"אלגוריתמים לא יוכלו להחליף שמאי אנושי"

בשיתוף ירון ספקטור שמאות מקרקעין

בארצות הברית נעשה שימוש במודלים אוטומטיים להערכת שווי באמצעות תכנת AVM, כלומר מודלים להערכה אוטומטית (Automated Valuation Models), בחברות יזמיות וחברות משכנתאות. מודלים אלו שימושיים מאוד כאשר מדובר בבחינת ערכים באזור מסוים. בעוד שהערכת שמאי אנושי עשויה להתמודד עם נכס אחד, נתוני AVM מספקים הערכה שמאית לאזורים שלמים כדי לקבוע באילו אזורים כדאי להתמקד במאמצי השיווק או מאילו להימנע מבחינת ההלוואות. שתי דוגמאות בולטות לארגונים המאמצים את מודל ההערכות האוטומטיות כחלופה לשמאי אנושי בארצות הברית הן התאחדות המשכנתאות הפדרלית הלאומית – פאני מיי (Fannie Mae), שהיא חברת מניות המוסמכת לתת הלוואות וביטחונות, ופרדי מאק (Freddie Mac) העוסקת במסחר ובתיווך בשוק איגוח המשכנתאות בחסות הממשל.

המודל מבטל את הצורך בשמאי מקרקעין לבחינת אפשרויות המשכנתא, והוא יכול לזרז את אישור התהליך ולהוזילו באופן משמעותי. בנוסף, AVM מאפשר לבחון בין השאר שינויים בהלוואה, לבצע ניטור סיכונים, לבחון את ההון העצמי ואת קווי האשראי, מטרות השיווק וסיכוני הלוואה מראש. ל־AVM יש את היתרון הייחודי של היותו מבודד לחלוטין מכל הגורמים המעורבים בעסקה, כך שאינו מוטה כלפי צד מסוים. יחד עם זאת, בעוד שניתן להשתמש במודלים של AVM אשר עומדים בפני עצמם, אלה הופכים להיות כלי רב עוצמה כאשר משלבים אותם בהערכת שמאי אנושי. האלמנט האנושי מספק ערך שהתכנה אינה מסוגלת לספק, כמו האפשרות לנסוע ולבדוק את הנכס באופן פיזי, לראות אילו שיפורים נדרשים במקום ולהוסיף את הנתונים להערכה.

בתים משותפים טיפוסיים בארצות הברית צילום: kirkandmimi-pixabay

אולם אנשי מקצוע מתחום המשכנתאות טוענים כי מודלים אוטומטיים לעולם לא יחליפו שמאים, כיוון שישנם כמה מאפיינים שמצריכים מגע אנושי להערכה מדויקת. שמאי אנושי מסוגל להסתמך על גורמים, כגון מספר חדרי שינה, גיל הבית, וכל הנוחיות הנוספת שהבעלים הוסיפו, אשר משפיעים על השווי של הנכס.

בריאן וויבר, שמאי העובד במועצת רישוי השמאים במדינת אילינוי בארצות הברית, כתב בעלון המקצועי לשמאים Illinois Appraiser כי לפני 25 שנה דובר באחד הסמינרים אמר שמקצוע שמאות הנדל"ן יובס על ידי הטכנולוגיה בתוך חמש שנים. "כיום", כתב וויבר, "ההערכה היתה נכונה אך לא מדויקת מבחינת לוחות הזמנים. זה ייקח עוד קצת זמן. תעשיית השמאים, נכון לשנת 2017, מעסיקה כ־73 אלף אנשי אקדמיה בארצות הברית. העתיד של שמאים המתמחים בתחום המשכנתאות למגורים מגיע לקיצו". הסיבה לכך, לדבריו, היא שפריצות הדרך שחזו בסמינר לפני רבע מאה סוף סוף מתרחשות. התקדמות הביג דאטה וטכנולוגיית המחשוב מאיימת להחליף את עבודת השמאים האנושית בדומה לעבודת הרובוטים במפעלים מזה עשרות שנים.

השמאות הממוחשבת לומדת יותר ויותר ללכוד לא רק את העובדות הגסות של ערכים בשכונה מסוימת, אלא גם אינדיקטורים מתוחכמים יותר שמשפיעים על המחיר, כגון אם בסלון יש רצפות עץ או אם במטבח יש משטחי גרניט. תכנת השמאות האוטומטית של Zillow, למשל, משמשת לאומדנים, המספרים שלה זמינים באתר האינטרנט עבור מלווי המשכנתאות וניתן להשתמש בהם בתכנות השמאות.

