יהודה הרציג על הרשויות בפריפריה: "יורות לעצמן ברגל. צריך לנער אותן"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

עם מתן היתרי בנייה ל־20 פרויקטים, מספר שיא בהשוואה לשנים קודמות, היוותה 2018 נקודת ציון בענף הפינוי-בינוי. גם נתוני הלמ"ס מעידים על העלייה בתפוקה, כשב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר השנה החלה בנייתן של 3,627 דירות במיזמי פינוי-בינוי - עלייה של 54% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

לפי פילוח גיאוגרפי שערך אתר מדלן למיזמי הפינוי-בינוי שבנייתם החלה השנה, רוב הפרויקטים ממוקמים במרכז הארץ, אך באופן מפתיע - רובם לא בגוש דן. מחוז תל אביב, הכולל את תל אביב-יפו ואת רוב ערי גוש דן, מדורג רק שני מבין המחוזות עם 1,134 דירות. במחוז המרכז, הכולל את ערי "המעגל השני" כגון נתניה, רחובות ופתח תקווה, החלה בנייתן של כ־1,250 דירות.

מדובר בנתון מפתיע, שכן ההנחה היא שפרויקטים מסוג זה יבוצעו בעיקר במחוז תל אביב, שם שווי הקרקע גבוה יותר ועל בעל פוטנציאל לרווח יזמי. הסבר אפשרי לכך הוא שבערים רבות בגוש דן ההתחדשות העירונית מבוצעת ברובה במסלול "המתחרה", תמ"א 38/2, מה שמקטין את נתח הפרויקטים של פינוי-בינוי.

ראש הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, חיים אביטן. "נגיע לכל מקום הזקוק לחידוש" צילום: אוראל כהן

בדירוג לפי ערים מובילה תל אביב, שבה החלו להיבנות ב־2018 שלושה מיזמי פינוי-בינוי בהיקף כולל של 520 דירות. עם אלה נמנים פרויקט של אשדר ברמת אביב ג', פרויקט של ב.ס.ר יחד והחברה להתחדשות עירונית ביד אליהו ופרויקט נוסף בשכונת הדר יוסף.

במקום השני ניצבת חיפה, בזכות פרויקט אחד בלבד (אך רחב היקף) בשכונת נווה שאנן, שם בונה פרשקובסקי 484 דירות. במקום השלישי מדורגת נתניה, גם כן בזכות פרויקט גדול אחד, של אפריקה ישראל לבניית 388 דירות. בהמשך הרשימה נמצאות גבעתיים (288 דירות), יבנה (286), ירושלים (220), רמת גן (163), בת ים (162), רעננה (154) ורחובות (152). עבור יבנה ורעננה זו השנה הראשונה שבה הן עולות על מפת הפינוי-בינוי.

השוק מתבגר

"הנתונים על הגידול במספר הפרויקטים של פינוי-בינוי כלל לא מפתיעים, שכן כולם כבר מבינים שלשם השוק הולך", אומר יהודה הרציג, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת הרציג נדל"ן לדבריו, "כבר ב-2019 נהיה עדים להערכתי לעלייה דרמטית במספרם של היתרי הבנייה, של פרויקטים ושל תב"עות שאושרו לפינוי-בינוי.

"עם זאת, צריך לזכור שמה שהחל להיבנות השנה אלה פרויקטים שהחלו להתבשל עוד בתחילת העשור. כלומר לקח להם שבע-שמונה שנים רק כדי להתחיל בשלב הביצוע.

הרציג מסביר כי "אז, ב-2010, כל עניין ההתחדשות העירונית היה חדש לעיריות וליזמים, והדיירים בכלל לא הבינו מה רוצים מהם. היום המצב שונה, ויש אפילו רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שמקדמת את התחום. יש הבנה שבשביל שפרויקט ייצא לפועל כולם צריכים לרצות להתקדם – הדיירים, הרשויות והיזמים. להערכתי, אם היום תופסים פרויקטי ההתחדשות העירונית קצת יותר מעשירית מכלל התחלות הבנייה, בתוך חמש שנים מהיום הם יהוו 80% משוק הדירות החדשות".

נתון מעניין נוסף שפורסם מלמד כי 84% ממיזמי הפינוי-בינוי, הכוללים 2,400 דירות, מבוצעים במחוזות תל אביב והמרכז. כלומר, היעדר הכדאיות הכלכלית לפרויקטים כאלה בשאר חלקי הארץ, ובעיקר בפריפריה, מדירה משם את היזמים.

יהודה הרציג. הנתונים לא מפתיעים צילום: יח"צ קבוצת הרציג

לדברי הרציג, "אזור הפריפריה סובל מהזנחה ארוכת שנים של המדינה, אבל גם מחוסר מודעות של הרשויות המקומיות שם. קח לדוגמא את העיר טבריה, שם הגיע ראש עיר חדש (רון קובי, ד"כ) שהצהיר כי לא ייתן שום הקלות ליזמים. הוא לא מבין שכאשר העירייה מפנה כתף קרה לפרויקטים כאלה, היא יורה לעצמה ברגל: הצעירים עוזבים, אין פיתוח של העיר, אין שטחים ירוקים, אין חיי לילה ואין עסקים. האחריות של המדינה היא 'לנער' את אותם ראשי רשויות. בינתיים, מבחינת היזמים, ברור שהם יעדיפו לא לבזבז זמן וילכו למקומות שבהם יש נטייה לקדם את הבנייה, ולא לתקוע אותה".

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן, אמר השבוע ל"כלכליסט" כי "המספרים מראים שההתחדשות העירונית בישראל הולכת וצוברת תאוצה, בעיקר בשנה האחרונה, שבה הוקמה הרשות. בשנים הקרובות אנחנו עתידים לראות יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכוונתנו להגיע לכל מקום הזקוק לחידוש מבניו הישנים".