נדל"ן מסחרי: לא לבעלי לב חלש

בשיתוף משרד עורכי הדין גיא פרבמן

ענף הנדל"ן המסחרי בישראל נמצא בשנים האחרונות בצמיחה שטרם נראתה עד כה בארץ, זאת עם דגש על אזורי הפריים לוקיישן במרכז הארץ. במהלך השנים 2018-2015 נבנים וצפויים להיבנות יותר ממיליון וחצי מ"ר של משרדים במרכז הארץ: קרוב למיליון מהם ייבנו במתחמי העסקים של מרכז תל אביב ובמתחם הבורסה ברמת גן, וכחצי מיליון נוספים ייבנו במתחמי העסקים של רמת החייל, בני ברק, פתח תקוה והרצליה.

אתרי בנייה של מגדלי משרדים ברמת גן צילום: אריק דורי

הצמיחה הגדולה בהיצע מוסברת בכך שהנדל"ן המסחרי, שנחשב בעבר לאפיק השקעה נישתי, הפך לאפיק הפונה לכלל משקיעי הנדל"ן שמשכו את כספם מההשקעות בנדל"ן למגורים. ואכן, למשקיעים יש על מה להסתמך: התשואה על השכרת משרדים במרכז הארץ נעה בין 10-8 אחוזים זאת, לעומת 4-2 אחוזי תשואה בלבד על נדל"ן למגורים באזור זה. ההשקעה הכספית הנמוכה יחסית – מחירי המשרדים למכירה בתל אביב הם בממוצע כ־12 אלף שקלים למ"ר בעוד שמחירי המכירה של הדירות באזור תל אביב עומדים בממוצע על 40 אלף שקלים למ"ר. יחד עם זאת, פרמטר אורך חוזי השכירות מבטיח למדי עבור המשקיעים, שכן שוכרי המשרדים, בשונה משוכרי הדירות, נוטים להישאר בנכס לאורך זמן, לתקופות היכולות להגיע לשנים לא מעטות, מה שמעניק למשקיעים שקט נפשי והכנסה קבועה לאורך זמן.

"כל נושא ההשקעה בנדל"ן מסחרי בישראל נמצא בצמיחה מאוד גדולה לאור העובדה שאם בשנות השישים והשבעים אנשים היו עובדים בעבודות כפיים ובעלי המקצועות החופשיים, כמו רואי חשבון ועורכי דין היו מועטים, הרי שכיום המצב הפוך", אומר עו"ד גיא פרבמן, בעל משרד עורכי הדין גיא פרבמן המתמחה בדיני מקרקעין ועסקאות נדל"ן מורכבות. "היום קיים ריבוי של אותם מקצועות חופשיים הזקוקים למשרדים לצורך עבודתם".

עו"ד פרבמן מסביר כי הקדמה יצרה אף היא הרבה מקצועות חדשים, בתחום ההייטק לדוגמה, המצריכים אנשים לעבוד ממשרדים, בשונה מהעבודה במפעלי תעשייה גדולים, כך שהצורך במשרדים גדל כל הזמן. "נוסף על כך, מדיניות משרד האוצר, הניסיונות להרחיק את המשקיעים מרכישת דירות והתשואות הנמוכות בנדל"ן למגורים גורמת לאנשים לעבור להשקעה בנדל"ן מסחרי", מציין עו"ד פרבמן. "דוגמה טובה לכך היא צמיחתו של מתחם         ה־ BBC (בני ברק ביזנס סנטר; י"ג) שגורם בין השאר לעליית רמתה הכלכלית של העיר בני ברק".

מתחם העסקים BBC בבני ברק משתרע על כ־900 דונם וכולל מעל ל־350 אלף מ"ר בנויים בשימוש משרדים, מסחר ומלאכה. לדברי ישראל לייזר, ראש מינהלת ה־BBC בעיריית בני ברק: "מתחם העסקים של בני ברק נהנה וייהנה בעתיד מנגישות תחבורתית אטרקטיבית כאשר תחנות הרכבת הקלה יעברו בסמוך למתחם, ותחנה של הקו האדום תמוקם ממש בפתח המתחם. כמו כן, עיריית בני ברק עשתה שינויים בצו הארנונה כך שיש עדיפות למשכירים גדולים בהנחות של עד 43% מהצו. בעידודה של העירייה נבנית קהילה עסקית מגוונת על מנת שהאנשים במתחם ישתמשו אחד בשירותים של השני. כך אנחנו מעודדים רואי חשבון, יזמי הייטק או סניפי בנקים במתחם להשתמש אחד בשירותים של השני".

מהם יתרונות ההשקעה בנדל"ן מסחרי?

"ראשית, מס הרכישה על משרדים הוא נמוך יותר עבור המשקיעים מרכישת דירת מגורים להשקעה ועומד על כ־6%. שנית, ההון הנדרש מהמשקיע לקניית הנכס הוא נמוך משמעותית מקניית דירה ואפשר לקבל הלוואות מסחריות בתנאים טובים. נקודה חשובה נוספת שלא תמיד שמים לב אליה היא מקום החניה. המשקיע בנדל"ן המסחרי יכול להרוויח בנפרד דמי שכירות חודשיים על השכרת מקום החניה שאותו רכש עם המשרד".

מגדל משרדים בבנייה ברמת גן צילום: אריק דורי

מה צריך לבדוק לפני שנכנסים לעסקה כזו?

"נדרש לבצע בדיקה מעמיקה שהמקום שבו רוכשים נכס מסחרי הוא מקום אטרקטיבי לבעלי העסקים. יש מספיק שטחי מסחר שעומדים ריקים והמשקיעים מפסידים בהם את כספם. צריך לבדוק את קרבתם של המשרדים לנתיבי תחבורה ראשיים ובייחוד לצפות פני עתיד ולבדוק את הקרבה לתחנות הרכבת הקלה.

"בסופו של דבר צריך להפנים שהשקעה במשרדים משמעותה תשואה יותר גדולה מהשכרת הנכס אך היא טומנת בחובה סיכון גבוה יותר שלפיו הנכס לא יושכר, ואז הבעלים יצטרכו לשאת בעלויות הארנונה הגבוהות במשרדים, בדמי הניהול וכיוצא בזה, שעלולים לגרום להפסד בטווח הארוך. לכן פרופיל המשקיעים בנדל"ן מסחרי הוא לרוב של משקיעים לוקחי סיכונים ולא משקיעים סולידיים ושמרנים".