קבוצות רכישה: מעבר גרעין המשקיעים לתחום המשרדים

בשיתוף MSN נדל"ן

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה החולפת החלה בנייתן של 3,510 דירות באמצעות קבוצות רכישה ברחבי הארץ, כאשר 1,040 מתוכן נבנו במחוז המרכז. בשנה החולפת בתל אביב־יפו, למשל, על כל ארבע דירות שמכרו קבלנים, נבנתה דירה חדשה באמצעות קבוצת רכישה.

אתר בנייה ברעננה צילום: אייל וקנין

במסגרת קבוצת רכישה חוברים מספר אנשים פרטיים החתומים על הסכם ייעודי לצורך רכישת קרקע ובנייה ללא תלות בקבלן או ביזם, זאת במטרה להוזיל עלויות המלוות בקניית נכס כמוצר מוגמר. קבוצות הרכישה נהנות מפטור מתשלומי מס ערך מוסף בגין היטלי פיתוח ואגרות בנייה. בנוסף, הנחה משמעותית מתקבלת באמצעות מס רכישה מופחת על הקרקע. החיסכון בעלויות נאמד בכ־25-20 אחוז פחות בהשוואה לרכישה מקבלן, מה שמשפיע באופן ישיר על ההון העצמי הנדרש מהמשקיעים, שזוכים בעלות מופחתת ובקרקע בבעלות פרטית בטאבו. כמו כן, שינויים במפרט, התאמות בתכנון ובחירת עיצוב הנכס מתבצעים בהתאם להעדפותיהם האישיות של חברי הקבוצה, ללא תשלום נוסף לקבלן.

בתחום הנדל"ן המסחרי, לעומת זאת, ענף קבוצות הרכישה פורח וגודל בהתמדה. בשונה מקבוצות הרכישה לבנייני מגורים, שבהן הרוכשים המתאגדים יחד לקבוצת רכישה הם לעתים תכופות גם משתמשי הקצה, בבנייני משרדים השימוש העצמי אמנם קיים אבל פחות רווח, ויותר ויותר רוכשים (ומשקיעים שמחפשים להשקיע בנדל"ן בישראל) מתאגדים יחד להשקעה פיננסית כנדל"ן מניב. נתח קבוצות הרכישה בנדל"ן המסחרי נאמד בכ-53%, פי שלושה מנתח קבוצות הרכישה בנדל"ן למגורים.

בשנים האחרונות, קבוצות הרכישה התמקצעו ועברו שינוי משמעותי שבא לידי ביטוי בשימוש בכלים מקצועיים כגון שימוש בשמאי צמוד לפרויקט והיצמדות לנתוני דו"ח אפס, ליווי של משרד עורכי דין בעל ניסיון של שנים רבות בתחום הנדל"ן ובקבוצות רכישה בפרט, מה שמאפשר בפן החוזי והמשפטי לייצר הגנה מרבית לרוכשים – לדוגמה באמצעות מנגנון חשבון נאמנות ורישום הערת אזהרה והצגת המודל לרוכש בצורה מפורטת. מארגני קבוצות רבות גם הבינו את החשיבות של בחירת אנשי מקצוע בעלי ניסיון רב בתחום הניהול הפיקוח והבנייה המלווים את הפרויקט עד סופו.

"לקבוצות הרכישה קיימת חשיבות בהורדת יוקר הדיור. עם זאת, רצף המחדלים בתחום שנחשפו בשנתיים האחרונות מחייבים אותנו להגן על ציבור הרוכשים", אמרה שרת המשפטים איילת שקד. הדברים נאמרו לאחר פרסום דו"ח הצוות הבינמשרדי, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) ארז קמיניץ, בנושא קבוצות רכישה בדצמבר האחרון. מטרת הצוות הייתה בחינת תחום קבוצות הרכישה והאם ראוי להביא להסדרתו. בין המסקנות בדו"ח: לכלול בהסכם חשבון נאמנות סגור ובשלבים מסוימים לאפשר למשתתפים לצאת מהקבוצה. "הצוות גיבש שורת המלצות שמטרתן תיקון כשלי השוק והפחתת הסיכון שאליו חשופים צרכנים בתחום קבוצות הרכישה, לצד מתן אפשרות לשוק קבוצות הרכישה להמשיך את פעילותו", נכתב באתר משרד המשפטים. הצעת חוק בנושא תנוסח לאחר קבלת הערות מהציבור.

