הביטקוין ועסקאות נדל"ן: מערכת יחסים בהתהוות?

בשיתוף משרד עורכי הדין גיא פרבמן

על אף התנודתיות הרבה בערכם של המטבעות הווירטואליים נראה כי לא מדובר בטרנד חולף אלא באפיק השקעה לגיטימי שילך ויתרחב עם השנים, ואילו מדינות העולם תצטרכנה לחוקק חוקים הנוגעים לאופי המסחר בו. כזכור, באפריל 2017 הביטקוין הוכר לראשונה ביפן כאמצעי תשלום במדינה.

אם כך, האם אנו מתקרבים ליום שבו נרכוש דירה באמצעות מטבעות וירטואליים, כדוגמת הביטקוין שחצה את רף ה־17 אלף דולר ליחידה בשבוע הראשון של השנה? "זה אולי לא יקרה בשנתיים-שלוש הקרובות, אבל אני בהחלט מאמין שעד שנת 2030 אנחנו נראה מעבר משמעותי ביותר לעסקאות באמצעות מטבעות וירטואליים", אומר עו"ד גיא פרבמן, הבעלים של משרד עורכי הדין גיא פרבמן, מומחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין. "זה ינבע מהעובדה הפשוטה שהמערכת הכלכלית תעבור לעבוד עם ארנקים וירטואליים. העסקאות יכללו בין השאר עסקאות נדל"ן והדברים מעלים שאלות משפטיות גדולות שעמן יצטרך הרגולטור להתמודד, ויפה שעה אחת קודם".

צילום: MasterTux/Pixabay

למה שתהיה בעיה גדולה עם עסקאות כאלו?

"אם ניקח לדוגמה עסקת רכישת נדל"ן ממוצעת כיום בשני מיליון שקלים. לקונה יש אפשרות כיום לשלם על הדירה בשקלים וגם באמצעות מטבע זר המומר לשקלים. בבואו של אותו קונה ליטול משכנתא מהבנק על חלק מסכום הדירה, הוא יצטרך להציג שיש ברשותו 40 אחוז מערך הדירה כהון עצמי. אך מה יקרה כשמדובר על הון עצמי שכולו מבוסס על יחידות ביטקוין או כל מטבע וירטואלי אחר, האם הבנקים יכירו בכסף הזה כהון עצמי, או שבגלל שמדובר בכסף וירטואלי הם לא יחשיבו זאת כהון עצמי? יתרה מכך, זה מעלה שאלות כיצד אני כעורך דין מקבל אישור על הכסף ששולם במטבע הווירטואלי לצורך רישום הערת אזהרה. זה מטיל על כלל עורכי הדין אחריות מאוד כבדה. כך עולה השאלה גם באשר לרשויות השונות, רשות המסים והטאבו המהווים חלק אינטגרלי בעסקאות נדל"ן, וכרגע אינם רוצים לשמוע על העניין. בנוסף, יש לתת התייחסות להיבטי הנאמנות הנהוגים בעסקאות מקרקעין ולכן עוד ארוכה הדרך".

האם היו דוגמאות לשינויי מטבע שכאלו בעבר?

"לפני 15 שנים הדירות בישראל היו נקנות בדולרים והבעיה הגדולה עם הדולר הייתה שהשער שלו היה משתנה באופן תדיר, כך שאם חתמת על חוזה עם תמורה לפי דולר, הסכום השקלי השתנה כל הזמן וזה יצר תסבוכות משפטיות. כך גם עם שער הביטקוין, גם פה מדובר על מטבע עם שער שמתחלף כל יום, ועולה השאלה אם אדם קנה דירה בביטקוין ומחר הביטקוין מתרסק, מה אני עושה במצב כזה".

הביטקוין בא לעולם כמעט לפני עשור, ובתחילה על ידי אדם או קבוצת אנשים שהזדהו תחת השם היפני סאטושי נקאמוטו (Satoshi Nakamoto). הביטקוין מיוצר (או נכרה) באמצעות רשת מחשבים המחוברת לרשת האינטרנט במודל של קוד פתוח והשימוש המעשי בו נעשה בפעם הראשונה בינואר 2009. עם השנים נוצרו מטבעות וירטואליים נוספים דוגמת האת'ריום (Ethereum) המתחרה בעקביות בביטקוין. נכון להיום, גופים רשמיים בישראל טרם עושים שימוש בביטקוין, אבל בעולם כבר קיימים בתי עסק רבים המקבלים תשלום במטבע הווירטואלי כמטבע סטנדרטי לכל דבר. יחד עם זאת בשנים האחרונות נעשה שימוש לרעה במטבע הווירטואלי במסגרת התקפות סייבר, כשהאקרים דורשים תשלום כופר בביטקוין בלבד תמורת מידע אישי המוחזק על ידם.

שוק של כ־500 טריליון דולר

שווי השוק העולמי של כלל המטבעות הדיגיטליים מוערך בכ־500 טריליון דולר, אך יחד עם זאת, מכיוון שמרבית מפעילות הסחר במטבעות הדיגיטליים מקורה במדינות המזרח, ואזהרותיהן משימוש גובר בו משפיעות על שער החליפין שלו, ערכו צולל ועולה באופן תדיר. כך למשל ביוני 2011 שער הביטקוין הגיע לשיא של 32 דולר, חודשיים לאחר ששערו עמד על דולר אחד בלבד. בסוף נובמבר 2013 שערו הגיע לכ־1,200 דולר וכעבור זמן קצר נחתך שוב ל־750 דולר ומטה. ב־17 בדצמבר 2017 חצה המטבע את רף ה־20 אלף דולר וכשבוע לאחר מכן ירד ל־12 אלף דולר.

צילום: bitcoin.com/St. Bitts

בישראל נדמה כי היזמים לא קופאים על השמרים ובחודש שעבר יצאה חברת נדל"ן מוכרת וגדולה בהודעה לא שגרתית שלפיה היא מוכנה לקבל עד עשרה מטבעות ביטקוין כחלק מהתשלום הכולל על דירות בפרויקט חדש שנבנה על ידיה במרכז הארץ.

רשות המסים אף היא נדרשה לנושא לאחרונה והוציאה טיוטת חוזר מקצועי המסדירה את היבטי המיסוי בכל הנוגע לגיוס כספים על ידי טכנולוגיית הבלוקצ'יין. בטיוטה נכתב כי ההכרה לצורכי מס בהכנסות החברות המנפיקות מטבעות וירטואליים ומתחייבות להעניק שירותים או מוצרים בתמורה להם יהיו בהתאם לאופי פעילותה של החברה ולפי המודל העסקי שלה. בין היתר נקבע כי התמורה המתקבלת מהנפקה תירשם כהכנסות נדחות או הכנסות מראש בחברה המנפיקה. מנהל רשות המסים משה אשר: "רשות המסים עוקבת אחר ההתפתחויות הטכנולוגיות ופועלת על מנת לתת מענה בכל הנוגע להשלכות המיסוי הנובעות מפעילות במטבעות וירטואליים והנפקות של אסימונים דיגיטליים. בכך יש כדי להגביר את הוודאות והשקיפות המיסויית למי שפועל בתחום".

"להערכתי תהיה מעורבות גדולה של המטבע הווירטואלי בתחום הנדל"ן, מה שיצריך מהרוכשים ועורכי דינם להבין במיסוי ואף בסייבר, כדי לדעת איך ובאיזו צורה בדיוק הכסף נפרע כשמשלמים באמצעות ביטקוין", מסביר עו"ד פרבמן. "זה בעצם הדור הבא של עורכי הדין לתחום הנדל"ן. יהיה כאן צונאמי ענק של עסקאות באמצעות ארנקים וירטואליים שאנשים לא מבינים עדיין את המשמעות שלהם. נכון להיום, המדינה עדיין לא ערוכה לזה ולפי דעתי הפתרון יהיה ברמה החקיקתית וכן על ידי מתן אחריות לגוף ממשלתי, כמו האפוטרופוס הכללי שתהיה לו הרשאה לפתוח ארנקים וירטואליים, במקרים של עיקולים או תביעות".