השקעות בדירות בודדות ובתים פרטיים בארה"ב: חלום בר השגה או הרפתקה מסוכנת?

בשיתוף פרופימקס

על פי דירוג שווקי הנדל"ן למגורים החזקים בארצות הברית עד כה ב־2018, שפורסם באחרונה על ידי אתר זילו (Zillow), העיר סן חוזה מוצבה במקום הראשון. שווי השוק המקומי של העיר השלישית בגודלה במדינת קליפורניה צפוי לעלות ב־8.9% במהלך השנה. כיום, גובה דמי השכירות החציוני עומד על יותר מ־3,500 דולר לחודש, והשווי החציוני של נכס בעיר עומד על 1.128 מיליון דולר. גם הערים נאשוויל (טנסי) ודנבר (קולורדו) נרשמו בעשירייה הראשונה של שווקי הנדל"ן למגורים האיכותיים בארצות הברית לשנה הנוכחית, עם שיעורי אבטלה נמוכים ופוטנציאל שכר דירה די מבטיח.

"תעשיית הטכנולוגיה ממשיכה לדהור ומושכת אלפי תושבים חדשים בשנה לשווקי הייטק דומיננטיים כגון סיאטל, דנבר ואזור המפרץ", אומר הכלכלן הבכיר של זילו, אהרון טראזאס. "העלות הגבוהה יותר של החיים באזורים אלה מקוזזת במידה רבה על ידי השכר המיטבי במשרות ההייטק".

צילום: paulbr75/Pixabay

עוד לפי נתוני אתר זילו, ערך הבתים למגורים בארצות הברית עלה ב־7.6% בשנה החולפת, ולפי התחזית צפוי לעלות בעוד 3.5% עד פברואר 2019. מחירם החציוני של בתי המגורים המוצעים כעת למכירה בשוק הוא 261,500 דולר, בזמן שמחירן החציוני של עסקאות שבוצעו הוא 232,300 דולר. ואילו דמי השכירות החציוניים עומדים על 1,600 דולר. וכך, מעט יותר משנה בתוך כהונתו של הנשיא ה־45 של ארצות הברית דונלד טראמפ, נרשמת מגמה של עליות מחירים בשוק הבתים הפרטיים.

"התשואות ירדו בצורה דרסטית"

עסקת נדל"ן בחו"ל מורכבת יותר עבור משקיעים זרים שאינם מכירים את אזור ההשקעה הפוטנציאלית, ולפיכך חשוב לדעת כיצד לבצע את העסקה נכון וממה יש להיזהר. "כאשר מסתכלים על השקעה בנדל"ן ובוחנים את סכום ההשקעה, ההוצאות הנלוות ושכר הדירה, צריך להסתכל גם על ההיצע והביקוש במקום הספציפי", מסביר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל. החברה מציעה למשקיעיה הזדמנויות השקעה בכל הסקטורים הנדל"ניים, למעט דירות בודדות ובתים פרטיים, מתוך הבנת הקשיים והמכשולים הקיימים ברכישת סוג זה של נדל"ן, ומספקת שירות אך ורק למשקיעים העומדים בקריטריון של משקיע כשיר לפי התיקון לחוק ניירות ערך, שנכנס לתוקפו במרץ 2016.

"חשוב להבין כי שכונה א' לא דומה לשכונה ב' ויש להסתכל היטב על שווקי המשנה (Sub markets)", מוסיף רוזנהיים. "אם באים ואומרים שסן חוזה בקליפורניה הוא מקום טוב להשקעה, צריך לבחון באיזה אזור בסן חוזה מדובר. לעתים, במרחק של מאות מטרים מדירה או בית פוטנציאלי לקנייה יהיו מחירי נדל"ן ודמי שכירות נמוכים בעשרות אחוזים, לכן בדיקת השוק והשוואת מחירים בין נכסים שונים, אפילו באותה סביבה, אינה פשוטה".

מהם המכשולים העיקריים שעשויים "להפיל" משקיעים זרים בנדל"ן בארצות הברית?

