בשורת הפינוי־בינוי מגיעה למרכז המסחרי

תוכניות הפינוי־בינוי, המיושמות בענף המגורים, מתקשות להגיע למרכזים המסחריים והחנויות. עד כה טרם יצא לדרך פרויקט כזה על טהרת השטחים המסחריים, ולא בכדי - אם באזורי מגורים הליכי הפינוי־בינוי רוויי חסמים, בשטחי מסחר ההליכים הללו מורכבים פי כמה. ובכל זאת, סנונית ראשונה בתחום יוצאת לדרך. לכלכליסט נודע כי בשכונת נווה שרת בצפון תל אביב מקודמת תוכנית להריסת מרכז מסחרי ישן ובניית מרכז חדש במקומו.

גם בתחום הפינוי־בינוי למגורים נחשבת נווה שרת לחלוצה, שכן ראשוני הפרויקטים בתל אביב קודמו בה. עד כה אוכלסו בשכונה כבר שלושה פרויקטים כאלה ומקודמים עוד למעלה מעשרה. אלא שבינתיים נותר על כנו המרכז המסחרי השכונתי ישן, שהיקף המסחר בו אינו נותן מענה לאוכלוסייה הגדלה באזור בעקבות התחדשות בנייני המגורים. המרכז המסחרי כולל היום 40 חנויות, ותוכנית לפינוי־בינוי כבר הוצגה באגף תכנון צפון בעיריית תל אביב. בינתיים בעלי החנויות חותמים על הסכמים בעצלתיים והחסמים רבים, אך החברה היזמית אשלי לי־רן, בבעלות אשר אלון ורוני בריק, אופטימית.

מהלך דרסטי

המרכז המסחרי ברחוב בית אל 12 בנווה שרת משתרע על קרקע בת 10 דונם, הוא בנוי בשתי שורות של חנויות בנות מפלס אחד ובניין מגורים בן 70 דירות. עוד הוא כולל שטח ציבורי פתוח וחניון על קרקעי. על פי התוכנית המקודמת במקום, החנויות ובניין המגורים ייהרסו, ובמקומם יוקמו כ־80 חנויות בשני מפלסים ובניין מגורים חדש בן 20 קומות עם כ־200 דירות. כמו כן החניות ייהרסו לטובת העצמת המרחב הציבורי שיכלול כיכר עירונית ומבנה עירוני, וחניון תת־קרקעי יוקם מתחת לשטח הציבורי. לצוות תכנון צפון בעיריית תל אביב הוגשו מספר חלופות, והחלופה המועדפת צפויה להידון בפורום מהנדס העיר.

מרכז מסחרי בשכונת נווה שרת בתל אביב צילום: שאול גולן

האדריכל גיל שנהב, עורך התוכנית, הציג את קשיי ההליך: "בנווה שרת יש כבר שלושה פרויקטים מאוכלסים של פינוי־בינוי, במסגרתו נהרסו ונבנו מחדש מאות דירות.

עו"ד רועי שובל צילום: יחצ

מנגד, הרבה יותר קשה להרוס מרכז מסחרי, שדווקא הוא לב השכונה. בניגוד לבנייני המגורים החדשים שפזורים ברחבי השכונה, המרכז המסחרי נותר כשארית ישנה שלא מתאימה לשכונה המתחדשת וגם להיקפי האוכלוסייה הגדלה.

"דיאלוג עם בעלי עסקים הוא הרבה יותר מורכב מבעלי דירה. בפינוי־בינוי של מגורים אדם מפנה דירה, מקבל שכירות, ובתום שלוש שנים מקבל דירה חדשה. כשיש חנות פעילה קשה מאוד להגיד לבעל העסק לצאת מהחנות ולעבור לחנות אחרת, באזור אחר. מדובר במהלך דרסטי, שיש בו עד כדי גדיעת פרנסה, בטח אם זו חנות שכונתית שנותנת שירות לאוכלוסייה, לפעמים 30 שנה, כמו מינימרקט או מספרה. הדיאלוג עם חנות הוא לא רק על שטח החנות כמו בדירת מגורים, אלא גם על נושא הרווחיות ורצף הפעילות של החנות, כי אי אפשר להשבית עסקים. רציפות המסחר היא קריטית לעסק שכונתי. לכן חנות התמורה חייבת להיות איכותית ולשקף ציפיות לא רק מבחינת שטח".

