התשובה לגירעון – "להעיר את ענק הנדל"ן מתרדמתו"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

נתוני הגירעון התקציבי שפירסם האוצר בסוף השבוע החולף גררו סערה ציבורית, הן בשל עגמומיותם - גירעון מצטבר ברמה של 3.5%, שכמוהו נרשם רק פעמיים בחמש השנים האחרונות – והן לאור עיתוי פרסומם – ביום חמישי בלילה, רגע לפני רדתם של עיתוני סוף השבוע לדפוס. אתרי החדשות האינטרנטיים הבחינו בעניין, ותהו שמא במשרד האוצר ניסו להסתיר את הנתונים ולהעבירם מתחת לרדאר הציבורי.

בנוסף, הפער החד ברמת הגירעון המצטבר בין דצמבר (2.9%) לחודשיים שקדמו לו (3.6% ו-3.5% באוקטובר ובנובמבר, בהתאמה) וגם לחודשיים שאחריו (3.3% ו-3.5%), העלה את הרושם שיש במשרד האוצר מי שאולי מנסה להשפיע על הנתונים, למשל באמצעות הקדמת הכנסות מ-2019 ל-2018, או לדחיית הוצאות מהשנה הקודמת לזו הנוכחית. באוצר, מנגד, הסבירו את הנתונים בפטור ממסים שניתן לכמה חברות גדולות במשק בתחילת 2019.

אם נחזור לנתונים עצמם ולא לאופן הצגתם, הרי שהמדינה נמצאת בגירעון של 5.6 מיליארד שקל מתחילת השנה (לפני חודשיים), וזאת לעומת עודף של 2.3 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד. סך הכנסות המדינה בפברואר היה 24.3 מיליארד שקל – סכום הנמוך ב-6.8% מהנתון המקביל אשתקד.

נגיד בנק ישראל, אמיר ירון. קצב הצמיחה צפוי להתמתן צילום: בנק ישראל

צמיחה בסכנה

בהיותו אחד מקטרי המשק המרכזיים, שוק הנדל"ן משפיע ישירות על רמת הגירעון. אף אם במשרד האוצר לא יודו בזה, הרי שלתוכנית מחיר למשתכן, בבת עינו של שר האוצר, משה כחלון, יש חלק גדול בנסיקת הגירעון. "מדובר למעשה בסובסידיה על קרקעות שביד אחת פגעה קשות בהכנסות של המדינה ממסים באזורי הפריפריה, וביד השנייה בלמה את שוק הנדל"ן באזורי הביקוש, והקטינה את כמות העסקות", מנתח אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו.

דויטש, שהקרן בבעלותו מעמידה אשראי ליזמי נדל"ן ולקבוצות רכישה, מסביר כי "מחיר למשתכן בוצעה כמעט אך ורק בפריפריה, ומאז החלה, שוק הנדל"ן הישראלי מאופיין בביקוש כבוש – אנשים חשבו שהתוכנית תגרום לירידות מחירים גם בשוק החופשי, באזורי הביקוש. אבל זה לא קרה. לעומת זאת, חלק משמעותי מהזוכים בתוכנית נקלעו לבעיה כפולה: יש כרגע היצף של דירות באזורים המרוחקים, וקשה למצוא שוכרים. הזוכים בעצם משלמים פעמיים: גם שכירות בנכס המגורים שלהם, וגם ארנונה על הדירה החדשה בפריפריה, שבה הם מעולם לא התכוונו לגור".

גם בבנק ישראל מודאגים מהמצב. "אם ההאטה בענף הבנייה למגורים תימשך, היא עלולה למתן את קצב הצמיחה של כלל המשק הישראלי בתקופה הקרובה", נאמר לפני כשבועיים בישיבתה האחרונה של הוועדה המוניטרית, שבה הוחלט להותיר את שער הריבית ברמתו הנוכחית – 0.75%.

המצב במרכז חמור בהרבה

דויטש אומר כי לאור המגמות והסימנים שיש כיום בשוק, "אפשר לומר כמעט בוודאות, ובלי קשר לזהות שר האוצר הבא, שמחירי הנדל"ן למגורים בדרך לעליות. זה שנתיים רצופות שאנחנו רואים ירידה בהתחלות הבנייה. בעוד שב-2016-2015 נספרו 52 אלף התחלות בנייה, הרי שב-2018 החלה בנייתן של 44 אלף דירות בלבד – 30% פחות מהיעד שהממשלה הציבה לעצמה (60 אלף דירות, א"ש). אבל פה צריך לשים לב שמדובר בממוצע של כל הארץ. באזורי הביקוש, שם הרוב המכריע של האזרחים רוצה לגור, הירידה בהתחלות הבנייה היתה גבוהה עוד יותר".

אבי דויטש. הקונים עדיין על הגדר – עד לבחירות צילום: שלומי יוסף

לראייתו של דויטש, מיעוט התחלות הבנייה לצד הביקוש הרב לדיור באזורי הביקוש והיצע הדירות החסר – כל אלה יביאו בהכרח לעליות מחירים. "מחיר למשתכן סיימה את דרכה ולא תוסיף להתקיים אחרי הבחירות, מה שאומר שאנשים יירדו מהגדר; מחירי הדירות באזורי הביקוש נותרו על כנם, למעט ירידות זניחות בכמה מקומות; ויש מחסור עצום בהתחלות בנייה – כשמחברים את כל המרכיבים האלה, מבינים שהשאלה היא לא האם המחירים יעלו אלא מתי ובכמה. שום פירוטכניקה של שר אוצר לא תעזור".

אז מה הלאה? דויטש מעריך כי העלייה החדה בגירעון תחייב את המדינה "להעיר את שוק הנדל"ן הענק מתרדמתו", כלשונו. "זהו שוק ש'בשנים תקינות' מהווה רבע עד שליש מהצמיחה במשק, כך שיש לו חשיבות עצומה". כחלק מהמהלכים הנדרשים מציין דויטש הפשרת קרקעות שבבעלות המדינה והוצאתן לשוק, וכן עידוד התחדשות עירונית – בעיקר באמצעות הסרת חסמים לפרויקטים של פינוי-בינוי. "או אז יגדלו הכנסות המדינה ממסים. אך גם אם המדינה תתחיל לבצע את הצעדים האלה מחר בבוקר, ייקח כמה שנים טובות עד שתוצאתם תיראה בבלימת מחירי הדירות".

דויטש מסכם כי "בסופו של דבר, שוק הנדל"ן מגיב לעודפי ביקוש והיצע כמו כל שוק אחר. הכוונות מאחורי מחיר למשתכן היו טובות, אבל אי אפשר לטפל במחירי הדיור על ידי הגדלת ההיצע בפריפריה בלבד. התמקדות באזורי הביקוש ומתן דגש להתחדשות עירונית הם הדרכים היחידות לבלימת מחירי הדיור. אני מקווה ששר האוצר הבא יפעל בהתאם לכך".