהלי לסגירת המקום.

"שאפתנות יתרה"

להסתבכותה של אור בקידום הפרויקט בז'בוטינסקי חלק מכריע בהתמוטטות עסקיה, ובמידה רבה זה הפרויקט שהוביל לפירוק הקבוצה שבבעלותה. עו"ד אלון פלס ממשרד פרגן, פלס ושות', המייצג את קבוצה 104 מסר "קיבלנו פרויקט עמוס בבעיות תכנוניות שכלל שאפתנות יתרה וחלומות מופרכים והזויים כאשר כל שומרי הסף, שתפקידם להגן מפני אותה שאפתנות כשלו בתפקידם. שנתיים אחרי תחילת הייצוג של הרוכשים ושנה אחרי קריסת אור רואים את העתיד ואת היכולת לחלק לאנשים את כספם תוך וודאות. אנו מצפים שרשויות הכיבוי יפעלו להפסקת הפעילות בנכס".