עכשיו: חלון ההזדמנויות של בעלי שתי דירות ויותר

בשיתוף משרד עורכי הדין גיא פרבמן

סעיף קטן, שהוכנס למסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין בהובלת שר האוצר דאז יאיר לפיד בשנת 2013, צפוי לשחרר בקרוב דירות יד שנייה רבות לשוק הדיור. מדובר על עדכון הפטור ממס, שבמסגרתו יוכלו בעלי מספר רב של דירות למכור את דירותיהם בהנחות מס.

מס השבח נחשב במשך שנים ל"מס ספרים" כלומר מס שבמקרים רבים לא שולם בפועל עקב פטורים רבים ומגוונים. עקרונית, שיעורו המלא של מס שבח הוא 25% מהרווח הריאלי שאותו "ייצרה" הדירה ממועד קנייתה ועד למכירתה. עבור בעלי דירה יחידה ההטבה אינה רלוונטית לאור העובדה שהם זכאים לפטור מלא על פי ובהתאם להוראות החוק, ואילו עבור אזרחים בעלי שתי דירות ומעלה ההטבה משמעותית. כך, אם לדוגמה רכש אדם דירה שנייה לצורכי השקעה בסכום של מיליון שקלים ובמשך השנים עלה שוויה ל־1.5 מיליון שקלים, הרי שהרווח (השבח) עליה מסתכם בחצי מיליון שקלים. במקרה כזה, מלוא המס על השבח מסתכם ב־25%, כלומר ב־125 אלף שקלים – לא סכום של מה בכך עבור כל אזרח ממוצע, וזהו נתון שלעתים תכופות מביא את בעלי הדירות להחלטה שמכירת הדירה אינה כדאית.

צילום: StockSnap/pixabay

בתקופה שקדמה לרפורמה יכלו בעלי מספר רב של דירות ליהנות מפטור ממס שבח, במידה ומכרו דירה אחת שברשותם כל ארבע שנים. במסגרת הרפורמה נקבע כי בשלב הראשון שיחול בין השנים 2014 ועד 31.12.2017 יוכלו בעלי הדירות למכור דירה אחת בפטור מלא ממס וכן עוד שתי דירות על פי חישוב ליניארי – בשיעורי מס מופחתים. "החידוש הגדול כעת הוא שהחל ביום 1.1.2018 ייכנס השלב השני של הרפורמה שבו לא יוגבלו יותר המשקיעים במכירתן של שתי דירות בלבד בחישוב ליניארי והם יוכלו ליהנות משיעור המס המופחת בגין כל דירה ודירה", מסביר עו"ד גיא פרבמן, בעל משרד עורכי דין, מומחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין.

על פי הערכות משרד האוצר, בישראל ישנם כ־7,000 אזרחים המחזיקים בחמש דירות ומעלה בכמות המגיעה לכ־50 אלף דירות, לפיכך, עדכון המס מהווה הטבה כספית בשווי כולל משוערך של מיליארדי שקלים. ביחס לשווי הדירות כיום, שעלה באופן משמעותי בעשור האחרון (ממוצע ארצי: עלייה של 100%, כלומר הכפילו את עצמם), יקבלו מוכרים אלו הטבת מס בשיעור של כמה מאות אלפי שקלים לכל דירה. כאשר מדובר על אדם בעל עשר דירות, למשל, הרי שמדובר בהטבת מס של מיליוני שקלים.

כאמור, החוק נחקק עוד בימי שר האוצר לפיד אשר ביקש לצנן את שוק הדיור על ידי הכנסת מסת דירות חדשות לשוק. נכון להיום, ספק רב אם החוק יביא לשינוי משמעותי בשוק לאור תכנית מחיר למשתכן של שר האוצר הנוכחי משה כחלון והקיפאון (או לפחות ההאטה) בשוק הנדל"ן.

לדברי עו"ד פרבמן, עדכון שיעור המס יקל על המשקיעים מבחינת מכירת הדירות וגם מבחינת צורכי תכנוני מס. "על מנת למקסם את מלוא ההטבה, אני ממליץ לבעלי מספר רב של דירות להיוועץ בעורך דין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין על מנת שיכין עבורם תחשיב ליניארי על חבויות המס. בצורה זו ניתן יהיה להקטין את החבויות וליהנות מחיסכון כספי גדול ביותר", הוא מסביר.

מה לגבי זמן ההטבה, מהו התזמון המומלץ לנצל אותה?

"לבעלי מספר רב של דירות המעוניינים למכור יותר משתי דירות בבעלותם אני ממליץ לחכות עד לאחר יום 1.1.2018 – מועד עדכון שיעור המס – וליהנות מהפחתת המס. יחד עם זאת, עליהם לתכנן נכונה את קצב מכירת הדירות על מנת ליהנות ממלוא הטבת המס. אם הם ישתהו עם המכירה הם יגלו ששיעור ההטבה פוחת, ואיתו כדאיות המכירה.

"העניין נובע מכך ששיעורי המס לא בוטלו לגמרי אלא הופחתו. כך, אדם שרכש לדוגמה דירה ב־1990 וימכור אותה במהלך 2018, ישלם מס שבח על התקופה שחלה משנת 2014 ועד יום המכירה (בעניינינו שנת 2018) – השנים שבהן בוטל הפטור המלא, דהיינו על ארבע שנים מתוך 28 שנים. אולם אם אותו משקיע ימכור את הדירה רק בשנת 2020 הוא ישלם מס שבח, מופחת אמנם, אבל עדיין משמעותי, עבור שש שנים מתוך 30 שנים שבהן החזיק בדירה, וכמשמעותה של הליניאריות – ככל שיתרחק משנת 2018 כך תגדל החבות במס. לכן כאמור הייעוץ המשפטי חשוב מאוד במקרה זה, ויכול במקרים מסוימים לחסוך למשקיעים מאות אלפי שקלים ויותר בעסקאות המכירה של דירותיהם".