חיים קסנטיני, בעל מינימרקט כל־בו חיים במרכז המסחרי, שחתם על הסכם פינוי־בינוי, אמר ל"כלכליסט": "החנות כבר קטנה והמרכז ישן. כל חורף יש פה הצפות וכל התשתיות פה ישנות. החניות פה לא מספיקות, ומזמן היה צריך לחדש את המרכז הזה. בעלי החנויות האחרים צריכים להתעורר כי המצב פה רק יחמיר. הבעיה שאני לא יכול לסגור את החנות אפילו לא ליום אחד. אם אני מפנה את החנות זה רק למבנה זמני בזמן הבנייה עד לחנות הקבועה החדשה, ואני עושה את המעבר בלילה, ובבוקר כבר פותח את המקום הזמני. אני לא יכול לסגור מינימרקט פעיל אפילו לא ליום". על פי התוכנית שהיזמים מבקשים לקדם, לחנויות שקשה מאוד להפסיק את פעילותן יוצעו שני מסלולים: פינוי למבנה זמני שיוקם בשטחים הפנויים; או בינוי־פינוי - כלומר בניית החנויות החדשות תתבצע לפני הריסת החנויות הישנות. פתרון זה דורש הסכמה של עיריית תל אביב, ויוטמע בתב"ע שתוגש בקרוב לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

לפי האדריכל שנהב, החנויות החדשות יוקמו בשני מפלסים ויכללו תקרות גבוהות וחזיתות גדולות, בניגוד לחנויות הקיימות. "במקום חניה תהיה כיכר עירונית ובה מבנה עירוני ציבורי חדש ואיכותי שיזרים חיים לכל השכונה במטרה לשמור על מיקומו כמרכז פעילות שכונתי", אמר שנהב. "מאחר שהאוכלוסייה בשכונה כמעט תשלש את עצמה כשימומשו כל הפרויקטים של הפינוי־בינוי בשכונה, יש צורך במרכז עירוני ציבורי חזק. החניה עצמה תהפוך לתת־קרקעית, וכל הפריקה, הטעינה ושינוע האשפה יהיו תת־קרקעיים".

הדמיית הפרויקט בשכונת קריית משה ברחובות הדניה: משרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים

מזרחית למרכז המסחרי קיים שטח ציבורי ירוק נרחב, הגדול ביותר בשכונה, שטופוגרפית מצוי במפלס גבוה מהקרקע. חלק מהאתגר התכנוני בפרויקט הוא לחבר בין המרכז המסחרי לבין הגינה ולהנגיש אותם זה לזה. "אנחנו מתכננים קודם מרחב ציבורי, שכולל קשר בין הכיכר העירונית לבין הגן הציבורי שגבוה ממנה בשלושה מטרים",

אשר אלון, מיזמי הפרויקט בנווה שרת צילום: יחצ

הסביר שנהב. "הצגנו לעירייה מספר חלופות לקישור, אחת מהן שמבנה הציבור ישמש כמתווך, ומי שעובר בו יוכלו לעלות למפלס הגן והפוך".

אשר אלון, מבעלי אשלי־לי רן, שמקדמת את הפרויקט: "הפרויקט הוא יוצא דופן והבקשה שלנו מהעירייה היא לתת לפרויקט עדיפות עליונה, אחרי שביצענו מספר פרויקטים של פינוי־בינוי למגורים בשכונה והגיע תור המרכז המסחרי. זה שנתיים שאנחנו מנסים לקדם את הדברים תוך הגשת חלופה שמקובלת גם עלינו היזמים וגם על הדיירים".

לדברי עו"ד רועי שובל ממשרד שובל יושע, שמייצג בעלי חנויות במרכז המסחרי נווה שרת, יזם צריך להבין שבמו"מ עם בעלי חנויות כל עסק הוא עולם ומלואו, והשונות היא הרבה יותר גדולה מזו שבין בעלי דירות: "פינוי־בינוי שיש בו מרכז מסחרי, חנויות או חניונים מחייב התייחסות אחרת ומציאת פתרונות יצירתיים. כשמדובר בחנויות, יש להבחין בין חנות שהיא גם מקור פרנסה ומשלח ידו של בעל הנכס ובין חנות שבעליה משכיר אותה. הבעלים שגם מפעיל את החנות ומתפרנס ממנה לא תמיד יכול לשכור מקום חלופי ולהמשיך לעבוד. ספר שכונתי למשל אינו יכול להעתיק את הפעילות כי הלקוחות שלו מקומיים, והפעילות מבוססת מיקום ומוניטין אזורי. המוניטין של עסקים אלה לא מבוסס על חיפוש בגוגל. לכן אחד האתגרים הוא למצוא מנגנון פיצוי הולם ולקבוע על פי מה יינתן הפיצוי, האם לפי שווי הנכס, לפי הרווח החודשי או נוסחת פיצוי אחרת שתיקבע על ידי מאפיינים ייחודיים של הנכס ושל הפרויקט".

