שוק המשרדים: קונים או שוכרים?

בשיתוף MSN נדל"ן

בעלי עסקים קטנים או חברות ענק מתלבטים בשלב כלשהו בשאלה האם לקנות או לשכור משרד? מצד אחד, קניית משרד מקנה ביטחון כלכלי וגם אם העסק חדל מלהתקיים הנכס יכול לשמש נכס פנסיוני מניב. מצד שני, שכירת משרדים יכולה לאפשר תנועתיות למרכזים רלוונטיים, צמצום השטח או הרחבתו בהתאם לפעילות העסק, וכמובן שיש גם את העניין הכלכלי.

 "כל עסק צריך לנתח את תזרים המזומנים שלו ואת הכיוון שאליו הולך השוק", אומר גיל מולכו מנכ"ל MSN נדל"ן. "ישנם יתרונות לשני האפיקים. בין אם מדובר בהשקעה בנדל"ן מניב או בצורך לשימוש במשרד, ישנה בעיני עדיפות ברורה לרכישת משרד. ניתן להגיד שהיום בישראל זה הפך להיות טרנד כתוצאה מהתשואות הגבוהות מאלו שמתקבלות מתשואות נדל"ן למגורים. היתרון הברור הוא לא לשלם את דמי השכירות ולהפוך את הנכס לשלנו, אבל אם זה עסק חדש והבעלים מתלבטים לגביו עדיף להם לשכור משרד. כלל דמי השכירות נחשבים הוצאה מוכרת מבחינת מיסוי ואם העסק נסגר אין סיכון כלכלי".

לפי מולכו, העולם השתנה מבחינת בעלי העסקים הקטנים. "כל אחד מאתנו הוא סוג של מעצמה", מסביר מולכו, "עם לפטופ במשרד אפשר לעשות עסקים באופן גלובלי עם כל העולם, מפרסומאי, מאמן, רופא ועד קוסמטיקאית מספיק חדר קטן כדי להיות חברה עולמית. בהחזרי המס בקנייה יש החזר על הפחת ולא על הקרקע בשיעור של 4% משני שליש עלות המבנה והכרה למס בתשלומי הוצאות המימון בגין רכישת המבנה. כשחברה קונה משרד היא מזדכה גם על המע"מ, מה שהופך את הנכס לזול יותר, ואם לוקחים משכנתא גם היא נחשבת הוצאה מוכרת. בקניית נכס לא מזדכים על הנכס באופן מלא. הרעיון המרכזי הוא שאם אני כבר קונה להשקעה ומשכיר, גם אז המס הוא 26% (מס חברות), וזו הטבה".

שי ניגרי, מנכ"ל ניקון ישראל (Nikon Precision Israel), חברה המספקת שירותים לחברת אינטל בקרית גת, שכר בתחילה את משרדיו ברחובות. החברה מונה כ־50 עובדים. לדבריו, עלה צורך לקרב את החברה למוקד הפעילות העיקרית שלה ולפני כשנתיים בחר להעביר את המשרדים לקרית גת. "כשעלתה השאלה אם לקנות או לשכור, אני על פי רוב מעדיף לשכור", אומר ניגרי. "אני לא עוסק בנדל"ן וידעתי שאם נצטרך למכור זה ידרוש מאיתנו התעסקות שאין לי משאבים אליה. מאידך, כשאני שוכר אני מעצב את המקום כדי שיתאים לי ובכך גם משביח את הנכס לבעליו ומאפשר לעצמי גמישות. שכרנו את הנכס לשש שנים, הבאנו אותו למצב מעטפת ועיצבנו אותו מחדש, מה שאפשר לנו לקבל מחיר שהוא קצת פחות מהמחיר הריאלי בשוק. זהו שוק בעל תנודתיות תמידית. היום אני יכול לשכור 300 מ"ר, אבל אני לא יכול להיות בטוח שכך יהיה בעתיד. יכול להיות שאצטרך לצמצם ואולי להתרחב. כשוכרים, תמיד אפשר להיפרד בתום החוזה, ואני רואה את זה מדי יום אצל הרבה מהעמיתים שלנו".

