נדל"ן למגורים: המשקיעים עוברים לפריפריה

בשיתוף מכללת אפיק

בשנים האחרונות ניכרת תופעה בעלת היקף משמעותי שבמסגרתה נוטשים משקיעי נדל"ן רבים את שוק הדירות למגורים בישראל. אותם משקיעים פועלים בדרך זו עקב ההערכה המושכלת כי מחירי הדירות הגיעו לכאורה לגבול שממנו לא יעלו בהרבה יותר, וחלקם האחר בשל רצונם לפזר סיכונים ולהשקיע במסלולי השקעה חדשים, בין אם מדובר בנדל"ן למגורים מעבר לים ובין אם מדובר בנדל"ן מסחרי בישראל ובחו"ל. על אף שרבים מהמשקיעים החליטו לממש את כספם ולהשקיעו במסלולים האחרים, חלקם עדיים סוברים כי ישנם מקומות רבים בישראל, במיוחד בערי הפריפריה בצפון ודרום הארץ, שבהם העליות לא הורגשו בצורה משמעותית עד כה והם מפנים את כספם ויהבם בזיהוי פנינות הנדל"ן החדשות.

בנייני מגורים בקרית ים צילום: שרון ינאי

"מגמת עליית מחירי הנדל"ן בארץ החלה בתל אביב בסביבות שנת 2006 ופשתה בשנים שלאחר מכן ביתר ערי מרכז הארץ. המשקיעים החלו להתמקד בפריפריה כבר בתחילת הדרך,    וב-2009 החלה נהירת משקיעים שרכשו נכסים בבאר שבע בקרבת האוניברסיטה ועשו תשואות יפות במהלך השנים", מסביר דודו טרזי, מומחה נדל"ן ומרצה בכיר במכללת אפיק. "נכון להיום, ישנן מספר ערים מבטיחות, מרביתן בצפון הארץ, שטרם מיצו את הפוטנציאל שלהן ועל פי הנתונים הן מהוות כר מבטיח להשקעה.

"בחיפה עומד להיבנות אחד הפרויקטים הגדולים במדינה – פרויקט בניית נמל העיר בקונספט של שדרת הרמבלה המפורסמת בברצלונה. במאי 2013 קיבלה תכנית הנמל תוקף משמעותי עם אישורה בוועדות התכנון, ומתחם הנמל יהפוך על פי התכניות לאזור שוקק של בילוי ומסחר. הנמל אף יהווה את שער הכניסה לעיר מכיוון הים וייבנה בו טרמינל גדול וחדשני לנוסעי ספינות הנוסעים. תקציבים לבניית הנמל כבר הוקצו ומה שהיה פעם אזור יבש ומתיישן צפוי להפוך לאזור תוסס וחדשני עם עליית מחירים דרמטית".

ומהי להערכתך מגמת המחירים באזור?

אם בשנים 2011-2010 מחירה הממוצע של דירת 2 חדרים בעיר התחתית של חיפה עמד על כ-150 אלף שקלים, הרי שבשנת 2014 אותה דירה כבר הייתה שווה 280 אלף שקלים. כיום דירה כזו שווה 480 אלף שקלים. אם מישהו קונה בשביל לעשות אקזיט והוא מספיק סבלני הוא יוכל גם למצוא קונה שירכוש אותה תמורת 600 אלף שקלים ומעלה. כל זה קורה עוד לפני שהתחילו העבודות להקמת הנמל. ברגע שאלו יתחילו האזור יהפוך לסנסציה ברמה ארצית והמחירים ימריאו מעלה. גם מבחינת תשואה על שכירות, ההשקעה באזור שווה כי ניתן כבר היום להגיע ל-4 אחוזי תשואה".

אתה לא קצת אופטימי בנוגע למקום?

"לטובת כל הסקפטיים, אני רוצה להזכיר שבשנים 2003-2002 נמכרו דירות ברחוב יונה בתל אביב, בקושי רב, ב-15 אלף שקלים למ"ר וכיום הן נמכרות ב-50 אלף שקלים למ"ר".

גם קרית שמונה מהווה אפיק מושך להשקעה. בשנים האחרונות נהנית העיר מתנופת פיתוח בתחומי הספורט, התחבורה והאקדמיה אשר הופכים אותה לעיר בעלת פוטנציאל הגירה חיובית נרחב. קבוצת הכדורגל של העיר, הפועל קרית שמונה, שמה אותה על המפה ומוסדות כמו מכללת תל חי המצליחה ומעברו הצפוי של מכון וולקני לאזור מעלים את קרנה של העיר, כמו גם קו רכבת עתידי שיקצר את זמן הנסיעה מתל אביב אליה לשעתיים וחצי בלבד.

"כיום ניתן לרכוש בקרית שמונה דירת 3 חדרים בגודל 65 מ"ר בחצי מיליון שקלים והתשואה על השכירות מגיעה לקרוב ל-5 אחוזים, שזה מאוד יפה ביחס לשאר הארץ", מציין טרזי. "יש כיום מגמה של משקיעים ממרכז הארץ שמאתרים דירות בעיר, מפצלים אותן ומשכירים אותן לסטודנטים, והמחירים צפויים עוד לעלות".

