"הקורונה עשויה לייקר את ריבית המשכנתאות"

בשונה משנים קודמות, מחירי הדיור של 2020 צפויים להיות מושפעים ממשבר הקורונה העולמי. תרחיש שבו המשבר יימשך מספר חודשים עשוי להיות בעל השפעה ניכרת על ענף הדיור. "סגירה של המדינה תגרום לפיטורים של עובדים וירידה בתוצר שמשמעותה ירידה בהכנסות ועלייה בשיעורי האבטלה”, אומר פרופ’ דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל”ן בפקולטה לניהול ע”ש קולר באוניברסיטת תל אביב. בן שחר הוסיף כי בעקבות כך “היכולת לרכוש דירה תיפגע בשל ירידה בהכנסה ובשל מגבלות בשוק המשכנתאות. ייתכן קושי ממשי לעמוד בהחזרי המשכנתה, והבנקים עשויים לגלם מרכיב של סיכון ולהעלות את הריבית על המשכנתאות”.

פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב. “ירידה חדה בביקושים עלולה להפוך את המשבר לכלכלי ריאלי" צילום: עמית שעל

עוד מסביר בן שחר כי זמן הוא המרכיב הקריטי בשלב זה. ככל שהמשבר יחלוף מהר יותר כך הסיכוי שהמצב יחזור לקדמותו יעלה. מנגד, הימשכותו של המשבר למשך מספר חודשים תטרוף את הקלפים: “גלי פיטורים ומצוקה של חברות בשוק ההון לעמוד בחובותיהן עשויים להוביל לירידה חדה בביקושים ולהפוך את המשבר שמקורו בנגיף הקורונה למשבר כלכלי ריאלי. את עיקר הסימנים אנחנו רואים כרגע בשוק ההון, והשאלה הגדולה היא אם היציאה מהמשבר הנוכחי תהיה מהירה או שהוא יביא איתו מיתון מתמשך. כך או כך, הואיל ולריבית המשכנתאות אין הרבה לאן לרדת, ומאידך פרמיית הסיכון עשויה לעלות, אינני צופה הקלה ממשית על רוכשי הדירות בטווח הנראה לעין”.

שנת 2019 הסתיימה במגמה מעורבת עבור רוכשי הדירות, כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה בישראל המתפרסם על ידי מכון אלרוב לחקר הנדל”ן בפקולטה לניהול ע”ש קולר באוניברסיטת תל אביב בשיתוף “כלכליסט”, שנערך על ידי פרופ’ דני בן שחר, ראש מכון אלרוב, וד"ר רוני גולן, חוקר במכון. סכום ההחזר החודשי ירד ב־2.3% לסכום של 7,806 שקל, אך ההון העצמי עלה ב־0.7% לסכום של 916 אלף שקל עבור דירת 4 חדרים.

הירידה במדד ההחזר החודשי מיוחסת בעיקר לירידה בריבית המשכנתה, שהשפעתה גברה על זו של עליות מחירי הדירות ברבעון. מנגד, העלייה בהון העצמי הושפעה מהירידה בשכר הממוצע והעלייה במחירי הדירות. מחירי הדירות ברבעון הרביעי עלו ב־1.3% בהשוואה לרבעון השלישי, הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה ב־0.23%, ושכר השכירים ירד בשיעור חד של כ־3.7%.

“הירידה בריבית היתה הדבר הכי משמעותי השנה, וזה פיצה על עלייה מתונה במחירי הדירות ועל הירידה בהכנסות. יותר משמחירי הדירות עלו, הריבית ירדה והשפיעה על היכולת לרכוש דירה. מחיר דירה ממוצעת ב־12 הערים עלה מ־1.96 מיליון שקל, והשנה חצה את ה־2 מיליון שקל, אך הירידה בריבית הביאה לעלייה זניחה בהון העצמי הנדרש, 916 אלף שקל”.

ההחזר החודשי הממוצע ירד ברבעון הרביעי לעומת הקודם ב־0.6% ל־7,806 שקל. בהשוואה לרבעון המקביל ב־2018, חלה ירידה של 2.3%.

מנגד, חלה עלייה בהון העצמי הנדרש לרכישת דירה. בעשירון השביעי למשל חלה עלייה של כ־6.4% בהשוואה לרבעון השלישי, לסכום של 808 אלף שקל. בחיפה חלה ברבעון הרביעי עלייה של 33 אלף שקל, שהם כ־3% מערך דירה ממוצעת בעיר; בחדרה חלה עלייה של כ־53 אלף שקל, שהם כ־3.6% מערך דירה בעיר; ובירושלים 112 אלף שקל, שהם 5.7%.

ביחס לרבעון המקביל ב־2018, ההון העצמי הנדרש בעשירון השביעי נותר כמעט ללא שינוי, וברמה העירונית ירידות נרשמו בשמונה ערים, למשל בשיעור של 55% בחיפה וכ־34% בחדרה.