מחירי המשרדים עולים - אך התשואות בירידה

מחירי השכירות למשרדים בתל אביב הוסיפו לעלות ברבעון הראשון השנה, ולראשונה הגיעו לממוצע של 100 שקל למ"ר - כך עולה מסקירה של חברת CBRE ישראל לענף המשרדים בתל אביב וגוש דן. המחיר משקף עלייה של כ־2% לעומת הרבעון האחרון של 2018, וכ־5% בטווח של שנה.

מגדלי עזריאלי צילום: בלומברג

לפי CBRE, הסיבה להמשך עליות המחיר בתל אביב היא שמגדלי המשרדים בעיר ממשיכים ליהנות מביקושים ערים, בעיקר מצד חברות הייטק וגופים בינלאומיים כמו פייסבוק, גוגל ומוטורולה, שהרחיבו בשנים האחרונות את פרישתן בישראל. "כל עוד ענף ההייטק ממשיך לצמוח, ההערכה היא שנראה עוד ועוד חברות שמחפשות שטחים ומבקשות להגדיל את היקפי המשרדים שלהן", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל. "החברות הללו מוכנות לשלם הרבה כסף כדי להיות בתל אביב, והן מבקשות את מרכז העסקים שיוכל להביא להן את העובדים הכי איכותיים". לפי מוקמל, תפוסת המשרדים באזור תל אביב עומדת על 94%.

עם זאת, על אף עליית מחירי השכירות, נמצא כי התשואה על המשרדים בכל הארץ בתחילת השנה דווקא בירידה. בעוד שב־2018 עמדה התשואה הממוצעת למשרדים על 7.2%, ברבעון הראשון השנה התשואה ירדה ל־6.75%, ירידה של למעלה מ־6%. לפי CBRE, הירידה בתשואה נובעת מהיעדר נכסים למכירה, שהוביל לעליית מחירי המכירה.

מחוץ לתל אביב יש יציבות במחירי השכירות במרבית האזורים, עם עליות קלות בחלק מהערים. בהרצליה, המדורגת שנייה ברמת דמי השכירות, 86 שקל למ"ר, לא חלו שינויים ברמת דמי השכירות, וכך גם באזור רמת גן, שבה המחיר הממוצע הוא כ־82 שקל למ"ר בחודש. בפתח תקווה 57 שקל למ"ר, ברחובות כ־54 שקל למ"ר, עלייה של כ־2%, וברעננה כ־61 שקל למ"ר, גם עלייה של כ־2%.

אזור התעסוקה של רעננה ממשיך להתפתח ולמשוך אליו חברות הייטק בזכות הפיתוח והמחירים הנמוכים יחסית לתל אביב. בין היתר מתוכנן מעבר של אמדוקס לאזור התעשייה קריית אתגרים, והוא כולל כבר היום את HP, SAP ו־Nice.

האזורים המובילים בת"א מבחינת ביקוש ואכלוס הם מתחם שרונה, בו אוכלסו 110 אלף מ"ר מתוך 119 אלף מ"ר קיימים, ושאליו מתווספים כעת מגדלי הארבעה המשתרעים על שטח של כ־86 אלף מ"ר ונמצאים בשלבי אכלוס; ציר מנחם בגין הכולל את מרכז עזריאלי, פרויקט מידטאון ועוד; וכן ציר יגאל אלון, שבו אוכלס בשנה האחרונה פרויקט תוצרת הארץ.

ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל. "כל עוד ההייטק יצמח, נראה עוד ועוד חברות שמחפשות שטחים"

הסקירה כללה רק את המשרדים המוחזקים ומנוהלים בידי גורם אחד, ולא את משרדי קבוצות הרכישה. זאת משום שבמגדלים של קבוצות רכישה יש שוני בגובה דמי השכירות בין בעל נכס אחד לשני בהתאם למצב הכלכלי, גודל הנכס וכדומה. לפי מוקמל, מצבם של בעלי השטחים הקטנים פחות טוב היות והם נפגעים מחברות שמספקות משרדים בתנאים מלאים כמו WeWork וריג'ס, ויותר קשה להם לאתר שוכרים של משרד פרטי. לדבריו, החברות המשמעותיות שוכרות מהבניינים שנמצאים בבעלות אחת, ולא מנכסים שנבנו בקבוצת רכישה.

כן נמצא כי 70% מהשוכרים במתחמי Co–working באזור תל אביב 70% הם חברות הייטק וחברות סטארט־אפ. ב־2019 ייפתחו מתחמי Co–working נוספים בשטח של כ־50 אלף מ"ר.