מבחינת הרגולציה, קשה להיכנס למקצוע השמאות בארצות הברית. שמאים במקרים רבים נדרשים ללמוד לתואר אקדמי במשך ארבע שנים, ולאחריו לעבור מאות שעות של הכשרה נוספת, ואף חניכה של שנתיים עד שלוש שנים. בנוסף, עליהם לעבור בדיקות מטעם המדינה כדי לקבל רישיון לפעול בתחום.

"גם הרגולציה בישראל מחמירה בקבלת תעודת שמאי מוסמך, ולכן השמאים שנדרשים ללימודים ארוכים והכשרה מקסימלית מספקים פתרונות ברמה הגבוהה ביותר", אומר ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין. "אלגוריתמים לא יוכלו להחליף שמאי אנושי מכמה וכמה סיבות. ראשית, נכסי נדל"ן הם נכסים מורכבים לא רק מבחינת המחיר, אלא מבחינת השטח, צורת הבנייה, רמת הגמר, ונתונים כגון: מה השימוש המותר בשטח ומהו השימוש בפועל, מי מחזיק בכנס ומי שוכר אותו".

ספקטור מוסיף: "מבחינה תכנונית, שמאי בודק האם חלה על הנכס תכנית בניין עיר (תב"ע), מהן התב"עות שחלות על הנכס, מה בנוי על פי היתר ומה לא, ולמה ניתן לקבל היתר. האם ההיתר שניתן חורג מהסמכות וסותר את תכנית בניין העיר. על כל נכס בארץ חלות מספר רב של תכניות בניין עיר, בעיקר בערים הגדולות וכן תכניות מתאר ותכניות נקודתיות, וצריך לנתח את הזכויות ולקבוע האם ניתן לבנות בנכס גם מבחינת קווי הבנייה, החניה, השימושים והיקף הבניין. נדרש לבחון מהו השימוש הטוב ביותר בנכס, האם שימוש הנכס כדירה יהיה המיטב שלו או אולי עדיף להרוס ולבנות בניין משרדים, האם ישנן דירות שמושפעות מתכנית תמ"א 38 לעומת בניין שנבנה אחרי 1980, יש לבדוק אילו מסים והיטלים חלים על הנכס כתוצאה מהתב"ע. לדוגמה, בתכנית המתאר הכוללנית 5000 בתל אביב, שנותנת פוטנציאל לזכויות בנייה, עד כמה הזכויות הללו ישפיעו על המחיר בהתאם לסיווגים. האלגוריתם לא יכול להשוות בין הנתונים הללו, צריך שמאי אנושי שיבצע השוואה מדויקת ועמוקה.

צילום: markusspiske-pixabay

זאת ועוד, לדברי ספקטור, מבחינה קניינית, יש לבדוק את הזכויות הקנייניות של הנכס: האם הוא בבעלות, האם בחכירה או חכירה מעוונת, האם יש דמי היתר, דמי הסכמה, האם יש היטל השבחה, האם יש בעלי זכויות הנאה בנכס, האם יש פולשים ברי רשות, מהו אופי הרישום – האם ישנן הערות אזהרה לנכס, האם יש עסקאות סותרות, האם הוא רשום כבית משותף, האם יש אופני חלוקה מסוימים, או מה אופי וגודל ההצמדות (חניה, חצר, גג).

השמאי ספקטור מוסיף: "בפרוור בארצות הברית, בשונה מישראל, יתכן ואפשר להשתמש באלגוריתמים להחלפת עבודת השמאי. כיוון שהכל שם פשוט יותר – אין פוטנציאל פיתוח והבתים נבנים באותה צורה, ולכן יש רק לבצע הערכת מחיר אוטומטית שגם הבעלות פרטית ואין חכירות. אך בישראל, כאשר ישנן בעיות קניין ורישום, פוטנציאל פיתוח, ועדות ערר, בתי משפט והליכים אינסופיים שפוסלים היתרי בנייה, לצד החלטות הרשויות המקומיות, אין ספק כי נדרש שמאי אנושי לבחינת מורכבות העסקאות הנדל"ניות וכי אלגוריתמים לעולם לא יוכלו להחליף את עבודתו. אלגוריתם כזה יכול לפתור רק את בעיית המחיר שהיא רק 20% מעבודת השמאי. 80% הנותרים קשורים לניטור, סריקה, והבנת התוכן הכלכלי במלואו, כדי להעריך את שווי העסקה".