ענף המחסנים עשוי להתאושש ראשון בחלוף הקורונה

ענף הלוגיסטיקה, הכולל שטחי אחסון סחורות, פגש את משבר הקורונה במצב טוב יחסית ליתר הקטגוריות בסקטור הנכסים המניבים, ולא פעם בשנים האחרונות הוא הוערך ככזה שעשוי לגלות עמידות ואפילו לצמוח במצבי קיצון. אל המשבר הנוכחי הוא הגיע ללא עודפים משמעותיים של נכסים, ולאחר מספר שנים של צמיחה שמשכה אליו משקיעים חדשים שהגיעו מחוץ לתחום. מחלקת המחקר של נת”מ נכסים פרסמה כעת סקירה שלפיה בחלוף הקורונה הענף יתאושש בתוך כמה חודשים בזכות המגמות והטכנולוגיות שדוחפות אותו קדימה.

כן הם מעריכים כי המשבר הנוכחי יביא הרבה מהחברות בתחום להיערך מחדש בנוגע למנגנוני האונליין והאחסנה. זאת על רקע ההאטה המשמעותית בתחומי מסחר, כגון אופנה, הפצה ושילוח, והצמיחה בתחומים כגון מזון.

נקודת חוזק נוספת של ענף הלוגיסטיקה היא הקלות היחסית שבה אפשר להשקיע בנכסים הללו. ההשקעה בהם מכונה השקעה “טיפשה”, שכן בשונה מנדל”ן למסחר, כשמדובר במחסנים אין צורך לדקדק במיקום. מספיק שהאזור מתאים לייעוד של מחסן, אין צורך במיתוג או בבניית תמהיל חנויות, ובדרך כלל מדובר בשוכר יחיד שמקבל את המבנה ברמת מעטפת לתקופה של עשר שנים, ובכך מסתיים חלקו של היזם.

צפי לפגיעה

ובכל זאת, בחברות הציבוריות העוסקות בתחום איש כרגע לא מדבר על הזדמנויות או על התאוששות מהירה. בינתיים הן מדווחות לבורסה על צפי לפגיעה בפעילותן ובהכנסותיהן. עם זאת, מרבית החברות עוסקות בתחומי נדל”ן נוספים, והדיווח הוא לכלל פעילותן.

חברת וילאר, מהחברות הישראליות הבולטות בתחום הלוגיסטיקה (עם נכסים בהיקף כולל של 340 אלף מ”ר), ציינה בדו”חות הכספיים שפרסמה בימים האחרונים כי היא חוששת מפגיעה בעסקיה ובאיתנות שוכריה בעקבות משבר הקורונה. מניית וילאר ירדה מתחילת החודש בשיעור של 25%, עדיין נמוך יחסית למדד מניות הנדל”ן בבורסה, שירד ב־38%. שלמה טיסר, מנכ”ל ובעל השליטה בווילאר, הודיע אתמול כי יוותר על מחצית מהמענק לשנת 2019 ועל דמי הניהול של ינואר־יוני 2020, בהיקף כולל של 2 מיליון שקל.

גם קרן הריט מניבים, המחזיקה בנתח משמעותי של נכסים מתחום הלוגיסטיקה, ציינה בדו”ח השנתי שלה, כשכבר היה ברור שמשבר הקורונה יפגע משמעותית במשק, כי תיתכן האטה וירידה בביקושים, פגיעה כלכלית בשוכרים, שיבקשו לצמצם שטחים, ובעקבות זאת ירידה בתפוסה אשר תשליך גם על הכנסות החברה.

מרלוג שופרסל במודיעין צילום: עמית גורן

על האטרקטיביות של ענף הלוגיסטיקה אפשר ללמוד מהחברה הכלכלית חדרה, שטרם משבר הקורונה החלה לקדם תב”ע חדשה לאזור התעשייה בחדרה, שתאפשר שימוש של מרכזים לוגיסטיים לצד שימוש של מגורים, דיור מוגן ומלונאות. לדברי המנכ”ל שי ארנט־כהן, התוכניות למרכזים הלוגיסטיים נשארו בעינן גם כעת, משום ש־97% מהסחורות המיובאות מגיעות דרך הים, ובזכות הקרבה של חדרה לנמל חיפה היא תיקח חלק בתוכניות הגדלת הנמלים, והדבר יצריך תוספת של שטחי מחסנים ומרכזים לוגיסטיים. “בטווח זמן של שלוש שנים אני חושב שהפגיעה הכלכלית העיקרית תהיה מאחורינו והמשק יחזור לספק נתוני צמיחה”, הוא אומר. “לכן ישנה חשיבות לא פחותה גם להיערך לעתיד כדי לדעת ולהתארגן מחדש בצורה חלקה ומהירה יותר, וכאן מתעצמת גם החשיבות של היכולת לתכנן ולאכלס אזור תעשייה חדש כמה שיותר מהר.

