מדינות העולם יוצאות נגד רוכשי הדירות להשקעה

שיעור המשקיעים שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בעשור האחרון נמצא בעלייה ב־2015, כך עולה מסקירה שפרסם אתמול אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר (ראו מסגרת). שר האוצר המיועד משה כחלון התייחס בסוף השבוע לתופעת רוכשי הדירות להשקעה בישראל, ואמר שמס רכישה של 20% על דירה שנייה ומעלה יהיה גבוה מדי, וזאת לאחר שבימים האחרונים נשמעו קולות שלפיהם בכוונתו להשית על המשקיעים מס בשיעור כזה.

הדיון בשאלה האם וכיצד יש להגביל רכישת דירות להשקעה אינו ייחודי לישראל ומתקיים במדינות רבות בעולם. לרוב ההצעה למסות או להגביל בדרך אחרת בעלות על דירה שנייה עולה כפתרון קסם במדינות שסובלות ממשבר דיור, ממש כפי שקורה אצלנו בשנים האחרונות. זהו כמובן גם אמצעי שנוקטת המדינה כדי להגדיל את הכנסותיה ממסים מאזרחיה, ולהרוויח גם מאזרחים זרים שמבקשים להשקיע בה.

אופן המיסוי משתנה ממדינה למדינה. ברוב המקרים המיסוי על רכישת דירה שנייה ומעלה נעשה על ידי הרשות המקומית, וזאת כדי לאפשר לה לווסת המנגנון על פי צרכיה. רשויות אלה הן לרוב הנפגעות העיקריות מהעיוותים שיוצרת תופעת הבתים להשקעה - הדירות הריקות, עליית מחירי השכירות וחוסר היכולת של התושבים המקומיים לרכוש דירות - ולכן פעמים רבות יהיו אלה הן שיגבו את כספי המיסוי על רכישת דירה שנייה, כדי שישמש כפיצוי על בעיות אלו.

אוסטרליה

שהמשקיעים הזרים ישלמו

בסוף השבוע הכריז ראש ממשלת אוסטרליה טוני אבוט על תוכנית חדשה למלחמה בזרים שרוכשים נדל"ן במדינה, שלפיה החל מחודש דצמבר הקרוב יחויב כל רוכש זר לשלם אגרה של 5,000 דולר אוסטרלי כדי להגיש בקשה לרכישת נכס.

בדומה לישראל, אוסטרליה סובלת ממשבר חמור בשוק הדיור ועל פי הערכות, בועת הנדל"ן שלה היא מהחמורות הקיימות כיום בעולם. מאז שנות התשעים התפתח באוסטרליה שוק דירות במחירים גבוהים עם מימון כמעט מלא מהבנקים ובריבית נמוכה. כך הלכה והתפתחה לה הבועה האוסטרלית, שהגיעה לשיאה השנה. המחירים נוסקים, ההון העצמי של תושבי המדינה נותר פחות או יותר באותה רמה, והר החובות של משקי הבית הולך ותופח - כיום הוא כבר עומד על 1.9 טריליון דולר ארה"ב.

לצד ירידה ברכישת דירה להשקעה יותר משקיעים רכשו יותר מדירה אחת על פי הנתונים, היקף רכישת הדירות על ידי משקיעים ירד בחודש מרץ בכ־7% ובכך הצטמצם משקלם ל־24%. זאת לאחר שגם בחודש פברואר נרשמה ירידה של כ־16% ברכישת דירות על ידי משקיעים יעל דראל, 2 תגובות לכתבה המלאה 

רכישות בתים של אזרחים זרים - שנמצאות בעלייה מתמדת - תרמו רבות לניפוח הבועה. על פי דו"ח של הוועדה הממשלתית לבחינת השקעות זרות, ב־2014 נרשמה כמות כפולה של רכישות נדל"ן על ידי זרים, חלקם הגדול מסין, לעומת 2013. הממשלה ניסתה להגביל עסקאות מסוג זה, אך הזרים הצליחו להתגבר על כך בקלות בעזרת מתווכים אוסטרלים שרכשו את הדירות עבורם בעסקאות רב־שלביות.

"האוסטרלים פשוט לא מצליחים להתחרות עם הזרים", אמר אבוט בסוף השבוע. "אנחנו חייבים להבטיח שאזרח זר שמבקש להשקיע את כספו לא יקבל עדיפות על פני אזרח אוסטרלי שמבקש למצוא קורת גג".

לצד האגרה הגבוהה, החוק כולל גם מנגנוני אכיפה מחמירים. אזרח זר שינסה להתחכם ולעקוף את ההגבלה ייאלץ לשלם קנסות כבדים ואף עלול למצוא את עצמו בכלא לשלוש שנים. מדובר בשלב ראשון בלבד מתוך תוכנית כוללת לעריכת רפורמה בתחום הנדל"ן באוסטרליה, שמטרתה להילחם במחירים המאמירים.

הרעיון להשית את האגרה על רוכשי דירות זרים עלה כבר בפברואר 2014, אך זכה לביקורת קשה של המגזר העסקי בטענה שיפגע בהשקעות הזרות באוסטרליה. ואולם, הנתונים האחרונים בנוגע לתרומתם של הזרים לניפוח בועת הנדל"ן אילצה את אבוט לנקוט באמצעים דרמטיים.

צרפת

בצרפת מתמודדים עם בעיה הפוכה, של מחירי נדל"ן צונחים, שמובילה לתופעה של טירות עצומות שנמכרות במחירים של דירות 4 חדרים במדינות אחרות. השוק נחשב לאטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים זרים, בעיקר ממדינות צפון אירופה ומבריטניה, שביקשו לרכוש בתי נופש בשל המחירים הנמוכים ומזג האוויר הנוח.

