לא על הותמ"ל לבדו: ענף הבנייה תקוע בסבך הבירוקרטיה ותלוי בחסדי הרשויות המקומיות

תכניות בנייה רבות אושרו להפקדה באחרונה, בהן תכנית להקמת עיר ערבית חדשה בגליל המערבי, תכנית לבניית 2,100 יחידות דיור בבני ברק ומספר זהה של יחידות דיור בטירה. תכנית נוספת שאושרה באחרונה מכילה 4,100 דירות ביהוד-מונוסון. המשותף לכל התכניות הללו הוא אישורן בהליך מזורז באמצעות הותמ"ל. שר האוצר משה כחלון לוקח את הקרדיט ומציג יעד שאפתני – תכנון 120 אלף יחידות דיור עד סוף שנת 2018. השאלה היא האם דווקא קודמו בתפקיד, ח"כ יאיר לפיד (יש עתיד), הוא זה שמגיעות לו התשואות? כדי לבחון את הדברים, צריך לחזור ארבע שנים אחורה, אז הוביל לפיד את הקמתה של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), במטרה להגדיל את היצע הדירות בישראל.

שר האוצר משה כחלון צילום: אוראל כהן, ענבל מרמרי

חוק הותמ"ל נחקק בכנסת כהוראת שעה לארבע שנים, ונועד להחליף את חוק הוד"ל (ועדות דיור לאומיות) שנחקק שלוש שנים קודם לכן. במסגרת החוק הוקמו ועדות מחוזיות אשר הוסמכו לאשר תכניות בנייה בהליך מזורז. המטרה הייתה לאשר באמצעות הוועדות תכניות בנייה רבות על קרקעות מדינה שהוכרזו כמתחמים מועדפים לדיור. בדברי ההסבר לחוק נכתב כי מטרתו "לקצר את שני ההליכים – הליך תכנון תכניות רחבות היקף של בנייה למגורים והליך השבת הקרקע המהווים חסמים משמעותיים להגדלת היצע הדירות, ולאפשר את קידומן היעיל של תכניות בנייה למגורים במתחמי קרקע שהממשלה הכריזה עליהם, בצו, כמתחמים מועדפים לדיור".

על פי נתוני משרד האוצר, מאז תחילת פעילותה, אישרה הוועדה כ־105 אלף יחידות דיור, שהן שליש מכלל הדירות שאושרו במהלך התקופה הזו. הוועדה קיצרה משמעותית את הזמן הממוצע לאישור דירה בישראל, וכעת עומד הזמן הממוצע על שנה בלבד. יש לציין כי מתוך התכניות שאושרו, 19 אלף יחידות דיור כבר שווקו לציבור. מרבית יחידות הדיור שווקו במסלול מחיר למשתכן וכ־750 יחידות דיור שווקו על ידי דירה להשכיר (החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה) לצורך שכירות ארוכת טווח.

יחד עם זאת, לפי תכנית העבודה התלת-שנתית שהוצגה בחודש שעבר בפני משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל, מוסדות התכנון יאושרו כ־550 אלף יחידות דיור בשנים 2020-2018. "חוסר בתכנון היה הגורם המרכזי למשבר הדיור ובזה בדיוק טיפלנו", אומר השר כחלון. "בתוך עשור הכפלנו פי 5 את כמות היחידות המתוכננות מדי שנה. בשנים האחרונות הגדלנו את המלאי התכנוני באופן חסר תקדים ובשלוש השנים הקרובות נמשיך באותה המגמה ונתכנן כחצי מיליון יחידות דיור בכל רחבי הארץ".

במהלך ארבע השנים האחרונות ספגה הוועדה גם ביקורות רבות, בעיקר מארגוני איכות הסביבה ונציגי ההתיישבות הכפרית שטענו כי תכנית הותמ"ל מביאה להרס החקלאות, חיסול המרחב הכפרי וחיסולם של שטחים פתוחים. תכנית הותמ"ל, כאמור, נקבעה לתקופה של ארבע שנים שהייתה אמורה להסתיים באוגוסט הקרוב. והנה, על אף הביקורות הקשות, אישרה ועדת הפנים לפני כחודשיים את המשך פעילות הוועדה בשנה נוספת, לבקשתו של השר כחלון.