"המכשולים העיקריים העומדים בפני המשקיע הם, בין היתר, תרמיות רבות, בעיקר במכירת דירות בודדות ובתים פרטיים. ראיתי לא מעט תרמיות גם בהצעות של מקבצי דיור להשכרה – מולטיפמילי (Multifamily properties) – הנחשבים לנדל"ן מסחרי־עסקי. אך מה שקורה בהצעות שרואים בארץ של בתים בודדים זו שערורייה ממש. לפני מספר ימים, שלח אלי מכר הצעה שקיבל לקניית בית פרטי בניו ג'רזי במחיר של 80 אלף דולר. בדקתי את הנושא במקורות הפתוחים לציבור הרחב וגיליתי שהבית נמכר ב־60 אלף דולר לחברה הישראלית שהציעה את הנכס ב־80 אלף דולר זמן קצר לאחר מכן – כלומר רווח של 20 אלף דולר על גב הלקוח כבר ביום הראשון. הבית נבנה לפני כ־100 שנה והחברה שמשווקת בתים אלו לישראלים קבעה שעלות תחזוקת הבית תהיה כ־500 דולר לשנה. בפועל, לבית הזה תהיינה הוצאות של אלפי דולרים לשנה כי מדובר במבנה ישן, לכן לדעתי התשואות שאותה חברה מציעה ללקוחות הן תרמית ומצג שווא, שלא לדבר על המחיר המוגזם שהמשקיע שילם תמורת נכס ששווה הרבה פחות. כל בר דעת מבין שאין דרך שלבית בן 100 שנה תהיה עלות אחזקה שנתית של 500 דולר בלבד. בנוסף לכך, כשבחנתי את ההצעה שהחברה הציעה לאותו אדם, ראיתי כי הם ציינו שהבית יהיה מושכר 12 חודשים בשנה, שנה אחר שנה – וזה לא תמיד נכון. כשיש תחלופה של שוכרים ישנה תקופה שבה הבית לא מושכר ותקופה זו לא נלקחה בחשבון".

רוזנהיים מוסיף: "אני מאמין שמי שיפסידו כסף אלו המשקיעים שהולכים אחרי תשואות לא הגיוניות כיוון שהשוק היום לא מספק את אותן תשואות שנתן לפני מספר שנים". לדבריו, התשואות ירדו בצורה דרסטית והתחרות בין חברות שונות שמציעות השקעות נדל"ן בחו"ל עושה שימוש בהבטחות לתשואות אטרקטיביות ושאינן קשורות למציאות כדי למשוך משקיעים. "המשקיעים לא לוקחים בחשבון את מחזוריות השוק ואת מה שבאמת חשוב", הוא גורס. "ואם בכל זאת התקבלה החלטה לרכוש בית פרטי או דירה חייבים לבדוק קודם כל את התשואה המקובלת באזור ועוד כמה נתוני יסוד, כמו גיל הבניין, השכונה ועלות התחזוקה, ובוודאי שיש לשמור כספים בצד להוצאות תחזוקה בלתי צפויות. ככל שהסביבה פחות טובה – כך תהיינה יותר הוצאות תחזוקה ותפוסה יותר נמוכה. צריך לראות את הנכס לפני הרכישה על מנת להימנע מקניית דירה או בית הסובל ממפגעים כמו רעשים, ריחות, נזקי מים או גגות רעועים – הוצאות לא מתוכננות אלו יהפכו עסקה הנראית כדאית להשקעה שסופה להסתיים בהפסד. נקודה נוספת שיש לבדוק לפני השקעה כזו – האם חומרי הבנייה שהשתמשו בהם, מסרטנים. נכסים אלו סופם לגרום לרוכשים שלהם הפסד מלוא השקעתם".

ומה בנוגע לתשואות?

"בשנים שחלפו, התשואות היטיבו בצורה מיוחדת עם משקיעי הנדל"ן בזכות הרוח הגבית שהייתה ואפשרה להשיא תשואות גבוהות, אך הן לא תימשכנה. מי שמסתמך על פרסומים של תשואות גבוהות, במקום הגיוניות ונמוכות יותר, עשוי להפסיד את כספו. אנחנו נמצאים בתקופה שצריך לנהוג במשנה זהירות ולבדוק היטב את נתוני הבסיס של כל השקעה והשקעה. אי אפשר להסתמך על תשואות של השנים האחרונות כי הן מציגות את שיא התשואות שהושגו במחזור העסקים של הנדל"ן הנוכחי, וכיום הן נמוכות יותר".

