תל אביב ובני ברק: שיאניות הירידה במחירי הדיור

נתונים של מכון אלרוב למחצית השנייה של 2017 שנחשפים לראשונה מראים איפה בדיוק מתרכזות ירידות המחירים החריפות ביותר בנדל"ן. הירידות מורגשות יותר בדירות חדשות, בגלל עודף היצע, בעוד מחיריהן של דירות ישנות שומרים על יציבות

דותן לוי וענת דניאלי 10:3724.04.18

אם עד כה הסתפקנו בנתונים כלליים שמעידים על ירידת מחירים בנדל"ן, כעת ניתן לקבוע בוודאות כי מחירי הדירות בכמה מהערים הגדולות בישראל במגמת ירידה חדה - כך עולה מנתונים חדשים שמספק ל"כלכליסט" מכון אלרוב לחקר הנדל"ן הפועל בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב.

קראו עוד בכלכליסט:

ירידת המחירים החדה ביותר מבין הערים הגדולות חלה דווקא בתל אביב, שם צנח המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים סטנדרטיות ביותר מ־5.3%, מרמה של כ־3.15 מיליון שקל ברבעון השני של 2017 לרמה של כ־2.98 מיליון שקל ברבעון הרביעי.

במקום השני מבין הערים הגדולות ניצבת בני ברק, שבה חלה צניחה של כ־3.1% במחיר של דירת 4 חדרים סטנדרטית לאורך חצי שנה, מרמה של כ־2.01 מיליון שקל בממוצע ברבעון השני של 2017 לכ־1.94 מיליון שקל ברבעון הרביעי. הבאה בתור אחרי בני ברק היא חדרה, שבה ירד המחיר הממוצע מ־1.14 מיליון שקל ל־1.11 מיליון שקל - ירידה של 2.5%. אחריה ניצבת חיפה, שבה ירד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בכ־2% - מ־1.3 מיליון שקל ברבעון השני של 2017 ל־1.27 מיליון שקל ברבעון הרביעי. ירידה מתונה יותר בשיעור של 1.6% נרשמה בבת ים, בעוד בירושלים ירדו המחירים בכ־1.2%.

דירה למכירה בתל אביב צילום: דוד הכהן

ערים אלו הן חלק מרשימה של 12 ערים גדולות שאחריהן עוקבים חוקרי המכון עוקבים באופן קבוע, לצורך הכנת מדד היכולת לרכוש דיור המתפרסם ב"כלכליסט" אחת לרבעון. מי שאמונים על הכנת המדד הם ראש המכון ד"ר דני בן שחר והחוקר יוני בן בסט. "הנתונים נאספים ומפורסמים מדי רבעון ומתבססים על כל העסקאות לרכישת דירות ב- 12 הערים בעלות נפח המסחר הגדול ביותר. בתוך כך, מחושב מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים בעלת שטח ומפרט דומה בכל אחת מן הערים״, הסביר בן שחר.

"כלכליסט" שוחח עם גורמים בשוקי הנדל"ן בערים הנסקרות בניסיון להבין אילו גורמים הובילו לירידות המחירים ועד כמה הן מורגשות בשטח.

תל אביב: אין ביקוש ליוקרה

מיכאל ליטוינסקי, שפעיל זה 25 שנה בתיווך נכסים בתל אביב, מרגיש את הירידה במחירים. "קשה למכור היום דירות בעיר, זה לוקח בערך חצי שנה, במיוחד בדירות הגדולות. שם המחירים ירדו לפחות ב־10%. בקטנות הם ירדו בכ־5%", אמר. "יש פנטהאוזים שאני משווק שירדו כבר ב־10% ואין קופצים".

בני ברק: הישנות נחטפות

לדברי היזמית והמתווכת ריקי לוי מחברת r.l, אין תחושה שמדובר בשוק יורד, במיוחד לא בדירות יד שנייה. עם זאת, לפי לוי יש כמה גורמים שעשויים להוביל לירידה במחיר הממוצע, כמו למשל קיפאון מחירים בבנייה החדשה. לדבריה, "הירידה היא לא בדירות הקטנות אלא בדירות היקרות יותר. דירות של עד 1.7 מיליון שקל עדיין נחטפות".

עוד לטענתה, ייתכן שהירידה נגרמת מהעלאת הריבית על המשכנתאות והקשחת התנאים לקבלת משכנתא עבור הציבור החרדי. "לאנשים יותר קשה לקחת משכנתאות", אמרה. "בעבר בנק פאג"י למשל היה מקל על זוגות ומשפחות שביקשו משכנתא. היום זה לא קורה".

חדרה: נערכים לירידות

לדברי אבי קורש, זכיין רי/מקס מקצוענים חדרה, לפי העסקאות שנסגרו במשרדו ממוצע המחירים בחדרה לא ירד, למעט בשכונות היקרות יותר.

"בכל חדרה יש ירידת מחירים קלה ולא משמעותית. בנכסים היקרים יותר, מעל 2 מיליון שקל, הירידות יותר משמעותיות. יש תחושה של לקוחות שהשוק הולך לרדת".

חיפה: המשקיעים נעלמו

משיחות עם גורמים בשוק הנדל"ן החיפאי נראה כי הנתונים של מכון אלרוב לא מפתיעים אותם. עם זאת, להערכתם מדובר בירידות נקודתיות.

לדברי דרור אלוני, זכיין ומנהל סניף אנגלו סכסון חיפה, אחת הסיבות לירידות המחירים היא ריבוי פרויקטים באזורים מסוימים, בעיקר על הכרמל. "יש מספר רב של פרויקטים בכרמל שיצאו בבת אחת אחרי שנים של קיפאון. יש שם היצע גדול משמעותית משהיה בעבר בעוד הביקוש נותר זהה", אמר.

לפי אלוני, גם העובדה שמחירי הדירות בחיפה מלכתחילה היו זולים יחסית לאזורים אחרים בארץ תרמה לירידות. רמות המחירים הנמוכות הללו משכו אל חיפה בעבר משקיעים וזוגות צעירים, אלא שתוכנית מחיר למשתכן והכבדת המיסוי על משקיעים צמצמו את היקף הרכישות של הדירות הזולות בעיר.

ראש מכון אלרוב, ד"ר דני בן שחר צילום: עמית שעל

בת ים: יותר מדי תמ"א

יזמים ומתווכים בבת ים הגיבו בהפתעה לנתונים של מכון אלרוב. לדברי נתנאל טויזר, מנכ"ל ובעלים של חברת יסודות ליזמות ושיווק פרויקטים, הוא לא מרגיש את המגמה העולה מהנתונים. "בקו הראשון לים למשל המחירים רק עולים. אין נכסים למכירה", אמר. "לגבי כל העיר זה גם מפתיע. אנחנו לא מרגישים ירידה במחירים".

עם זאת, זכיין אנגלו סכסון בת ים סמי כנפו אמר כי ניתן לראות ירידה קלה במחירי דירות בפרויקטים חדשים. "יש כאן המון פרויקטים של תמ"א. ההיצע גדל אבל הביקוש עדיין לא התעורר", אמר.

ירושלים: בעיית היצע

לדברי זכיינית רי/מקס חזון בירושלים עליזה פרידלנד, הנתונים מפתיעים. "בשטח ממש לא ניכרו ירידות מחירים", אמרה. "בירושלים אין לנו מספיק מלאי להציע. אולי בערים כמו באר שבע או חדרה יש עודף היצע ואלי בגלל זה המחירים שם יורדים. בעיר שלנו אין מחיר למשתכן, אין קרקעות לבנייה וכשיש זה לוקח עשר שנים עד לדירה".