קיצור משמעותי של תהליך ייצור דירה בישראל

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים החדשה בישראל, מברך על פעילות הוועדה ומכיר בנחיצותה, אך מסביר שיש צורך בהליך משלים: "קנית בד, זה לא אומר שיש לך חליפה. אתה צריך תופרת שתגזור ותתפור את החליפה. מה שהותמ"ל עושה זה להביא בד שהוא חומר גלם. במקרה שלנו, הותמ"ל מספק תב"עות מאושרות, וזה מבורך כי זה מקצר את הליך הבנייה בשמונה עד עשר שנים, אבל עדיין נדרש תכנון הפיתוח של המתחמים החדשים וביצוע הפיתוח של המתחמים המאושרים, לרבות תשתיות, חשמל, מים, כבישים, גשרים, מחלפים ומבני ציבור. עבודה זו דורשת עוד כשלוש עד חמש שנים.

"במקביל, כשמגיעים לוועדה המקומית כדי לפתוח את תיק הבקשה, מתחיל הטרטור האינסופי לקבלת היתר הבנייה אשר אורך עוד כשנתיים עד שלוש. הבירוקרטיה מתעדכנת ומתווספת כמעט מדי יום עם דרישות חדשות, תקנים חדשים ודרישות אינסופיות. גם אם אישרה הוועדה המקומית את הפרויקט, נדרשות עוד שנה-שנתיים על מנת להשלים את הדרישות לקבלת ההיתר, שנעות בין 50 ל־100 דרישות, חתימות ואישורים. וכאשר מתקבל ההיתר לבסוף ומתחילה הבנייה, יש מחסור בידיים עובדות. הליך גירוש העובדים הסינים הוותיקים והמקצועיים והבאת ידיים עובדות חדשות גם מתעכב. כך שבסופו של הליך, עד שמתקבלות דירות גמורות מיום אישור הותמ"ל עדיין נדרשות עוד כחמש עד שש שנים עד שהדירות הללו מוכנות למגורים".

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים החדשה בישראל צילום: עזרא לוי

מזרחי, שמכיר היטב את שוק הנדל"ן המקומי, מסביר כיצד ניתן לייעל את התכנית הממשלתית: "בכדי ליצור שינוי ממשי צריך גם לקצר ולפשט הליכים ברשויות. אני מציע שמרגע אישור הוועדה המקומית נמלא ארבע דרישות עירוניות ראשיות לאישור – הג"א, כיבוי אש, חניות/תנועה ותשלום אגרות – ואז נקבל היתר ונצא לבנייה. כל יתר 100-50 הדרישות הנוספות יושלמו במקביל לבנייה עד קבלת טופס 4. מצב זה יקצר בשנתיים את הליך בניית הפרויקט, סיום הבנייה ומסירת הדירות. חייבת להיות חקיקה מסודרת לשם ביצוע הליך מקוצר זה, כי אם זה לא יקרה – כל רשות מקומית בישראל תיקבע לעצמה כללים אחרים משלה ושוב הבירוקרטיה האינסופית תמשיך לחגוג ולייקר את מחירי הדירות".

כמו כן, תפקידה של המדינה לדברי מזרחי הוא "להכניס את היד לכיס להקטין את נטל המס, ההיטלים והאגרות העומד על 50-40 אחוז ממחיר הדירה. אשמח כנשיא לשכת הקבלנים בישראל להיפגש עם שר הבינוי והשיכון ועם שר האוצר ולמצוא פתרונות לבעיות הענף. אני פעיל יותר מ־40 שנה כקבלן ויזם, ומשפחתי בונה מזה כ־60 שנה בארץ. רק שיתוף פעולה, שילוב של ידע, ניסיון ורצון השרים הנוגעים בעניין יביא פתרונות לענף הבנייה".

לסיכום, מפציר מזרחי: "בהזדמנות זאת גם כדאי ששרי האוצר והשיכון יחדלו מהאמירות הפוגעניות כנגד הקבלנים אשר לא מוסיפות דבר מלבד גרימת כעסים, עוגמת נפש, סכסוך ואי שיתוף פעולה בין הקבלנים לבין משרדי הממשלה כאשר המטרה בכלל אמורה להיות משותפת. כמו כן, 'רכבת' התמ"א 38 משנה את 'צבעי הקרונות' עם חישובים והוראות חדשות לגבי זכויות הבינוי ותכנון על פי תמ"א 38 כל כמה חודשים ולא ניתן להתקדם בביצוע, וגם כאן יש עיכובים של שנים בהתחלות הבנייה".