האינפלציה חוזרת: האם כדאי למהר ולקחת משכנתא?

אחרי שנים ארוכות שבהן האינפלציה דישדשה ברמה אפסית, ועודדה את בנק ישראל להותיר את הריבית בשיעור זניח, בשנה האחרונה מתנחלת האינפלציה בטווח היעד של הבנק  – 1%-3%. זאת, כשלפי הפרשי הריביות באיגרות החוב הנסחרות בבורסה לניירות ערך, היא עתידה להגיע בשנה הקרובה לרמה של כ-1.5%. שינוי המגמה בשיעור האינפלציה והציפיות לביסוסה גם בשנים הבאות, עשויים להשפיע במידה רבה על שוק הנדל"ן המקומי ועל רמת הפעילות בו.

לעליית האינפלציה בישראל תורמים גורמים גלובליים לצד סיבות מקומיות. כמו בארה"ב, גם בשוק המקומי נרשמת צמיחה כלכלית חזקה, רמות שפל של אבטלה ועלייה בשכר. מלבד זאת, החלטות ממשלה מהעת האחרונה הפתיעו לא אחת את השווקים – הסרת חסמי יבוא לקראת החגים, רפורמה בתחום מועצות החלב, הורדת המחירים של ביטוחי החובה לכלי רכב וכמובן – מהלכי הממשלה בתחום הדיור, ובראשם תוכנית מחיר למשתכן. בשנה האחרונה דובר על כך שמהלכים ממשלתיים אלה מוצו במידה רבה, מה שעשוי להביא לעליות מחירים בענפים שונים במשק.

על כל אלה יש להוסיף את התחזקות הדולר בעולם, שבאה לידי ביטוי גם מול השקל. המטבע האמריקאי התחזק מול מקבילו הישראלי בכ-4% מתחילת השנה, ואם תימשך המגמה הזו, הרי שפיחות השקל יתבטא באינפלציה במחירי המוצרים והסחורות המיובאות. על רקע זה, אין זה מפתיע שממוצע תחזיות האנליסטים הישראלים לאינפלציה ל-12 החודשים הקרובים גבוה ביחס לשנים האחרונות.

עליית האינפלציה עלולה גם לאלץ את בנק ישראל להעלות את שיעור הריבית, לראשונה זה זמן רב, כפי שרמזו בכירי הבנק בעצמם בהחלטת הריבית האחרונה שהוציאו, בסוף אוגוסט. המשמעות המיידית של העלאת הריבית היא התייקרות של המשכנתאות כתוצאה מעליית איגרות החוב. עליית הריבית גם תגדיל את הוצאות המימון של היזמים והקבלנים – מעמסה כלכלית שתגולגל בסופו של דבר, כמו תמיד, לרוכשי הדירות.

הוועדה המוניטרית אמורה לקבל השנה עוד שתי החלטות ריבית – ב-8 באוקטובר; ואחריה     ב-26 בנובמבר, כשבועיים אחרי תום כהונתה של נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, העומדת בראש הוועדה. גם על פי תחזית חטיבת המחקר של בנק ישראל מיולי האחרון, שאינה מחייבת את הוועדה, הריבית תעלה ברבע האחרון של השנה ל-0.25%. עם זאת, ביולי ציינה פלוג כי הריבית תעלה רק כשהוועדה תתרשם כי האינפלציה אכן מתבססת בעומק טווח היעד במשך כמה חודשים, ולא מקפצת בין קצותיו.

נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג. עליית הריבית תגולגל לרוכשי הדירות צילום: עמית שאבי

זיכרונות מ-2014

"המגמה של התגברות האינפלציה בחודשים האחרונים, וההתבססות שלה ברמות גבוהות יותר, אינה מקרית", אומר אבי דויטש, הבעלים והמנכ"ל של קרן אקספו, המעמידה מימון לקבוצות רכישה ויזמי נדל"ן. לדבריו, שוק הנדלן הישראלי נמצא בעמדת המתנה, וכדי להבין לאן מועדות פניו של שוק כזה, צריך לבחון את הטריגרים החיצוניים שפועלים בסביבתו, "וככל שזה נוגע לשוק הנדל"ן, יש כיום בשטח הצטברות של נסיבות שתומכות בהמשך האינפלציה ובלחץ לכיוון של עליית מחירי הדיור".

