תסמונת תשרי: תושבי החוץ מסתערים על הנדל"ן בתל אביב

לפני זמן לא רב, ב-2014, נכללה תל אביב ברשימת עשרת שוקי הנדל"ן החמים בעולם של חברת הנדל"ן הבריטית נייט פרנק (Knight Frank). היא ניצבה אז במקום השישי, והקדימה מטרופוליני ענק דוגמת לונדון, ניו יורק וטוקיו. מאז, על פי הנתונים הרשמיים של משרד האוצר ורשות המסים, נרשמה ירידה במספר העסקות של תושבי החוץ בעיר - מגמה המיוחסת בעיקר לצעדי הממשלה, ובראשם העלאת מס הרכישה.

ואולם, ניתוח של עסקות משנים עברו מלמד כי המגמות בסגמנט זה של השוק מאבדות מהרלוונטיות שלהן בספטמבר-נובמבר, תקופה שבה תושבי החוץ – רבים מהם יהודים המבקרים בארץ לרגל חגי תשרי – נוטים לפתוח את הארנק.

תל אביב. "העיר מציעה לרוכשים הזרים את כל מה שיש בארצותיהם - ויותר מזה" צילום: avnernagar/Pixabay

ואמנם, משרדי התיווך המייצגים תושבי חוץ בישראל מכינים עצמם בימים אלה לתקופה העמוסה ביותר בשנה, שבה נחתמות רוב העסקות מול רוכשים בינלאומיים. אף שעסקות כאלה מתאפיינות בסכומי מכירה גבוהים יחסית, בתקופה זו של השנה נמכרות דירות מגוונות למדי, של 5-3 חדרים, ובטווח מחירים הנע בין 2 מיליון שקל ל-6 מיליון שקל. על פי הערכות של גופים מקצועיים הפועלים בשוק הנדל"ן התל אביבי, בחגי תשרי הקרבים יירשם גידול של כ-20% ברכישת דירות בעיר על ידי תושבי חוץ – תוצאה של תהליכים פנים-חברתיים בארצות שבהן מתגוררות קהילות יהודיות גדולות, וכן של התגברות העלייה מארה"ב וקנדה.

כבר ב-2017 נרשמו שיאים במכירות נכסים לתושבי, אף שהיה זה אחרי הפעלת צעדי המנע הממשלתיים. על פי בדיקות שוק שערכה חברת פרנצ'י נדל"ן, המתמחה בתיווך ומכירת דירות לתושבי חוץ, רכשו תושבי חוץ ועולים חדשים בתקופת חגי תשרי אשתקד 78 דירות בתל אביב, בשווי של כ-450 מיליון שקל. לפי נתוני החברה, גם בתקופת חג הפסח של 2018 נמשכה המגמה, כשעשרות דירות בתל אביב נרכשו על ידי תושבי חוץ.

על פי נתוני החברה, כיום מצויות על המדף באזור תל אביב כ-8,400 דירות – מתוכן כ-900 דירות חדשות ועוד כ-7,500 דירות יד שנייה. "במהלך השבועות האחרונים פנו אלינו משפחות ממדינות רבות, ובהן ארה"ב, קנדה ואירופה, וביקשו לארגן להן פגישות עם בעלי דירות למכירה בתל אביב וסביבתה", מספר מרצ'לו אינצ'ליני, המנכ"ל והבעלים של פרנצ'י נדל"ן. "העלייה בדרישה מורגשת היטב, ואין לנו ספק שהדבר קשור בהתגברות האנטישמיות, בעיקר באירופה, ורצונם של יהודי העולם למצוא מקום בטוח. חשוב גם לזכור שיהודים בכל העולם מוצאים בתל אביב קהילה קיימת ומשגשגת מארצם, הדוברת את שפתם, כך שאף שהם לכאורה זרים, הם מרגישים כאן די בבית".

לדברי אינצ'ליני, האזורים המבוקשים ביותר בקרב תושבי החוץ הם מרכז העיר וצפונה, וכן הרחובות הקרובים לחוף הים. זאת בין היתר, הוא מסביר, בשל ההיצע הנרחב של מוסדות תרבות וחינוך איכותיים.

שדרות רוטשילד. "אף שהם לכאורה זרים, תושבי החוץ מרגישים כאן די בבית" צילום: שאטרסטוק

העולים באים - ועולות המכירות

בשנים האחרונות גדל שיעורם של תושבי החוץ הפעילים בשוק הנדל"ן המקומי, הבאים ממדינות אירופה וצפון אמריקה - כאלה שהממון שבכיסם מסייע להם לרכוש נכסים במיקומים אטרקטיביים. לפי נתוני משרד העלייה והקליטה, בשמונת החודשים הראשונים של 2018 עלו לישראל כ-18,300 איש ואישה, בהם כ-2,900 באוגוסט לבדו. על מצבם הסוציו-אקונומי השפיר של "העולים החדשים החדשים" מלמדת אולי יותר מכל העובדה ש-1,829 מהם (כ-10% מכלל העולים) קבעו את מגוריהם בתל אביב – יותר מבכל עיר אחרת.