"חשוב להשקיע רק עם חברות שעברו את המשבר של 2008"

קונים זרים רשאים לרכוש נדל"ן בארצות הברית. רכישת נכס בארצות הברית אינה מחייבת את הקונה להיות אזרח המדינה ואף לא להחזיק בגרין קארד, אך יש להחזיק במספר נישום אישי (Individual Tax Payer Number) שאותו מקבלים בעלי אזרחות זרה לצורך תשלום מס בארצות הברית.

פרויקט דירות במנהטן, ניו יורק צילום: ArtisticOperations/Pixabay

מדוע אנשים מעדיפים לקנות דירה בארצות הברית במקום להשקיע בנדל"ן מסחרי-עסקי באמצעות ולצד חברת השקעות מתמחה?

"אני מאמין שרוב הרכישות האלו נעשות על סמך תשואות כוזבות. זה טוב להם לשיחות של יום שישי בערב, בין חברים, כשהם מספרים שהם בעלי דירות בחו"ל. אותם אנשים חושבים שקנו בתים באזורים כמו סביון או כפר שמריהו. הם לא מבינים שיש קרקעות בארצות הברית ששווין נמוך ביותר. יש היצע קרקע כל כך גדול ויש המון נכסי נדל"ן שערכם יורד וימשיך לרדת, ואף פעם לא יעלה. יש גם השפעה מבחינת האזור, כמו למשל, אזורי מגורים של בעלי הכנסה נמוכה, פשע וסמים, ויש מקומות שבהם הפכו אזור מגורים לאזור חקלאי כיוון שלא היה שווה להחזיק את הבתים בגלל שווי אפסי".

רוזנהיים מדגיש כי הביטחון העיקרי שפרופימקס מספקת למשקיעיה הוא ההבטחה שהחברה מרוויחה אך ורק אחרי שהמשקיע קיבל את כל כספי השקעתו חזרה בתוספת התשואה השנתית הצפויה שנקבעה מראש. "אם משקיע לא קיבל את כספי ההשקעה בתוספת התשואה השנתית הצפויה שהופיעה בתכנית העסקית, אנחנו לא נרוויח", הוא אומר. "כשחברות מרוויחות את הכסף של המשקיע כבר ביום הראשון, פעמים רבות כבר לא אכפת להן מהמשקיע אחר כך. המודל העסקי שלנו שונה בזה שאנחנו מרוויחים רק אחרי שהמשקיע מקבל את כספי ההשקעה והתשואה השנתית כפי שהיתה צפויה בתחילת ההשקעה – זה לא מבטיח שהעסקה תהיה רווחית, אך מבטיח הלימות אינטרסים אמיתית ומלאה בינינו לבין המשקיעים שלנו. הביטחון הנוסף הוא ביצוע השקעות אך ורק עם שותפים אסטרטגיים מהמוכרים והמכובדים בעולם המאתרים ובוחנים את העסקה לפני תחילת גיוס ההון ולאחר מכן מנהלים אותה ומוסיפים לה ערך".  עוד על חשיבות השותף האסטרטגי המקומי, ניתן לקרוא ב'מדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל'".

אלחנן רוזנהיים

מהי ההמלצה החשובה ביותר שלך למשקיעי הנדל"ן הישראלים בחו"ל?

"חשוב להשקיע רק עם חברות שעברו את המשבר של 2008. אנחנו למדנו וראינו איך חברות הגונות ומקצועיות פעלו במשבר ואיך חברות וגורמים שונים בשוק זה הזניחו את המשקיעים שלהן. במשבר שהיה עבדנו ללא תמורה כספית במשך ארבע-חמש שנים כדי להציל עסקאות וכמעט את כולן הצלחנו להציל. כך שמרנו על שמנו הטוב ועל מוניטין החברה. סבלנו מהפסדים של פחות משני אחוזים מסך ההשקעות שעשינו עד 2008. המלצה נוספת היא להשקיע בקרנות שמפזרות את ההשקעה במספר נכסים. על זה הארי מרקוביץ קיבל את פרס נובל לכלכלה על עבודתו המדעית בנושא בניית תיק השקעות יעיל שעיקרה השקעה במספר נכסים רב (כ־20) בפיזור ושאינם קורלטיביים אחד לשני, וזו הדרך המועדפת על רבים מהמשקיעים שלנו ושעל פיה פועלת פרופימקס בשוק הנדל"ן העולמי בהצלחה רבה כבר מעל לשני עשורים".