צילום: spokane1977/Pixabay

אנחנו לא אוסטרליה

כידוע, ההשקעות בנכסים למגורים היו עד לא מזמן האפיק המניב ביותר בשוק הנדל"ן והזעזועים בשוק הפנסיה גרמו למשקיעים רבים לקנות דירה נוספת להשקעה כדי שתשמש לפנסיה ולירושה. עם השינויים בשוק הדירות וכניסת משתנים, כמו התכנית הממשלתית מחיר למשתכן וחוק דירה שלישית הופכים המשרדים להשקעה הנדל"נית המועדפת גם בדרך של קבוצות רכישה.

"היום אוכלוסיית המדינה מונה כמעט תשעה מיליון תושבים ותושבות, ככל הנראה עד 2040 יהיו פה כ־15 מיליון נפש. אנחנו לא אוסטרליה, השטחים שלנו לא גדלים ולכן מחיר הנכסים ימשיך לטפס מעלה. המגמה של לעבוד מהבית כבר כמעט ולא קיימת, כי היום ניתן לרכוש גם משרד קטן להשקעה במגדלים ולא רק קומה כבעבר", אומר מולכו.

חברת MSN נדל"ן בבעלותו של מולכו עוסקת באיתור הזדמנויות נדל"ן ונחשבת לפורצת דרך בתחומה. מולכו: "40% מהפרויקטים בארץ נבנים על ידי קבוצות רכישה. מה שלא צבר תאוצה במגורים קורה בבנייני משרדים. הפנייה נעשית לחברות שמחפשות שטחים גדולים לשימוש עצמי ולבעלי עסקים ומשקיעים קטנים שרוצים לבצע השקעה ורוצים להיות בעלים של משרד. היום לדוגמה אנחנו משווקים בעפולה את פרויקט A-TECH. מדובר בקומפלקס משרדים שעומד לשרת את עפולה, יקנעם, בית שאן, טבריה והסביבה. זהו פרויקט של שישה בניינים בעלי שש ושבע קומות, בשטח כולל של כ־50 אלף מ"ר".

בפרויקט A-TECH, עלות משרד בגודל של 20 מ''ר מוצעת החל ב־150 אלף שקלים. החללים מיועדים למסחר, משרדים ובעיקר לחברות הייטק גדולות. היתרי הבנייה צפויים להתקבל בעשרה חודשים הקרובים. בקומפלקס יהיו חניון, קומת מסחר וחמש קומות של משרדים בגודל 1,000 מ''ר כל אחת. "אנחנו משווקים משרדים החל בגודל של 20 מ''ר בעלות של 160 אלף שקלים וניתן להשכיר כזה חלל בכ־1,500 שקלים לחודש", אומר מולכו. "המשמעות של זה היא תשואה של למעלה מ־10% בשנה. לשם כך נדרש הון עצמי נמוך של כ־50% מהסכום, וזה חלומו של כל משקיע. כשמדובר בהון עצמי נמוך האלטרנטיבות לא קיימות, לא בנדל"ן למגורים וגם לא באפשרויות אחרות".

מולכו מדגיש: "חשוב לזכור שכשקונים או שוכרים משרד היחסים בין שטח הברוטו לנטו הוא 25% - אם רכשת משרד של 20 מ''ר, בפועל יתקבל משרד בגודל 15 מ''ר. השטח כולל את החלק במסדרונות, המעלית, הלובי וכו'. גולת הכותרת של החברה שלי היא זיהוי מיקום, מחיר, תשואה והון עצמי למשקיע הקטן שאין לו אלטרנטיבות השקעה. אנחנו מאתרים עסקאות נדל"ן שנותנות ערך למשקיע מבחינת תשואה גבוהה והשבחת ערך".