בלעדי לכלכליסט
דוד רפאל מקדם בניית 1,200 דירות בציר ז’בוטינסקי ברמת גן
במסגרת פרויקט פינוי־בינוי ייהרסו בשכונת הגפן 26 מבנים ותיקים, שבהם 340 דירות, ובמקומם ייבנו שמונה מגדלים, שבהם שלושה מפלסי מסחר
עיריית רמת גן וקבוצת רפאל נדל"ן של דוד רפאל מקדמות פרויקט פינוי־בינוי רחב היקף לאורך רחוב ז'בוטינסקי, כך נודע ל”כלכליסט”. על פי התוכנית, בשטח בן 14 דונם שבין הרחובות ז'בוטינסקי, הדר, תלפיות והתקווה ייהרסו 26 בניינים ישנים, הכוללים 340 דירות ו־50 בתי עסק, ובמקומם ייבנו שמונה בניינים בני 13־35 קומות, שיכללו כ־1,200 דירות.
עוד על פי התוכנית, שיצר האדריכל אילן פיבקו, צפוי הפרויקט לכלול שלוש קומות של מסחר ובילוי בארבעת המגדלים בני 35 הקומות שיפנו לרחוב ז'בוטינסקי. המגדלים בני 13 הקומות יפנו אל רחוב הדר הפנימי. התוכנית גם כוללת בניית מוסדות ציבור ושלושה גני ילדים.
לפני שנה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב את בקשתה של עיריית רמת גן לפרסם הודעה לפי סעיפים 78-77 לחוק התכנון והבנייה, שלפיה לא ניתן להוציא היתרי בנייה פרטניים עד שיואשר תכנון כולל למתחם. מאז נשקלו מספר חלופות תכנון שהוצעו על ידי מספר יזמים. עם זאת, על היזם שיבקש לקדם בסופו של דבר את הפרויקט בשטח, יהיה להציג בפני העירייה כמות מספקת של חתימות של בעלי הדירות בשטח, לפחות 50% בכל אחד מהבניינים. לדברי רפאל, יש בידיו חתימות של רוב תושבי המתחם. עם זאת, בפנייה לעיריית רמת גן לא התקבל אישור לכך.
לאחר שבמהלך שני העשורים האחרונים היתה רפאל נדל"ן פעילה בעיקר בתחום הפשרת קרקעות חקלאיות וארגון קבוצות רכישה, זהו הפרויקט הראשון שהיא מקדמת בתחום ההתחדשות העירונית. "בעבר היתה ההשקעה הנפוצה בקרב משקיעי נדל"ן רכישת קרקע חקלאית, אך היום השוק הולך לכיוון ההתחדשות העירונית, וגם אנחנו בוחנים היום שורה של פרויקטים בתחום", מסביר רפאל.
רחוב ז’בוטינסקי ברמת גן צילום: אוראל כהן בנוגע לפרויקט בז'בוטינסקי אמר כי התוכנית מקודמת על תוואי הרכבת הקלה, והוסיף: “אני שמח שהעירייה החליטה שהיא מתכוונת לקדם תב"ע (תוכנית בניין עיר). טעות נפוצה של הרבה עיריות היא לאפשר תב"ע נקודתית, נניח לפרויקט תמ"א 38, שאחר כך תוקע את כל המתחם. החוכמה היא לעשות משהו טוב לעוד הרבה מאוד שנים".
מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "מדובר במתחם משמעותי שכולל 26 בניינים קיימים. בוועדה המקומית הוחלט על פרסום הודעה לפי סעיף 78-77 לחוק, הקובעים מתן היתרים והודעה על הכנת תוכנית. התוכנית כלולה במסגרת תוכנית האב של שכונות הגפן ונחלת גנים ברמת גן, ועולה בקנה אחד עם מדיניות הבנייה של ראש העיר ישראל זינגר ושל סגניתו ויו”ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אביבית מאור־נמרודי, ולפיה מתעדפת עיריית רמת גן פרויקטים נרחבים של פינוי־בינוי על פני ביצוע תמ”א נקודתית (ברמת המגרש הבודד).
“לאחרונה, על רקע בקשת תושבים במתחם, התקיימה ישיבת תיאום בהשתתפות גורמי המקצוע, יזמים ותושבים. נציגי העירייה הדגישו כי לוועדה המקומית עניין רב בהתחדשות המתחם, והדגישו כי קיום הידברות בין בעלי עניין שונים, הפועלים לקידום התחדשות במקום, תסייע בקידום התוכנית באופן שיתאים לכוונות העירייה. העירייה מקדמת בימים אלה פרויקטים נרחבים בבאר אורה, באזור טרומן־עוזיאל וכאמור גם במתחם המדובר, וביום א’ השבוע הומלצה להפקדה תוכנית התחדשות נרחבת בסמטת מרים”.
ליבת העיסוק של רפאל עד היום היתה בתחום שיווק וקידום תכנון בקרקע החקלאית, תחום שרבים מהשחקנים בו אינם מתאפיינים ברמה אתית גבוהה. לדברי רפאל, גם היום רבים מהעוסקים בתחום הם ברמה מקצועית נמוכה מאוד: “באזורים רבים במרכז הארץ מוכרים לאנשים רסיסי קרקע ומרמים אותם. כל מי שמוכר פיסת קרקע של 83 מ”ר או 100 מ”ר באזורים שבהם רמת הצפיפות בהם בסוף היא לא יותר משמונה דירות לדונם - הוא נוכל”.
לדבריו, הוא מחזיק באופן פרטי במאות דונם של קרקע חקלאית, ובכמה אלפי דונם נוספים באמצעות החברה: “בכל מקום יש לי קרקע בישראל. אין מקום שאין לי קרקע. קניתי ברעננה, כפר סבא, נס ציונה, רחובות. אני מכיר את כל התוכניות בעל פה”.
על פסק הדין שניתן לאחרונה שלפיו המדינה לא תפצה בעלי קרקע חקלאית שנפגעו מהחלטה תכנונית הוא אומר: “מי שמכיר את המטריה לא יכול להיפגע. מי שיכול להיפגע זה אדם שניזון משמועות. 99% מהאנשים ניזונים משמועות. ההוא אומר ככה, השני ככה, ושניהם לא יודעים מה הם מדברים. היום יש היצע קרקע מוגבל באזור המרכז, ויש אזורים שהרכישה בהם היא בעלת סיכויים גבוהים של הפשרה עתידית. אבל צריך להבין את המטריה”.
