בלעדי לכלכליסט
אלעד מגורים ושותפיה יבנו 1,800 דירות בשכונת הארגזים בדרום ת"א
תוכנית הענק אושרה להפקדה בוועדה המקומית והיא כוללת 5 מגדלים של 31 קומות, 2 מגדלים של 20 קומות, ו-7 בניינים של 7 קומות. התוכנית כוללת גם אפשרות לבניית 300 יחידות דיור מוגן, ולפחות 70 דירות להשכרה ארוכת טווח, מחציתן יהיו מסובסדות. הפיצוי למפונים מדורג ותלוי בפרק הזמן שבו הם מתגוררים בשכונה
אלעד מגורים החדשה של קרן JTLV2 ושותפיה יבנו 1,800 דירות בשכונת הארגזים בדרום תל אביב. תוכנית הענק אושרה היום (ד') להפקדה בוועדה המקומית תל אביב והיא כוללת 5 מגדלים של 31 קומות, 2 מגדלים של 20 קומות, ו-7 בניינים של 7 קומות.
- אלעד מגורים החדשה גייסה 100 מיליון שקל בהנפקת אג"ח; הביקושים עמדו על 255 מיליון שקל
- תשובה מוכר את אלעד מגורים לקרן JTLV 2 - לפי שווי של 275 מיליון שקל
- לאחר שנים של הליכים משפטיים: הסכם על מתווה התחדשות עירונית בשכונת הארגזים
יחד עם הדירות הרגילות, התוכנית כוללת גם אפשרות לבניית 300 יחידות דיור מוגן, ולפחות 70 דירות להשכרה ארוכת טווח, כאשר מחציתן יהיו מסובסדות ומוזלות וישמרו כך למשך 25 שנה.
התוכנית גם כוללת אפשרות לבניית מוסדות ציבור ששטחן העיקרי הבנוי הוא כ-70 אלף מ"ר, וכן שטחי משרדים ומסחר בהיקף של כ-10,000 מ"ר.
זו הפעם הראשונה שיש פרויקט של דיור להשכרה מסובסדת בדרום תל אביב, ובסך הכל הפעם הרביעית בתולדות העיר. הקושי של פרויקט מסוג זה הוא עלותו הגבוהה אל מול העובדה כי אינו רווחי. מהנדס העיר אודי כרמלי אמר בדיון כי זו "תוכנית חשובה בדברי ימי העיר, והבאתה לאישור הוא הישג יוצא דופן".
שטח של 126 דונם
התוכנית חולשת על שטח של 126 דונם מצפון לפארק דרום בתל אביב, ומדרום לרחוב לח"י, ובין שכונת עזרא שממערב לרחוב משה דיין ושכונת לבנה ממזרח. בשטח יש בנייה לא מתוכננת ובעיות ניקוז והצפות מידי חורף.
שכונת הארגזים בדרום ת"א צילום: עמית שעל
התוכנית נועדה להקים שכונה חדשה ולאפשר ליזמים לממן את עלות עבודות התשתית, הגבהת השכונה באופן שימנע הצפות, וכן פינוי ופיצוי התושבים שמתגוררים בכ-340 בתי אב, על פי מתווה שעליו הסכימו היזמים, העירייה והתושבים ב-2019.
הזכויות בשטח, שבבעלות רשות מקרקעי ישראל, נמכרו ב-1996 במכרז לחברות דנקנר השקעות, חשכורי הנדסה, ואבי מנופים (היום נקראת אביוד נכסים). ב-2004 דנקנר מכר את החברה לדלק נדל"ן של תשובה וב-2010 היא שינתה את שמה לאלעד מגורים. לפני חצי שנה תשובה מכר את החברה לקרן JTLV2 תמורת ל-275 מיליון שקל.
התוכנית התקפה כיום בשטח מאפשרת בניית 750 דירות בגודל ממוצע של 112 מ"ר, זכויות ששווין המוארך בשוק כ-650 מיליון שקל. בתוכנית החדשה השטח הממוצע השל הדירות הצטמק ל-80 מ"ר, אך התווספו יותר מ-1,000 דירות וכאמור זכויות למסחר, תעסוק ודיור מוגן.
גורמים בענף מעריכים כי הזכויות החדשות מקנות לשטח שווי של 1.3 מיליארד שקל. עם זאת ראש אגף נכסים בעיריית תל אביב אמר בדיון כי העלות המוערכת של פיצוי המפונים היא כ-200 מיליון שקל. לכך יש להוסיף את עלויות פיתוח תשתיות השכונה שנעמדות בעשרות מיליוני שקלים ויוטלו על היזמים. הערכות הן כי בניכוי הוצאות אלה, שוויו של השטח זינק בכ-400 מיליון שקל, אך מתוך הסכום הזה צפוי כי עיריית תל אביב תגבה היטל השבחה בשיעור של 50%.
שכונת הארגזים באחת מההצפות צילום: יובל חן
הפיצוי למפונים מדורג
באשר לפיצויים, ראש אגף נכסים של עיריית תל אביב, אלי לוי, הסביר כי הפיצוי למפונים מדורג ותלוי בפרק הזמן שבו הם מתגוררים בשכונה. משקי בית שהיו בשטח לפני 1996, שנה שבה שווקה הקרקע ליזמים ונערך סקר תושבים יקבלו דירת 3 חדרים בפרויקט. משפחות שהוכח כי הן בשטח משנת 1995 ועד 1998 יוכלו לקנות דירה תמורת 750 אלף שקל, משפחות שהגיעו לשטח בין השנים 2005-1999 יוכלו לקנות דירה תמורת מיליון שקל. בתי אב שהגיעו לאחר 2005 יקבלו פיצוי סימלי של 50 אלף שקל.
על פי התוכנית היתרי הבנייה יוצאו בהדרגה בשלושה שלבים על פי קצב התקדמת פינוי התושבים והצגת הסכמים חתומים של היזמים עימם או לחילופין פסקי דין שמאפשרים את פינויים. לוי העריך כי תוך שנה וחצי יחתמו הסכמים עם כל התושבים ולכל אחד כבר תוקצה דירה במיקום ידוע.