בדבריו אלה מכוון דויטש בעיקר לשניים – המחסור בדירות הקיים בשוק, ושנת הבחירות שבפתח. "בשנתיים האחרונות ראינו יציבות במחירי הדיור בפריפריה עם נטייה לירידות, בעוד שבאזורי הביקוש היתה יציבות מחירים עם עליות פה ושם", מאבחן דויטש. "מצד אחד, האוכלוסייה כאן גדלה באופן ניכר, כשלפי הלמ"ס בישראל חיים כיום 8.9 מיליון בני אדם, עם גידול דמוגרפי משמעותי שאינו אופייני לעולם המערבי. בנוסף, יש את העולים מחו"ל, שמספרם מגיע לכ-30 אלף איש בשנה. כלומר הביקוש לדירות רק גדל והולך וצפוי לגדול עוד בשנים הקרובות.

"מצד שני, בצד ההיצע יש שתי תופעות מקבילות וסותרות: היצע גדול של דירות במחיר למשתכן, שחלק ניכר מהן נמצאות בפריפריה; ובמקביל, ירידה משמעותית של עשרות אחוזים במספר התחלות הבנייה באזורי הביקוש, שם נמצאות רוב הדירות בארץ. כלומר, במקום שההיצע יגדל באזורים שבהם יש לו דרישה, הוא קטן. הפער הזה בין הגידול בביקוש לדיור לבין ההיצע לא בא עדיין לידי ביטוי במחירי הדירות - אך ורק מכיוון שהשוק במצב של המתנה, כשרבים סבורים שיוכלו להשיג דירות במחיר טוב יותר בהמשך הדרך".

גורם נוסף שמסמן דויטש כטריגר לעליית מחירים עתידית הוא פוליטי: "ידוע שמחירי הדיור בישראל כבושים בצורה מלאכותית בגלל מחיר למשתכן. ברגע שהשוק ייכנס לכלכלת בחירות, ולא ידוע מי יהיה שר האוצר הבא או אם מחיר למשתכן בכלל תמשיך להתקיים – אנשים יתחילו לרדת מהגדר. הם יבינו שאולי שווה להם לקנות את הדירה עכשיו, ולא בעוד שנה.

"דוגמה להתנהלות כזאת היתה בבחירות הקודמות, כשתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר דאז, יאיר לפיד, הכניסה את שוק הדיור לקיפאון במשך חודשים ארוכים. ברגע שהודיעו על הליכה לבחירות בסוף 2014, המחירים עלו בתוך שמונה חודשים ב-8%. כלומר, השוק מתקן את האי-ודאות מהר מאוד. בנוסף, בשנת בחירות המשמעת הפיסקאלית של הממשלה נמוכה יותר, מה שנותן עוד דחיפה לאינפלציה".

לראייתו של דויטש, מהלכי הממשלה בשוק הדיור אין בכוחם לשנות את הכיוון שאליו צועד השוק: "תוכנית מחיר למשתכן היא משהו שהשוק כבר חי אתו ולא שינה באמת את המגמות בשוק, והסכמי הגג גם הם יתחילו להשפיע רק בטווח הארוך, של חמש שנים ויותר. לכן, קשה לראות בהם גורם שידחוף לירידת מחירים, בטח לא בטווח הזמן הקרוב".

אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו. "מחירי הדיור כבושים בצורה מלאכותית" צילום: אוהד שביט

רוכשי הדירות יישאו בריבית

דווקא בסביבת ריבית עולה, מתחדדת חשיבותם של גורמי המימון החוץ בנקאיים – בעיקר עבור קבוצות רכישה או יזמים קטנים ובינוניים שפעמים רבות נדחים על ידי הבנקים – בין אם משיקולי הבנקים עצמם ובין עקב דרישות הרגולציה. במקרה של קרן אקספו, למשל, מדיניות האשראי היא גמישה ביחס לבנקים הנוקשים, ומאפשרת לה להעמיד מימון בצורה מהירה ויעילה יותר מאשר הבנקים, כפי שגם דווח באחרונה.

לדברי דויטש, הנסיבות שציין רק מתחזקות עם הזמן והופכות למובהקות יותר, כשמנגד אין אף טריגר שדוחף לצינון המחירים בשוק הנדל"ן המקומי. "אני מאמין שמחירי הדיור יתחילו לעלות בחודשים הקרובים - ולא אופתע אם בשיעור חד כמו זה שראינו לפני ארבע שנים".