עו"ד שובל מוסיף כי במקרה של חנויות מושכרות, אם מדובר בחנות שהשוכרים בה מתחלפים בתקופות קצרות יחסית, ניתן לפצותם בתשלום דמי שכירות. הבעיה נמצאת במקרים רבים שקיימים הסכמי שכירות לתקופות הרבה יותר ארוכות לעומת דירות מגורים: "הסכמי שכירות של חמש שנים פלוס חמש או עשר שנים בנכס מסחרי הם דבר מאוד מקובל".

עוד מסביר שובל כי בניגוד לדירות מגורים, לבעלי נכסים מסחריים פחות מהותי אלמנט החיזוק והשיפוץ, מאחר שהם אינם גרים בנכס, שבדרך כלל מצוי בקומת קרקע. לעומת זאת, "חשוב להם להגדיל את השטח, לשדרג את החזות של המרכז המסחרי, ולקבל פתרונות אחסנה וחניה". לדבריו, מה שהביא להסכמת בעלי חנויות במרכז המסחרי בנווה שרת הוא התחייבות היזם לבינוי־פינוי, כלומר שקודם כל ייבנו החנויות החדשות, וכך יוכלו העסקים המפונים להתחיל לפעול בהן, בלי שתיפגע רציפות העבודה. "מובן שזה לא אפשרי בכל הפרויקט, ואנו מוצאים פתרונות אחרים", אומר שובל ומוסיף כי גם בעלי חנויות שעוברים מיד עדיין זכאים לפיצוי על הפגיעה בעסקיהם בזמן הבנייה באזור: "גם לזה הצלחנו לקבל התחייבות לפיצוי ואת הסכמת היזם לבצע התאמות מושלמות לכל אלה שזקוקים לטיפול מיוחד".

ההתנגדויות התקבלו

שכונה נוספת שכוללת עסקים קטנים ונמצאת בתחילת הליך פינוי־בינוי היא קריית משה ברחובות. לדברי עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי, שייצג לאחרונה את בעלי העסקים שם - על מוסדות התכנון להבין כי סוגיית התמורות לעסקים צריכה להיות שונה מסוגיית התמורות לדירות מגורים.

הליך הפינוי־בינוי לשכונה אושר לאחרונה בוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור). טרם האישור הגישו בעלי העסקים התנגדות לוותמ"ל בטענה כי "התוכנית מאיינת את קיומם של עסקים הפעילים במשך שנים רבות, חלקם צברו מוניטין רב ומשמשים מקור פרנסה למשפחות רבות, בתקופת ביצועה בלי לייצר שטח חלופי. פינוי המתנגדים וחיסול עסקיהם הנוכחיים והשבתם רק לאחר הבינוי החדש יהווה מכת מוות כלכלית עבורם".

עוד נטען בהתנגדות כי מלבד הגדלת הזכויות, כמו בדירות המגורים, על התוכנית להקצות קרקע חלופית זמינה להעתקת העסקים בעת בניית הפרויקט: "כך יתאפשר להמשיך ולהפעיל את העסקים הקיימים גם בשלב הביניים. לא בנקל יכולה לבוא תוכנית חדשה לשכונה, ולהרוס במחי יד מפעל חיים. כחלק משיקולי התכנון יש לקחת בחשבון את העסקים הקיימים ואת שוויים הריאלי כעסקים פעילים".

לאחר הדיון בהתנגדויות נעשו שינויים בתוכנית, והמתנגדים קיבלו תוספת משמעותית של זכויות בנייה. "אנשי הוותמ"ל היו פתוחים לשמוע, להקשיב ולתקן את התוכנית", אומר כספי. "התוכנית במקור התעלמה מבעלי העסקים, אבל אט־אט גיבשנו יחד תוכנית כלכלית הרבה יותר. הזכויות גדלו בצורה משמעותית, תוספת של מאות אחוזים בהשוואה לתוכנית המקורית. על הוותמ"ל וועדות התכנון להיות פתוחות למציאת פתרונות נכונים לבעלי העסקים גם בתוכניות בהן קשה ליצור רצף פעילות של אותם עסקים".