יו"ר לשכת השמאים: "העלאת הריבית עשויה לגרום לצינון נוסף בשוק הדיור"

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, איננו אופטימי בעקבות החלטת בנק ישראל אתמול (ב') על העלאת הריבית ל-0.25%. לטענתו, "ההחלטה עשויה לגרום לצינון נוסף של השוק. בתקופה האחרונה עיקר הרוכשים הם זוגות צעירים שרכשו דירות במסגרת מחיר למשתכן, והם צפויים להיפגע באופן מיידי משום שהמשכנתא שלהם תתייקר. בנוסף, גם עלויות המימון של הקבלנים גדלו".

מהתגובות בענף הנדל"ן להחלטה אמש עולה כי קיים חשש מאפקט שיוביל להאטה חריפה, עוד יותר מזו הנוכחית, בשוק הדיור בתקופה הקרובה. מנגד, יש שמאמינים כי להעלאת הריבית האמורה לא תהיינה כל השלכות על כח הקנייה, וכי יתכן כי שהרכישות אף יזורזו. אלו וגם אלו מסכימים שגם אם לעלייה שנרשמה אמש לא תהיה השפעה ניכרת על שוק הדיור בתקופה הקרובה, לעליות נוספות בוודאי שתהיינה השלכות רבות.

צילום: שרון צור

"יכולת גיוס האשראי תיפגע, צפויה ירידה בהיקף העסקאות"

"העלאת הריבית משפיעה על כלל מסלולי המשכנתא. באופן מיידי מושפע מסלול הפריים ואחריו יתר המסלולים, בשל גידול בעלויות הגיוס של הבנקים (תשואות אג"ח). עליית ריביות במסלולי המשכנתא תשפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי, ובהתאמה יכולת ההחזר החודשי של הלווים תפגע", אומר ערן כרמל, מנכ"ל חברת EWM פתרונות מימון.

כך לדוגמה, אומר כרמל, זוג שמרוויח 18 אלף שקל בחודש יכול, בהתאם למדיניות האשראי של הבנקים, להחזיר 5,940 שקל בחודש, במשכנתא לתקופה של 30 שנה ובגובה של 1.3 מיליון שקל. לדבריו, ההמלצה לכלכלת המשפחה עומדת על כך שאותו זוג יחזיר לא יותר מ-5,200 שקל לחודש, במשכנתא לתקופה של 30 שנה ובגובה של עד 1.15 מיליון שקל.

"לפני עליית הריבית, לאותו זוג הייתה היכולת לרכוש נכס במחיר של 1.5 מיליון שקל - וכיום הם יכולים לרכוש נכס במחיר של 1.4 מיליון שקל בלבד. זהו הבדל משמעותי בעולם בו הביקוש גבוהה מההיצע, בדגש על זוכי מחיר למשתכן. לפעמים פער כזה יקבע אם יוכלו להתמודד בהגרלות במרכז או בפריפריה, וזה גם עשוי להשפיע על המוטיבציה הכללית שלהם להיכנס לתוכנית, אם לא יתאפשר להם לרכוש דירה היכן שהם חיים.

כלומר, עלייה של 0.25% במסלולי המשכנתא בגלל העלאת הריבית תוריד את גובה המשכנתא שהזוג יוכל לקבל ב-100 אלף שקל, בכל אחד מחישובי יחס ההחזר. בשוק בו מחירי הדירות אינם יורדים, יכולת גיוס האשראי של זוגות צעירים תיפגע - ואנחנו צפויים לראות ירידה בהיקף העסקאות", סיכם כרמל.

