הירידה בהתחלות הבנייה: "ככה זה כשמלאימים חמישית מהביקוש לדיור"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

דומה שאיש לא הופתע מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו בשבוע שעבר, והציגו ירידה חדה במספר התחלות הבנייה ברבעון הקודם. זה חודשים ארוכים ששוק הנדל"ן חווה האטה כללית, הכוללת ירידה בכמות והיקף העסקות ובחלק מהמקומות אף ירידת מחירים. כל שנותר לקבלנים הוא להגיב למצב החדש, ולהאט את קצב הבנייה החדשה.

והם אכן בונים פחות: ברבעון השלישי של השנה נבנו 10.5 אלף דירות - כ-13% פחות מהרבעון שלפניו. מדובר בנתון נמוך המלמד על קצב של 45 אלף התחלות בנייה בשנה, בעוד שהיעד הממשלתי עומד על 60 אלף התחלות. ב־12 החודשים שבין אוקטובר 2017 לספטמבר 2018 החלה בנייתן של 44.5 אלף דירות - ירידה של 17% במספר התחלות הבנייה בהשוואה ל־12 החודשים שקדמו להם. מבחינת שר האוצר, משה כחלון, מדובר בחדשות מדאיגות, שכן הגדלת היצע הדירות חיונית להמשך הורדת המחירים.

לדברי גורמים בשוק הנדל"ן, אחד הגורמים העיקריים לירידה במספר התחלות הבנייה הוא תוכנית מחיר למשתכן והבטחות הממשלה לירידת מחירים עתידית, שגרמו לרוכשים פוטנציאליים רבים לשבת על הגדר ולהמתין לבאות.

"התוכנית של כחלון פגעה אנושות בשוק החופשי, וכבר כיום רואים את התוצאות בשטח, אומר ארז כהן, לשעבר ראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, והבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים. "מצד אחד, הזוגות הצעירים כמעט לא קונים דירות שאינן כלולות בתוכנית, ומצד שני הם גם לא רוכשים דירות שכן מסובסדות אך נמצאות במקומות לא אקרקטיביים. מה שמחיר למשתכן עשתה זה בעצם הלאימה 20% מהביקוש בשוק הנדל"ן למגורים, וכשפלח כל כך משמעותי כבר לא נגיש לשיווק בנייה חדשה, ברור שהתמריץ של הקבלנים לבנות - יירד". 

בנייה חדשה בראש העין. "בערי הפריפריה השוק הגיע לרוויה" צילום: אוראל כהן

כהן מצביע על כך שנתוני הלמ"ס מלמדים על ההאטה בקצב התחלות הבנייה בתקופה שלפני העלאת הריבית האחרונה, בחודש שעבר, על ידי בנק ישראל - צעד שמבשר, לפי ההערכות בשוק, על העלאות דומות בעתיד. "אם אכן אנו נמצאים בתחילתה של תקופה עם העלאות ריבית קצובות, הרי שבתוך זמן לא רב הוצאות המימון של הקבלנים יגדלו משמעותית", אומר כהן. "אין זה סוד שכבר כיום קבלנים רבים עובדים עם שולי רווח כמעט אפסיים, ורבים מהם, גם קבלנים גדולים ומוכרים, כבר קרסו. לכן, הצעדים המוניטריים של בנק ישראל צפויים לצנן אפילו עוד יותר את נכונותם של יזמים וקבלנים לקחת סיכונים, ולהקטין עוד יותר את קצב התחלות הבנייה".

גורם נוסף שכהן מציין כאחראי לירידה במספר התחלות הבנייה הוא בריחת המשקיעים מהשוק הישראלי, כתוצאה מהגדלת מס הרכישה על בעלי דירות מרובות, וכוונת שר האוצר כחלון להחמיר את המיסוי עליהם עוד יותר, למשל באמצעות חוק מס הדירה השלישית. "כל מה שהדרת המשקיעים מהשוק הביאה זה פגיעה בהיצע הדירות לשוכרים ועלייה במחירי השכירות. מי שבכל זאת החליט לרכוש דירה, לעתים תוך התחייבות כלכלית שהיא מעבר ליכולתו, עשה זאת בשוק דירות היד השנייה. כיום מבינים באוצר שהמשקיעים היוו פלח ביקוש חשוב שהניע את גלגלי השוק, אבל הם כבר לא פה. היום הם קונים דירות בברלין ובוורשה".

לא אזור ביקוש – לא בונים

פילוח גיאוגרפי של נתוני הלמ"ס מגלה כי הירידה במספר התחלות הבנייה מקורה בפריפריה: בעוד באזורי הביקוש לא חלה כל ירידה בהיקפי הבנייה, ובערים מסוימות אף חלה עלייה, בפריפריה חלה צניחה של ממש. כך, במחוז תל אביב נרשמו ברבעון השלישי 2,700 התחלות בנייה - אחד הנתונים הגבוהים של השנים האחרונות עבור המחוז; במחוז המרכז חלה עלייה של 5% במספר התחלות הבנייה ב־12 החודשים שהסתיימו בספטמבר; ולעומת זאת, באזורי הפריפריה וכן באזור חיפה והקריות חלה צניחה של עשרות אחוזים בהיקפי הבנייה. במחוז חיפה, הכולל את הקריות ואת חריש, נרשמה ירידה של 50% בהתחלות הבנייה ב־12 החודשים האחרונים, במחוז הדרום חלה צניחה של 26%, ובמחוז הצפון נרשמה ירידה של 23% במספר התחלות הבנייה.

לדברי כהן, "המוקדים של הירידות החדות מתאפיינים בכמות גדולה של שיווקי קרקעות מצד המדינה במסגרת מחיר למשתכן. אם בשנים הקודמות היזמים עדיין רכשו קרקעות בקצב גבוה, השנה השוק בערים הלא-מרכזיות כבר הגיע לרוויה מסוימת, וכבר רואים דירות רבות שעומדות ריקות - בעפולה, בקריות ואפילו בחריש. לכן היזמים בונים עכשיו פחות. זה חלק מהניסיון שלהם לצמצם סיכונים".

ארז כהן. "הצעירים כבר כמעט לא קונים דירות בשוק החופשי" צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים

ההתחדשות לא נעצרת

דבר נוסף שעלה מבחינת הנתונים הוא שמספר התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית על סוגיה השונים דווקא המשיך לעלות: השנה החלה בנייתן של 10,060 דירות במסגרת פינוי־בינוי ומסלולי תמ"א 38 השונים - עלייה של 10% בהשוואה לשנה הקודמת. כמו-כן, 22.5% מכלל התחלות הבנייה השנה היו במסגרת התחדשות עירונית.

"התחדשות עירונית היא למעשה האלטרנטיבה היחידה הזמינה עבור יזמים כיום", מסביר כהן. "שם המרווחים עדיין נוחים וברי מימוש, בניגוד לדירות שנבנות בפרויקטים רגילים. לכן זה לא מפתיע שמגמת ההאטה לא הגיעה לשם. אך כאמור, אם מסתכלים על השוק באופן רוחבי וכולל, המצב לא מעודד".