"ישראל מושכת יהודים, ולו בגלל עניין האזרחות", מסביר ד"ר רונן בר-אל מהמחלקה לכלכלה וניהול באוניברסיטה הפתוחה. "בכל זאת, קבלת אזרחות במדינה זרה הוא תהליך ארוך ומורכב, ואיפה עוד אפשר להפוך לאזרח בפרק זמן כה קצר?

לדבריו, "אין ספק שגם האנטישמיות, שמרימה באחרונה את ראשה באירופה ובארה"ב, מהווה זרז לעזיבת יהודים את מדינות המוצא. באנגליה, למשל, בחירה אפשרית בג'רמי קורבין, מנהיג מפלגת הלייבור, לראש ממשלה, עשויה להוביל תושבים יהודים לעלות לארץ, ובצרפת ובבלגיה נוספים בהדרגה אזורים שבהם לא נוח להסתובב בגלוי עם סממנים יהודיים". בר-אל מוסיף כי "מאז בחירתו של דונלד טראמפ לנשיאות, גם בארה"ב קיימת עלייה במספר האירועים האנטישמיים. כשמסתכלים על התמונה הרחבה, אפשר להבין מדוע ישראל הופכת ליעד מבוקש לפתיחת חיים חדשים".

מי ישקיע בדירה במגדל, ומי יעדיף מטבח גדול?

בפרנצ'י נדל"ן - שבנוסף למשרדה בתל אביב היא פועלת גם בניו יורק, טורונטו, ורונה, פריז ובריסל - הרכיבו פרופיל של רוכשי הנדל"ן הזרים, המתבסס בין היתר על מאפיינים דוגמת סוג הדירות המבוקש, מיקומן הגאוגרפי ותקציב הרכישה. הפרופיל, שנשען על כ-1,100 רכישות שהתבצעו בשנתיים האחרונות על ידי תושבי חוץ ועולים חדשים, מלמד כי תל אביב היא העיר המבוקשת ביותר על ידם - הן למגורים והן להשקעה.

עם זאת, הבדיקה מראה כי הרוכשים נבדלים בהעדפותיהם באשר למאפייני הדירה - בהתאם לארצות המוצא שלהם: בעוד תושבי החוץ מצרפת לא נוהגים להתפשר על דירות עם מרפסת ונוף לים, אלה מארה"ב לא יוותרו על סלון ומטבח גדולים, וכן על היותה של הדירה "מוארת". מצב הנכס פחות משמעותי עבור רוכשים אמידים אלה, משום שרבים מהם מתכננים לשפץ את הנכס בין כה וכה; האנגלים יבחרו בדירה בסמיכות לים או למוקדי בילוי ותרבות, ואילו האוסטרלים והקנדים יעדיפו להשקיע במגדלי יוקרה או בדירות בקומות גבוהות, ובקרבה לקהילה אנגלוסכסית קיימת.

עוד מראה הפרופיל כי תושבי החוץ האיטלקים - בעיקר צעירים בשנות העשרים והשלושים לחייהם שעלו לארץ ומחפשים דירות קטנות של 3-2 חדרים - ישאפו להתגורר במיקום מרכזי. לעומת זאת, ברשימת הדרישות של תושבי החוץ מרוסיה ומדינות ברה"מ לשעבר ניתן למצוא בתים מפוארים באזורים שקטים, עם עדיפות לקו החוף. אצלם, אגב, התקציב לרכישה עשוי להגיע לעשרות מיליוני שקלים.

מרצ'לו אינצ'ליני, המנכ"ל והבעלים של פרנצ'י נדל"ן

מדוע דווקא תל אביב קוסמת לתושבי החוץ בזמן שערים מרכזיות באירופה מתחילות להתאושש מהמשבר הכלכלי? "המשקיעים הזרים ראו כבר את השווקים באירופה ובארה"ב קורסים ב-2008, ומאמינים ביציבותה של הכלכלה הישראלית לאורך זמן", מסביר אינצ'ליני. "תל אביב מציעה לרוכשים הזרים את כל מה שיש להם במדינות המגורים שלהם, פלוס ים ושמש נצחית. ובחגים באים אלפי יהודים לארץ, שלצד הרצון להעביר את החג ליד משפחותיהם בישראל ובמקומות הקדושים, מתכוונים גם לעשות שופינג נדל"ני".

אינצ'ליני ממעיט ביעלות צעדי האוצר להגבלת פעילות המשקיעים בשוק: "האנשים שמתעניינים בנכסים באזורים הכי טובים של תל אביב – עליהם מס הרכישה של כחלון לא משפיע. מניסיון של שנים רבות בתחום, אני יכול להגיד בביטחון שבעיר הזאת תמיד היה ביקוש לדירות יקרות, ותמיד יהיה".

אם כן, יש סיבה טובה להעריך כי בחודש-חודשיים הקרובים ייחטפו דירות רבות במרכז וצפון תל אביב. ואם מביאים בחשבון את מאפייניה של העיר, כלל לא בטוח שהדבר ייעצר שם: כשמחצית מהתושבים חיים בשכירות, כשההיצע רחוק מלענות על הביקוש וכשמחירי הדירות בעיר לא עוצרים לרגע – למשקיעים ולתושבי החוץ יש את כל הסיבות להישאר בסביבה.