אמיר כהנוביץ', הכלכלן הראשי של אקסלנס, אומר כי "ייקור המשכנתאות יוסיף להאטה בענף הנדל"ן ויכביד על המשק כולו", אך לטענתו הריבית לא תעלה לאורך זמן: "נראה שבנק ישראל חוזר על טעות העלאת הריבית של 2009, ולא מן הנמנע שכבר ב-2019 יחזור להוריד אותה. הידוק התנאים הפיננסים בישראל יכביד על מימון החברות, שכבר כיום מתקשות למצוא השקעות שיצדיקו את עלויות המימון הגבוהות, מה שבא לידי ביטוי בירידת שיעור המינוף שלהן".

"המהלך לא ישפיע מהותית על החלטות הקנייה"

מנגד, ישנם מי שחושבים אחרת, ואף רואים בהעלאת הריבית הזדמנות. על פי יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים, "לא נראה כי מהלך זה ישפיע מהותית על החלטות הקנייה של הקהל הישראלי בכל הנוגע לשוק הנדל"ן, אבל ללא ספק נראה רבים מאלה שעד כה ישבו על הגדר מזדרזים לסגור עסקאות על מנת לקבל את הריביות הנמוכות כעת - לפני עלייה של ריבית המשכנתאות".

עוד ציין כתב, כי "עליית הריבית היתה מהלך מתחייב לאור עליית הריבית בארה"ב. יחד עם זאת, כל יתר הפרמטרים הכלכליים המצביעים על יציבות במשק מנבאים כי ככל הנראה לא נראה המשך לעלייה הזו, וכי מדובר בהתאמה לעליית הריבית בעולם ולא מעבר לכך. לכן, לדעתי זהו בעיקר מהלך פופוליסטי של ממלאת מקום הנגיד שמעוניינת שיזכרו אותה".

גיל עובדיה, מנכ"ל-שותף בחברת Ewave Nadlan, מציין כי העלאת הריבית הייתה צפויה על פי מתווה אותו פרסם בנק ישראל מוקדם יותר השנה. לדבריו, "משקיעי הנדל"ן כבר גילמו בהערכות שלהם את העלאת הריבית הזו, וגם את אלו שצפויות במהלך 2019. לפיכך, איננו צופים השפעה מהותית על פעילות מגזר משקיעי הנדל"ן כתוצאה מהמהלך הנוכחי, ובפרט באזורי הביקוש, דוגמת תל אביב וגוש דן".

פולי טטרו, מנכ"ל משותף בחברת לידר טופ קפיטל, מוסיף כי "באופן מיידי העלאת הריבית פחות מדאיגה את הענף, אולם אם מדובר במגמה של העלאות ריבית של מספר אחוזים אז כמובן שזה מקטין את הכדאיות בנדל"ן. ראינו את זה לפני עשור וחצי, כשהריביות היו בשיעורים גבוהים מאד של 7-8% והכספים הלכו להשקעות אלטרנטיביות במקום לנדל"ן. אבל אנחנו רחוקים מאד מסיטואציה כזו".

"עדיין לא מדובר בעלייה שמשפיעה על גובה תשלום המשכנתאות או על מחירי הדירות, אבל היא בהחלט יכולה לייצר תודעה שאנחנו אולי לקראת העלאות ריבית נוספות. אם יתבצעו העלאות ריבית נוספות אנחנו בהחלט צופים שהמשכנתאות ומחירי הדירות יתייקרו, והנפגעים הראשונים יהיו הזוגות הצעירים שהתבקשו להמתין תקופה ארוכה עד לרכישת דירה", מסכמת טלי כהן, סמנכ"לית השיווק בחברת שפיר מגורים.

על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בספטמבר האחרון נרכשו 1,100 דירות חדשות מקבלן בלבד (בניכוי מכירות של דירות מחיר למשתכן, שעמדו בספטמבר על 700 יחידות דיור). זו ירידה של 28% ביחס לספטמבר 2017, והרמה הנמוכה ביותר של מכירות מאז אוקטובר 2011 שעמד בצל המחאה החברתית. גם בלמ"ס נרשמה ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2017 עד ספטמבר 2018) ירידה של 17.5% במכירות, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.