תמ"א 38: עושים סדר בבלגן

בשנת 2005 אישרה מדינת ישראל תוכנית מתאר ארצית 38 שהינה תוכנית בעלת חשיבות לאומית שבבסיסה עומד רציונל חיזוק מבנים ישנים שאינם עומדים בפני רעידות אדמה ואשר לא נבנו בהתאם לתקן החיזוק המחייב ת"י 413. 

לימים, תוקנה התוכנית פעמיים והרחיבה את אפשרויות התכנון באמצעות מתן הקלות וחריגה מקווי הבניין. זאת ועוד: במסגרת תיקון מס' 2 לתמ"א 38 הורחבה היריעה ומרחב התכנון וזכויות הבנייה באמצעות מתן אפשרות להריסת המבנה והקמתו מחדש. כמו כן, עודכנו הוראות משלימות בדבר מתן הטבות מיסוי, פטורים מהיטל השבחה יחד עם קביעת מע"מ בשיעור אפס בגין שירותי הבנייה לדיירים, כחלק מתמריצים כלכליים.

ביקשנו מעוה"ד דינה בנבנישתי, העוסקת בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, לעשות בעבורינו קצת סדר "בבלגן".

בראש ובראשונה, יש לעמוד על ההבדלים בין שני מסלולי הבנייה המוקנים מכוח התוכנית:

תמ"א 38 במסלול חיזוק - מימוש זכויות הבנייה יבוצע באופן של חיזוק המבנה ובניית שתי קומות מלאות ועוד קומה חלקית (ובסה"כ 2.5 קומות) על הגג הקיים, וסגירת/מילוי הקומה המפולשת בד בבד עם הרחבת הדירות הקיימות. במסלול זה זכויות בנייה תב"עיות "נצבעות" בתוך זכויות הבנייה מכח התמ"א.

תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה - הריסת מבנה והקמתו מחדש בהתאם לזכויות הבנייה החלות במגרש מכח תב"ע בתוספת זכויות הבנייה המוקנות מכוח תמ"א 38. במסלול זה זכויות הבנייה אינן חופפות והאפשרות לתמרון תכנוני הינו גדול יותר. כמו-כן לכל הדירות יוקצו מקומות חנייה והדיירים ייהנו ממבנה חדש ומחידוש מוחלט של התשתיות.

תמ"א 38. תוכנית כלכלית שמימושה מבוצע בעיקר באזור גוש דן והשרון. צילום: יח"צ

חישוב שטחי בנייה במסלול הריסה ובנייה

בחודש נובמבר 2015 פורסם תיקון 3/א' לתמ"א 38 במסגרתו נקבעו הוראות בעניין אופן חישוב שטחי הבנייה בפרויקט במסלול הריסה ובנייה. התיקון לתוכנית פורסם לאחר מחלוקת גלויה בין עמדת היועמ"ש לממשלה לשעבר, יהודה וינשטיין, התומך בגישת חישוב שטחי בנייה באופן מצומצם, לבין עמדת המועצה הארצית לתכנון ובנייה התומכת בגישתו של יו"ר וועדת הערר היוצא מר מיכה גדרון, בדבר חישוב זכויות באופן מרחיב (הכולל את זכויות הבנייה התאורטיות המוקנות מכח התוכניות החלות במגרש). התוכניות פורסמה להתנגדויות ובשלב זה מצויה ההחלטה לפני הכרעה סופית אשר תהווה את הנוסח המחייב לתיקון כאמור.

רק לשם המחשת הדעות הסותרות וחוסר הוודאות תובא עמדת לשכת מהנדס עיריית ר"ג שפירסמה ביום 28/1/2016 מסמך מנחה לחישוב זכויות במסגרת מימוש זכויות מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, לפיו כל עוד לא יאושר תיקון 3/א' לתמ"א 38 או לחלופין עד שלא תוכרע העתירה המינהלית בעת"מ 14167-11-15 בעניין חורגין 15, יחושבו זכויות הבנייה בהתאם להנחיות היועץ המשפטי לממשלה, קרי חישוב זכויות הבנייה באופן מצומצם.

לאור האמור, ולאור הגישות הסותרות הקפיאו חלק מהוועדות המקומיות תהליכי אשרור של היתרי בנייה במסלול הריסה ובנייה וזאת עד להתפוגגות מסך העשן ופרסום נוסח סופי של תיקון 3/א' לתוכנית.

שיקול דעת המוקנה לוועדת התכנון

לוועדה המקומית מוקנית סמכות להפעיל שיקול דעת בעת בחינת בקשה להיתר בנייה שמוגשת מכח תמ"א 38. יתרה מכך, ככל ומוסד תכנוני שוכנע כי בחלקים של העיר יש לצמצם או לחלופין להרחיב את סל הזכויות המוקנות מכח תמ"א 38, אזי רשאי מוסד התכנון לאשר תוכנית מפורטת אשר תקבע באלו חלקים של העיר תותר בנייה אגב הוספת זכויות בנייה ובאלו חלקים של העיר יצומצמו זכויות הבנייה. לגישה זו הצטרפו עיריית ת"א, ר"ג והרצליה שאימצו רעיון זה ומכאן ועד לאישור תוכנית רובעים המרחק היה קצר. התוכנית המפורטת או בשמה "תוכנית הרובעים" גוברת על הוראות תמ"א 38 והסמכות לאישורה מוקנית מכח סעיף 23 לתמ"א 38.

באמצעות חלוקת העיר לרובעים והגדרת מתחמי הבנייה יוצרת הרשות המקומית ודאות בין הצדדים המעוניינים להקים פרויקט מסוג התחדשות עירונית.

תמ"א 38- הגדלת היצע דירות מגורים

במסגרת תוכניות תמ"א 38 מוספות יחידות חדשות על עתודות קרקע קיימות. מטרת התוכנית היא חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, בד בבד עם התחדשות עירונית. אין עוררין כי לתמ"א 38 משקל רב בפתרון משבר הדיור במדינת ישראל ככל ויאושרו יותר פרויקטים לבנייה במסגרתה.

לא ניתן להתעלם מהעובדה כי תמ"א 38 היא תוכנית כלכלית שמימושה מבוצע בעיקר באזור גוש דן והשרון, שם מחירי הנדל"ן גבוהים משמעותית מיתר האזורים בארץ. בהיעדר תמריצים תכנונים/כלכליים משמעותיים כגון מתן זכויות בנייה לתוספת של 4 ו- 5 קומות בצפון ובדרום הארץ (במקום 2.5 קומות מכח תמ"א 38) אנו עדים לפרויקטים ספורים דווקא באזורים המועדים לרעידות אדמה.

תיקון מס' 4 לתמ"א 38

ביום 3/2/2015 התכנסה המועצה הארצית לתכנון ובנייה והציעה לקדם את תיקון מס' 4 לתוכנית, שיאפשר כלי תכנוני נוסף לשדרוג אזורים בנויים ובפרט שכונות ותיקות. כמו-כן הוצע לעודד חיזוק מבנים שנבנו בשיטת "פל-קל" , עידוד בניית מגורים "בהישג יד להשכרה" , עירוב שימושים (אפשרות ליצירת קומות קרקע למסחר במבנים אשר מיועדים לחיזוק). בנוסף, הוצע להרחיב את תחולת התוכנית גם על מבנים שהיתר הבנייה בגינם ניתן לאחר יום 1/1/1980.

תמורות נוספות כאמור יביאו לתוצאות מבורכות וליישום תוכנית תמ"א 38 באזורים נרחבים יותר במדינת ישראל.

סייעה בהכנת הכתבה עו"ד דינה בנבנישתי העוסקת בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין.