היתרי בנייה: עודף רגולציה, חוסר ודאות ומה שביניהם

בשיתוף NH Israel

אם תשאלו גורמים בכירים ומקצועיים בענף הנדל"ן הישראלי על החולי העיקרי של הענף הם יענו לכם שזהו עודף הרגולציה, שינויים תדירים בחוקים וחוסר ודאות תכנונית. הרגולציה בענף הנדל"ן בשנים האחרונות הפכה לקשה ומורכבת, ומדי יום הקשיים שזו מציבה לעוסקים בענף הולכים וגדלים. ברשויות המקומיות לדוגמה, תכניות מתאר עיר שכבר אושרו, ולעתים אף שווקו, יכולות להשתנות לחלוטין עם כניסתו של ראש עיר ומהנדס עיר חדש לתפקיד. דיירים שהובטחה להם תוספת של 25 מ"ר לדירה בפרויקט תמ"א 38 יכולים למצוא את עצמם בפרויקט ללא תוספות, רק כיוון שמהנדס העיר החדש החליט אחרת מקודמו.

"אי אפשר לנהל ענף בנייה שהוא ענף עתיר מימון וסיכון, כאשר בכל בוקר אנחנו מתעוררים לתקנים חדשים ולהוראות חדשות", אומר רוני מזרחי, יו"ר ארגון הקבלנים בחולון לשעבר, וממקימי התאחדות הקבלנים החדשה. "הענף צריך שקט של שלוש-ארבע שנים מבלי שיטרידו אותנו עם שינויים. לדוגמה, בפרויקטים של תמ"א 38 אין פרופסור או מומחה אחד במדינה שיכול לתת תשובה מה מותר לבנות. בכל עיר זה שונה, הדרישות והרגולציות משתנות, ויזם שרוצה לבנות, להשקיע ולפתח לא יודע מה הוא יכול לבנות במסגרת החוקים. הוא נגרר לריצות ובסופו של דבר פרויקט מגיע לבשלות לאחר כשלוש שנים ואז לבנות לוקח שלוש-ארבע שנים נוספות. בזמן הזה אנחנו לא מצליחים לייצר את מה שהמדינה רוצה בגללה ובאשמתה. חוסר הוודאות וחוסר היציבות לא מאפשר זאת. כשאני כיזם מגיע לבנק שואלים מה אני בונה ואני לא יודע להגיד לו, למרות שאני 40 שנה בענף".

רבעים 3 ו־4 צילום: באדיבות דוברות עיריית תל אביב־יפו

"הליכי התכנון והרישוי בישראל הם בלתי נסבלים בכל קנה מידה", אומר איתי תירוש, שותף מנהל בחברת NH Israel. "זה משפיע בסופו של דבר על התחלות הבנייה ואנו רואים האטה בקצב שלהן. מהרגע שמגישים תכנית לוועדה המקומית ועד לקבלת ההיתר יכולות לחלוף שנתיים שלמות וברשויות מסוימות אפילו שלוש שנים. גם כשרשויות מנופפות ביחידות ששווקו, אין זה אומר שבפועל התחילו לבנות את היחידות הללו. במשפך ההיתרים של הרשויות המקומיות, ההיתרים זורמים לאט".

מהי הסיבה העיקרית לעיכובים בהיתרי הבנייה?

"זה מתחיל מעודף רגולציה המושרש מימים ימימה בכל שרשרת התכנון והרישוי במדינה ונמשך בחוסר משאבים לתחזק את אותן מערכות רגולטריות מנופחות, דבר המוביל כמובן לפקק מובנה בתהליך הנפקת היתרי הבנייה. המערכת לא יעילה ברמה אבסורדית כזאת שאם יבוא מנהל זר מחוץ לענף הוא לא יאמין למראה החלם שמתיימר לקדם את התחלות הבנייה בישראל".

מהו הפתרון הממשלתי לכך?

"כמה שהממשלה רוצה לקדם, הדרג הפקידותי רוצה לעכב. אין גם שום סנכרון בין החלטות שמתקבלות ברמה הממשלתית לבין הביצוע בפועל ברמה המוניציפלית. לדוגמה, פעמים רבות המדינה משווקת קרקעות כשאין עדיין תשתיות וייקח שנים עד שיתקבלו היתרים לבנייה כיוון שהקרקעות לא בשלות לכך. אז מבחינה סטטיסטית רמ"י ומשרד השיכון יכולים לדווח ששיווקו עשרות אלפי יחידות אב, אך אחוז גדול מהן ללא תשתיות ולא ניתן להתחיל את הבנייה. המדינה ניסתה לפתור את העניין עם תכנית הסכמי הגג, כאשר היא אמורה לממן לעיריות בניית תשתיות לפרויקטים בתמורה להוצאת היתרי בנייה מזורזים מצד הרשויות, אך בפועל זה ממש לא קורה בקצב המובטח".

מה קורה מבחינת הרגולציה בפרויקטים שהם לא בנייה חדשה?

"תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, אך הפרשנות של היישום שלה היא עירונית. כל רשות מקומית מוסמכת לקבוע איך היא מפרשת את יישום תכנית התמ"א בעיר שלה ומה שנובע מכך הוא שיש גישות שונות וחוקים שונים לפרויקטים. גם כאן הרגולציה פוגעת בפרויקטים. כיוון שלוקח כשנה וחצי עד שנתיים לקבל היתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית, ראש העיר יכול להתחלף בינתיים ויש הבדלים מהותיים בגישה בין ראשי ערים ומהנדסי ערים שמתחלפים. לפעמים פרויקטים משתנים אפילו בין קדנציה לקדנציה. ראש עיר יכול להחליט שהוא מפרש את תכנית התמ"א בצורה מסוימת ולאשר תוספות של מטרים בדירה לבעלי הדירות בפרויקט, וכשראש העיר יתחלף, ראש העיר הבא יבטל זאת ויותיר את הדיירים עם פרויקט ללא כל תוספות. פעמים רבות פרויקטים כאלו נגנזים בשל שינויים פוליטיים במקום שהדברים יהיו תלויים בדרגים המקצועיים. בפרויקטים הללו יש שילוב של חברות יזמיות ובעלי דירות, זוהי לא יזמות טהורה שבה אתה בונה בניין ויש רוכשים. חלק מהבעלים של הפרויקט הם בעלי הדירות הקיימות וגם הם עומדים בפני אי ודאות ממש כמו היזם. כשבעל דירה חותם על תכנית הוא מצפה להתחייבות של מה שהוא יקבל במסגרת תכנית זו, אך הרשות המקומית משאירה את הדברים ברמה של 'מדיניות' בלבד ולא ברמה של תכנית תקפה. הכל על מנת שתהיה לה היכולת לשנות את ה'מדיניות' מבלי לשאת בהפרה של התחייבות".

איתי תירוש צילום: אוהד שביט

מהו הפתרון אם כך?

"מה שאני מציע זה משהו שכל הענף משווע לו. קוראים לזה ודאות – קרי, תכנית תקפה בכל עיר. דוגמה טובה היא מה שנעשה למשל בתכנית הרובעים בתל אביב, שם יזם ובעלי דירות שנכנסים לתהליך ועומדים בקריטריונים מסוימים, סמוכים ובטוחים שהתהליך יתקדם בדיוק על פי הקריטריונים ולא ישתנה בדרך. על תכנית הרובעים עבדו במשך זמן רב והשקיעו מחשבה ומאמץ. זה דורש הרבה תיאום ועבודה מול כמה ערכאות תכנוניות כמו גם תכנון אורבני כולל, כי בסופו של דבר פרויקט תמ"א עוסק בבניין בודד, אך הוא משפיע על עוד אספקטים, כמו צורך במבני ציבור, עומס על תשתיות וקליטה של משקי בית נוספים באזור – וזה מצריך הסתכלות בפרספקטיבה רחבה ותכנון ברמה הכוללת. עיריית תל אביב־יפו עבדה על כך הרבה זמן ולמרות מספר חסרונות שיש בתכנית הזו, יזם שנכנס לפרויקט בתל אביב יודע שיסיים אותו באותה הדרך ולא ישקיע זמן ומאמץ וירתום משפחות לתוך תהליך שעשוי להיגנז כי אין שום אחריות לרשות המקומית לעמוד מאחורי הקריטריונים שהיא עצמה קובעת".

מזרחי מסכם: "היחידים שמתפרנסים מחוסר הוודאות הזו הם כל היועצים והמומחים, 50% מהקבלנים עומדים לפני פשיטת רגל. אתה משקיע במגרש 100-50 מיליון שקלים ועד שאתה מקבל היתר עם רגולציה אתה משלם 20 מיליון שקלים מימון פלוס מע"מ. אסור לשכוח שהמדינה היא המרוויחה העיקרית מהנדל"ן, לא הקבלנים. אם מחירי הדירות לא היו ממשיכים לעלות, כל הקבלנים כבר היו פושטים רגל. הקבלנים עובדים בקושי על 15% רווח בפרויקט שנמשך בין שש לשבע שנים, וזה מסוכן מאוד. לכן יזמתי התאחדות קבלנים חדשה שמטרתה לעזור לקבלנים הקטנים, להקטין רגולציה וביורוקרטיה ולהגיע למצב ברור מוסכם וברור בינינו ובין כל מערך התכנון הארצי, כך שניתן יהיה לקבל היתרים מקוצרים לפחות למי שבונה על פי תב"ע ללא הקלות. כך שניתן יהיה לקבל במהירות אישור תכנית, אישורי כיבוי אש וחניות, תשלום אגרות והפרויקט ייצא לדרך. את יתר הדרישות הקבלן ימלא במהלך הבנייה".