משה כחלון צילום: מוטי קמחי

הממשלה זיהתה את פוטנציאל הרווח וב־2012 החליטה להטיל מס של 15.5% על מכירה או על רווחים מהשכרת בתים הנמצאים בבעלותם של מי שאינו תושב האיחוד האירופי - סכום שהיה מסתכם לכרבע מיליארד יורו בשנה עבור ממשלתו של פרנסואה הולנד. בצרפת כבר מוטל כיום מס בשיעור של 19% על מכירת נדל"ן ומס בשיעור של 20% על רווחים מהשכרת נדל"ן. הבריטים, שנאלצו לשלם מס כפול, זעמו על ההחלטה ועתרו לבית המשפט העליון האירופי, שקבע במרץ כי מדובר במיסוי לא חוקי.

מדד המחירים הכללי בצרפת נמצא אמנם בירידה, אך באזורים מסוימים המחירים האמירו וגרמו לקושי אמיתי ברכישת דירה. בנובמבר הועלתה בפרלמנט הצרפתי הצעת חוק להטיל מס של 20% על רוכשי דירה שנייה באזורי ביקוש, שלפיה ב־1,151 יישובים שנמצאים ב־28 ריכוזים עירוניים ראש העירייה יוסמך להטיל את המס, אך לא יהיה מחויב לעשות זאת.

שוויץ

אוסרים לבנות באזור האלפים

ויש גם מי שלקח את העניין רחוק יותר. שוויץ ניצבה מול בעיה חמורה של עליית מחירי הבתים באזורי הנופש שלה עקב גל רכישות של בתים להשקעה, הן מצד אזרחיה והן מצד אזרחים זרים.

ב־2012 היא העלתה את הנושא במשאל עם, שבו החליטו רוב השוויצרים כי יש לאסור על בניית בתים שניים למטרות השקעה באזורים כפריים בהרי האלפים, שבהם כמות הבתים הללו עולה על 20%.

משקיעים זרים ומקומיים התנגדו בחריפות להחלטה וטענו שהרשויות הלכו צעד אחד רחוק מידי, ואף עתרו לבית המשפט העליון. הם הפסידו, ונכון לעכשיו חוק זה חל ב־570 ישובים בשוויץ.

סקוטלנד

בתים ריקים ישלמו כפול

מדינה נוספת שהחליטה להטיל הגבלות על שוק הדירות להשקעה היא סקוטלנד. באפריל 2013 העביר הפרלמנט הסקוטי חוק שמאפשר לרשויות המקומיות להטיל מס של עד 100% מגובה המס העירוני (ארנונה) על דירות שנקנו למטרות נופש, השכרה או שעומדות ריקות. כלומר, תושב מקומי או זר שבבעלותו דירה נוספת, עשוי לשלם לרשות המקומית מס עירוני כפול.

כך למשל, דירות שעומדות ריקות עד שנה יחויבו ב־150% מס עירוני, ואילו דירות שעומדות ריקות מעל שנה יחויבו ב־200% מס עירוני. ואולם, הרשויות המקומיות זכאיות להעניק הנחות בשיעור של עד 50% על פי שיקול דעתן.

גם בהולנד קיים מס דומה, המחייב אדם שבבעלותו בית נוסף לשלם מס עירוני מוגדל לרשויות העיר שבה הבית נמצא. גובה המס תלוי באופי השימוש בבית ובמספר הימים שהבעלים שוהה בו בשנה.

גם במערכת הבחירות הבריטית, שצפויה להסתיים ביום חמישי הקרוב, הפך נושא מיסוי הבתים השניים לאחד המרכזיים במצע של מפלגת הליברל־דמוקרטים. בדומה למצב בסקוטלנד, המפלגה מציעה להטיל מס עירוני כפול על בתים שניים על מנת להילחם במחירי הדירות הגבוהים באזורים הכפריים.

בשנים האחרונות ישנה בבריטניה תופעה הולכת וגוברת של תושבים עירוניים בעלי אמצעים שרוכשים דירות באזורים הכפריים למטרות נופש והשקעה - לרוב לטובת השכרה לתיירים כבתי קיץ. התופעה גרמה לעליית מחירים תלולה באזורים אלה, שממילא נמצאים בתחתית הדירוג הסוציו־אקונומי במדינה. כעת זיהה מנהיג המפלגה הליברל־דמוקרטית ניק קלג במצב המעוות הקיים הזדמנות לאסוף מצביעים לקראת הבחירות.

סין

דווקא מחבקים את המשקיעים

מי שדווקא הקל על ההגבלות על בעלים של דירה שנייה הם הסינים. הרשויות בסין החליטו על המהלך בסוף 2014 מתוך שאיפה לתת דחיפה לכלכלה, שהראתה סימני האטה.

כך למשל החליטו הרשויות להקל על מתן אישור לקבלת משכנתא למי שיחליט לרכוש דירה להשקעה, וכן להשוות את ההטבות הניתנות לרוכשי דירה שנייה לאלה שמקבלים רוכשי דירות ראשונות בכל הנוגע לריביות ואגרות שונות. נוסף על כך, מי שיש בבעלותו שתי דירות ומחליט על רכישת דירה שלישית - יזכה להקלות נוספות בקבלת משכנתא.

במרץ השנה החליטו הסינים להכניס הקלות נוספות לרוכשי דירות שניות. כך למשל, ההון העצמי הנדרש לטובת קבלת משכנתא לרכישת דירה שנייה ירד מ־70% ל־40%, ואילו מי שיבחר לרכוש בית שני מבין בתי הדיור הציבורי, יוכל לעשות זאת גם עם 30% הון עצמי.