מנכ"ל MSN נדל"ן, גיל מולכו עומד על ההבדלים בשימוש בקבוצת רכישה בקניית דירה או חלל משרדי, ומבהיר: "ההפרשים בעלויות הסופיות בבנייני מגורים הם הרבה יותר גבוהים, זאת בזמן שעלויות הבנייה בנדל"ן מסחרי כמעט ולא משתנות, כיוון שהגשת התוכניות בבנייני משרדים היא ברמת מעטפת בלבד – רצפת בטון, טיח וחלונות זכוכית. כל נושא הגמר שיכול לייקר את המשרד הוא באחריות לקוח הקצה. יש גמר פשוט ב־1,200 שקלים, ויש גמר בעלות של 5,000 שקלים, כאשר לקוח הקצה עושה זאת בצורה עצמאית ולפי יכולותיו. לכן הסטייה במחיר הבנייה תהיה מינורית, אם בכלל. במשרדים – מחיר מטר בנייה בסיסית עומד על 4,300 שקלים. לעומת זאת, בבנייה למגורים המחיר מגיע ל־8,000-7,000 שקלים למטר לפחות".

מולכו מוסיף: "במדדי ההצלחות, רוב קבוצות הרכישה בנדל"ן מסחרי מורכבות מאנשים מקצועיים שמחפשים השקעה, אנשי עסקים שיודעים לקחת החלטה ומבינים לאן הם נכנסו. היזמים בקבוצות הרכישה למשרדים הם יזמים שעומדים במחירים עם סטיות קטנות. לכן הנושא של המשרדים מקבל דחיפה משמעותית בשנים האחרונות".

גיל מולכו, מנכ"ל חברת MSN נדל"ן צילום: אפרת קופרשטיין

אחד החששות הקיימים אצל הרוכשים בקבוצת רכישה, הוא שבניגוד לקבלן המתחייב על מועד האכלוס, ובמקרה של איחור במסירה – מתחייב בסנקציות, בקבוצת רכישה אין התחייבות לתאריך קבלת המפתח. "נושא הזמנים הוא קריטי כיוון שמשתמשי הקצה בבניינים המיועדים למגורים ממתינים לאכלוס הנכס", מציין מולכו. "לעומת זאת, בבנייני משרדים ציבור הצרכנים מתאפיינים בסבלנות וכאשר תיאום הציפיות נעשה בהתאם, הלקוחות מוכנים להמתין גם שנה ובלבד לעשות עסקה טובה". בשני המקרים, בחינה מוקדמת ומדויקת של המצב התכנוני – זמינות הקרקע ומצב היתרי הבנייה – תמזער את הסיכונים.

מולכו: "בין אם מדובר בבניין למגורים, או במגדלי משרדים. מדד השבחת הנכס הוא פרמטר משמעותי. בעוד בנדל"ן משרדי 100 אלף שקלים יספקו כרטיס כניסה ראשוני לעולם ההשקעה, ויניבו תשואה שנתית הנאמדת בכ־8.5-6 אחוזים, בנדל"ן למגורים יידרש הון עצמי גבוה יותר, והתשואה תאפשר עליית ערך של כ־4.5-2 אחוזים. לנוכח הגזירות הממשלתיות ומחירי השיא בענף הנדל"ן למגורים, שוק המשרדים בתחום קבוצות הרכישה נוסק, כאשר קו הרקיע האורבני מעוטר במגדלי משרדים תוצרת קבוצות רכישה מוצלחות. כעת, את מה שהביאה לארצנו קבוצת ב.ס.ר, ממשיכהMSN נדל"ן ובאחרונה סיימה את שיווקו של פרויקט 456 סנטר – מרכז המסחר והמשרדים החדש בקרית אריה, בצמוד לבית לקסוס החדש בפתח תקוה, במסגרת של קבוצת רכישה. לפני כחודש ימים נתקבל היתר חפירה ודיפון, והעבודות בשטח כבר החלו".