סרבן תמ"א 38 הפסיד בתביעה נגדו ואולץ לחתום על ההסכם

כיום יש 22 דירות בבניין רכבת בן 3 קומות ו-5 כניסות ברחוב בני משה בתל אביב, הסמוך לבית החייל. 18 בעלי דירות תבעו דייר אחד, כאשר כל הדיירים מלבדו חתמו על הסכם למימוש פרויקט תמ"א 38. ההסכם לביצוע הפרויקט שנחתם ב-2013 עם חברת אקו סיטי כולל תוספת של 25 מ"ר לכל דירה, מרפסת בגודל 9 מ"ר, חיזוק הבית מפני רעידות אדמה, בניית מתקן חניה רובוטי, תוספת ממ"ד לדירות, הוספת גינות לדירות הקרקע ועוד. היזם יקבל 16 דירות שייבנו על גג המבנה, אותן ימכור בשוק החופשי.

פרויקט תמ"א 38. ארכיון צילום: אוראל כהן

הסרבן התנגד לפרויקט משום שהכניסה למתקן החניה הרובוטי סמוכה לדירתו, עובדה שלטענתו תגרום למטרדים, וכן משום שהמתקן מתוכנן לשמש גם בניין סמוך ועל פי עמדתו אי אפשר להעביר זכויות ברכוש משותף (כלומר מתקן החניה) בלי הסכמה של כל בעלי הרכוש - הדיירים.

בנוסף, הדייר התנגד להצמדת חלק מגינת הבניין לדירות הקרקע, כתחליף למרפסת שקיבלו דיירים במקומות הגבוהות. המתנגד גרס כי משום שזה רכוש משותף אפשר לעשות זאת רק בהסכמה של 100% מהדיירים.

עוד נטען כי היזם הבטיח לפצות אותו בגין הפגיעה שגרמה הקרבה למתקן החניה, אך מעולם לא ניהל איתו משא ומתן על גובה הפיצוי, אלא החליט על דעת עצמו מהו סכום הפיצוי. לטענתו גובה הפיצוי נקבע ב-2013 ומאז ערך הדירות עלה.

השבוע, לאחר שנתיים של דיונים, דחתה המפקחת על הבתים המשותפים את רובן המכריע של טענות המתנגד. המפקחת קבעה כי הסדר הפיצוי לדירות הסמוכות לאזור הכניסה לחניה הוא הוגן ושיוויוני ואף ציינה שטענות המתנגד נטענו ללא כל חוות דעת או תחשיב שמאי.

כמו כן קבעה המפקחת שסמכויותיה להכריע במחלוקות הנוגעות לרכוש המשותף כוללות גם הסדרים הנובעים מפרויקט התמ"א. משום שלכל בעלי הדירות בקומות הטיפוסיות מתווספות מרפסות שמש, ניתן להצמיד שטחי גינה לדירות הקרקע ללא הסכמת 100% מבעלי הדירות, אולם היא קבעה כי שטחי הגינה של דירות הקרקע יוקטנו כך שיהיו זהים לשטחי המרפסות שיתווספו לדירות בקומות הטיפוסיות.

עו"ד אורית נמדר אבני ממשרד ברון ושות' המייצגת את בעלי הדירות בפרויקט מראשיתו, אמרה כי "עריכת הסכם הוגן לבעלי הדירות, מוכיחה את עצמה כאשר מונחת עליו "זכוכית המגדלת" של המפקחת על הבתים המשותפים".

עוה"ד של החברה היזמית, מישל ארד ורפי חיימוביץ ממשרד ארד לוקסנבורג ושות', אשר הגישו את התביעה בשם בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מסרו בעקבות פסק הדין: "המפקחת על הבתים המשותפים אישרה את הטיעון כי על פי הוראות תמ"א 38 יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות, ולא בהסכמת כל בעלי הדירות, לצורך ביצוע של חניון משותף לשני בניינים סמוכים".

עו"ד דולפין מינצר-כרמון שותפה במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים, טוענת שמדובר בפסק דין חשוב: "ראשית, חשוב להכיר בעובדה הפשוטה - 21 דיירים מתוך 22 מסכימים לפרויקט תמ"א 38/1 אשר יצא לדרך בשנת 2010, ובעלים של דירה אחת מצליחים לעכב את הפרויקט במשך שנים רבות. יחד עם זאת יש בפסק הדין קביעה חשובה - לראשונה הוכרה האפשרות להצמיד לאיזו מהדירות הקיימות (להבדיל מהחדשות) שטחי חצר".