כחלון הימר בענק על הדיור - והביא תוצאות חלקיות

במאי 2015 משה כחלון נכנס למשרד האוצר, עם הילת רפורמטור שהקנה לו המאבק המוצלח בענקיות הסלולר וחמוש בתוכניות עבודה שהכין בתקופת "פסק הזמן" שלקח. כחלון היה ערוך להכנעתם ללא תנאי של מחירי הדירות, שלא חדלו לעלות בשמונה השנים שקדמו לכניסתו לתפקיד.

שלוש וחצי שנים אחרי שנכנס לתפקיד, ולאחר שהמטיר על שוק הדיור אינספור יוזמות להגדלת ההיצע ולהגבלת הביקוש, כחלון התחיל לראות בשנה האחרונה פירות ראשונים ועדיין לא לגמרי חד־משמעיים למאמציו. בינתיים, אלה מסתכמים בבלימה של ההתייקרויות, אולי אפילו ירידה קלה של אחוז או שניים.

כחלון בטקס הנחת אבן פינה לפרויקט מחיר למשתכן בלוד, ב־2016 צילום: דוברות משרד האוצר)

אחרי עשור שבו מחירי הדירות עלו ריאלית ב־100%, בלימה או ירידה מינורית הן בוודאות לא תמונת הניצחון שעליה כחלון חשב בתחילת הדרך. אולם לאחר שנים של מהלכים כושלים מצד ממשלות קודמות, גם הבלימה הנוכחית יכולה להיחשב הישג.

על הדרך, צעדי האוצר בשנים האחרונות יצרו האטה חריפה בשוק הנדל"ן למגורים. האטה זו התבטאה בין היתר בירידה במספר העסקאות ובירידה במספר התחלות הבנייה — התפתחות שעלולה להוביל בעתיד לזינוק מחודש במחירים. אבל עם זה כבר יצטרך להתמודד שר האוצר הבא.

המחיר של מחיר למשתכן

כדי להשיג את יעד הורדת המחירים, כחלון הוביל עשרות החלטות. השתיים המשמעותיות שבהן הן יוזמת מחיר למשתכן והכבדת המיסוי על רוכשי דירות להשקעה. מחיר למשתכן, שהעבירה באופן גורף את כלל קרקעות המדינה המיועדות למגורים למסלול של בניית דיור מוזל, הובילה לטלטלה בשוק הדירות ולתופעת לוואי של האטה חריפה. במחיר למשתכן ביקש כחלון להעניק עזרה ראשונה לפלח שאותו זיהה בצדק כזה שספג את הפגיעה הקשה ביותר בעקבות התייקרות הדירות: רוכשי הדירה הראשונה, שבעידן שלאחר ההתייקרויות כמעט שלא מסוגלים עוד לרכוש דירה בתנאי השוק. מאז, קרוב ל־60 אלף מהם כבר הגרילו זכות לרכישת דירה במסגרת היוזמה.

לאורך דרכה, מחיר למשתכן ספגה ביקורת משני סוגים עיקריים: תפעולי ומהותי. ברמה התפעולית, רבים מהזוכים נוכחו כי ארוכה מאוד הדרך אל הדירה המוזלת, שכן התוכנית רווית חסמים. במידה רבה, מי שאשמים בכך הם כחלון ופקידיו, שבלהיטותם למשוך את הזוגות הצעירים אל היוזמה, הגרילו עשרות אלפי דירות בשלבים מוקדמים מאוד, הרבה לפני שניתנו להן היתרי בנייה. וכך נוצר מצב שבו ניתן היתר בנייה רק ל־22 אלף דירות, בעוד 58 אלף איש כבר זכו בהגרלות.

ברמה המהותית עלו סימני שאלה, בעיקר מצד גופים מהצד השמאלי של המפה הכלכלית כמו מכון אדוה, אם התוכנית מעניקה סיוע בדיור למי שבאמת זקוקים לו, כלומר השכבות החלשות. בניתוחים שהציגו גופים אלו עלתה תמונה הפוכה, שלפיה הנהנים המרכזיים מהתוכנית הם בני המעמד הבינוני ומעלה - בעוד לזוגות הצעירים מהעשירונים התחתונים עדיין אין יכולת לרכוש דירה, גם לא במחירים המוזלים.

מאות אלפי מילים נכתבו ועוד ייכתבו על מחיר למשתכן, אולם בין אם תומכים בה או מתנגדים לה, לא ניתן להתעלם מהאופן שבו כחלון קשר את גורלו הפוליטי בהצלחתה, גם אחרי שזו החלה לחרוק. בעידן שבו בריחה מאחריות לכשלים היא הנורמה השלטת במערכת הפוליטית, מדובר בעובדה ראויה לציון.

אין מקום לעוד יוזמות

במקביל, כחלון קידם כאמור שורה של צעדי מיסוי, שתרמו אף הם לעצירת המחירים ולהאטה במכירת הדירות. צעדים אלה כוונו בעיקר כלפי רוכשי הדירות להשקעה.

במאבק המתוקשר של כחלון לאישורו של חוק מס דירה שלישית גברה ידם של המתנגדים, שהצליחו לטרפד אותו בבג"ץ, אך בסופו של דבר התברר שלא היה בו צורך. הכבדת מס הרכישה לרמה של 8%‑10%, שנעשתה חודשים ספורים לאחר כניסתו של כחלון לתפקיד, הפחיתה באופן דרמטי את אטרקטיביות הדירות להשקעה. התוצאה: שיעור המשקיעים מתוך כלל רוכשי הדירות הגיע לשפל היסטורי של כ־13% בממוצע לחודש בחודשים האחרונים.

לצד המהלכים שבהם נחל כחלון הצלחה יחסית, חלק מהבטחות הבחירות שלו נותרו לא ממומשות. כך למשל, בכל הקשור להסדרת שוק השכירות, וקידום חוק שכירות הוגנת שעליו התחייב בטרם נבחר, לא נרשמה התקדמות של ממש. גרסה מסורסת ומעוקרת של החוק שאושרה לבסוף הותירה את שוק השכירות פרוץ כשהיה, ומגורים בשכירות עדיין אינם מהווים חלופה הולמת למגורים בבעלות.

הדבר נכון גם לגבי יוזמת קודמו של כחלון, יאיר לפיד, להקמת שוק מפותח למגורים בשכירות ארוכת טווח באמצעות חברה ממשלתית שתיזום פרויקטים. יוזמה זו נדחקה בתקופת כחלון לשוליים, בעיקר בשל מחויבותו של שר האוצר לתוכנית מחיר למשתכן, ששתתה 98% מקרקעות המדינה המיועדות למגורים.