לדברי ראש עיריית קרית שמונה ניסים מלכה, העיר קרית שמונה הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה ארצי בתחום הנדל"ן ולא בכדי. "העיר קריית שמונה נהנית מתנופת פיתוח משמעותית ובימים אלו משווקות בה שתי שכונות חדשות – שכונת יובלים ובימת תל-חי. שכונות אלו עתידות למנות כ-5,000 יחידות דיור", אומר מלכה. "בתחום הפיתוח הכלכלי, מקדמת העירייה את התכנית הלאומית לפיתוח כלכלי המתמקדת בתחום הפוד-טק ומשלבת בין ביוטכנולוגיה, חקלאות ומזון. במקביל, עיריית קרית שמונה, בשיתוף המכללה האקדמית תל-חי, גיבשה תכנית אסטרטגית המתמקדת בשינוי ההוויה העירונית לכדי קהילה צעירה, הן לסטודנטים והן לצעירים בעיר במטרה לייצר חוויה אורבנית צעירה, בדגש על מרכז העיר, וזאת תוך מעורבות של כלל הקהילות הפעילות בעיר".

ראש עיריית קרית שמונה ניסים מלכה צילום: טל שחר

עיר נוספת ומבטיחה בצפון הארץ שאותה מזכיר טרזי היא קרית ים. מחד, זוהי עיר הסובלת מתדמית בעייתית, ומאידך נהנית מנכס משמעותי – קרבה לחוף הים. טרזי: "כיום ניתן למצוא בעיר דירות של 3 חדרים, הממוקמות מאוד קרוב לים (כשתי דקות הליכה), בקצת יותר מחצי מיליון שקלים. מעבר לכך, בעיר יש מספר תכניות התחדשות: שתי תכניות למתחם לכיש ונווה חוף בקרית ים, הכוללות כ-400 יחידות דיור והכנת תכנית של התחדשות עירונית אשר כוללת כ-1,450 יחידות בשכונת אג"ש הוותיקה בעיר".

ומהי להערכתך מגמת המחירים בעיר?

"המחירים בעיר עולים כמובן וכבר היום ניתן למצוא דירות 3 חדרים בקרבת הים הנמכרות ב-650 או אפילו 750 אלף שקלים. יחד עם זאת, עדיין ניתן למצוא מציאות בעיר ולרכוש כפי שהזכרתי דירות 3 חדרים בסכומים של כחצי מיליון שקלים. גם התשואה על השכירות בעיר די גבוהה יחסית ומתקרבת ל-5 אחוזים".

במבט לדרום הארץ מונה טרזי את נתיבות, עיר הבבות, כעיר אטרקטיבית למשקיעי נדל"ן, על אף תדמיתה הדלה משהו. "נתיבות היא עיר שבמשך שנים סבלה מדימוי נמוך, בעיקר בגלל אוכלוסייה חרדית, די קיצונית, אבל עם הזמן למד הציבור שחלק לא מבוטל מהקבלנים המצליחים בישראל, כמו בעלי חברות י.ח דמרי או פרץ בוני הנגב, שהגיעו מהעיר וחלקם מתגוררים בה עד היום", אומר טרזי. "מעבר לאספקט התושבים, מדובר בעיר שמתפתחת בצורה מרשימה עם תכניות בנייה, ובעיקר לצמודי קרקע. מטבע הדברים, אוכלוסייה הקונה צמודי קרקע היא אוכלוסייה בעלת הון לא מועט וההגירה החיובית הזו לעיר מבטיחה שהסיכוי שהעיר תתפתח לטובה הוא חד סטרי".

לאן המחירים הולכים בנתיבות?

"על מגמת המחירים בעיר תעיד העובדה שרק לפני חצי שנה רשות מקרקעי ישראל שיווקה מגרשים לבנייה צמודת קרקע בעיר, ורוכשים שקנו ובנו, עשו אקזיטים יפים".

על סמך עסקאות שבוצעו בנתיבות, דירת 3 חדרים יד שנייה תעלה בממוצע כ-635 אלף שקלים. דמי השכירות על דירה כזו יעמדו על כ-2,000 שקלים, כך שהתשואה מהשכירות תהיה 3.1%. במידה ומדובר בדירת 4 חדרים יד שנייה המחיר הממוצע יעמוד על 786 אלף שקלים, השכירות המבוקשת תהיה כ-3,000 שקלים והתשואה: 3.6%.

"שוק הנדל"ן עובד בדפוס שאני קורא לו 'אפקט הגלים'". אלי קאופמן מרצה במכללת אפיק צילום: באדיבות מכללת אפיק

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק: "שוק הנדל"ן עובד בדפוס שאני קורא לו 'אפקט הגלים' – כשזורקים אבן כבדה למים עמוקים, בסופו של דבר, יגיעו הגלים עד לחוף. גם במקרה של עליית מחירי הנדל"ן בישראל, ה'אבן הכבדה' נפלה בתל אביב, וכיום הגלים מגיעים עד ל'חופים', היינו, ערי הצפון והדרום של הארץ המייצרות אטרקציות השקעה למשקיעי הנדל"ן".