“ישראל היא אי, ובשונה מיבשות גדולות, יעד התוצרת שמגיעה לישראל הוא סופי. המשמעות היא משלוחים גדולים הדורשים שטחי אחסון נרחבים יותר, עלייה בהיקף הסחר האלקטרוני ובמספר היבואנים, דרישה לרמת שירות גבוהה יותר, תדירות משלוחים פנים־ארצית הולכת וגדלה ושימוש הולך וגדל במיקור חוץ שמשמעותו מחסנים גדולים יותר”.

לומדים מהמשבר

גם מוטי ויזל, מבעלי חברת vcell, המתמחה במחקרי ותחזיות שוק בתחום הקמעונאות והנדל”ן, סבור כי התובנות מהמשבר יהיו הגדלת ההשקעה בענף הלוגיסטיקה: “המשבר בסין, שהיא המפעל התעשייתי של העולם, גרם לעצירה ביבוא סחורות ויצירת מחסור בענפים רבים, חלקם מהותיים למשק, וזאת במשך תקופה ארוכה.

“מי שהיה לו מספיק סחורה במחסנים הסתדר למשך תקופה קצרה עד שגם אצלו נגמר. בשל כך למדנו על בשרנו שהמשמעות של אחזקת מלאי הופכת לקריטית הרבה יותר בעתות משברים, ואנו כאמור נמצאים בתחילתו של אחד כזה. הדבר יגרום להפקת לקחים בתחומים שונים כמו מזון, תרופות, מוצרים נלווים לרפואה ומוצרי הגיינה. יהיה צורך למצוא איזונים חדשים בין הגדלת היקפי מלאי ובין תהליכי שיווק ומכירה. בעלי עסקים ואחר כך יזמים ומשקיעים יידרשו לחשוב איך להגדיל ולשמור מלאי זמין כמה שיותר קרוב למרכזי אוכלוסייה. דבר שיעורר לבטח ביקושים גבוהים הרבה יותר לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה” .

אך יש גם קולות שמצננים את ההתלהבות מהמרלו”גים. אחד היזמים בענף סבור כי התייחסות ללוגיסטיקה כאל מקשה אחת חוטאת למציאות: “אחת הטעויות הנפוצות לגבי התחום היא ההנחה כי חלק רחב ממנו מיועד לפעילות המסחר האלקטרוני, כשבפועל מדובר בחלק שנמצא בצמיחה, אך הוא עדיין מהווה רק כ־20% מהענף. יש כמה סוגים של משתמשים. חברות שמחזיקות שטחי אחסון עבור מוצרים נדרשים שנסחרים באונליין יכולות לצאת נשכרות מהמצב, אך חברות שפעילותן נפגעה מהמצב ואין להן צורך בכל שטחי האחסון עשויות להיפגע”. כדוגמה הוא מציין את חברות השילוח ועמילות המכס, שבשלב זה נפח פעילותן ירד ל־40%-30%.

עוד הוא אומר כי הסברה שכמעט כל השקעה בלוגיסטיקה תצליח היא מוטעית: “יש חשיפות בלוגיסטיקה שלא כולם לוקחים בחשבון. יש הבדל בין להקים מבנה בשוהם או במודיעין בשטח של כ־5,000-3,000 מ”ר, שיושכר בקלות, ובין מבנה של 20 אלף מ”ר, שנמצא בקיבוץ או מושב מרוחק. במקרה הזה אם הלקוח עוזב יכולות לחלוף גם שלוש שנים עד למציאת הדייר הבא”. לסיכום הוא אומר: “בשלב הזה לא הצלחתי למצוא בלוגיסטיקה הזדמנות שמחייבת ‘להרים את הכסף מהרצפה’, ולדעתי הרוב יעדיפו להמתין עד יעבור זעם”.