הבחירות האמיתיות: האם לקנות דירה עכשיו או להמתין לממשלה הבאה?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שוק הנדל"ן לעולם לא נשאר אדיש לבחירות לכנסת. עבור מרבית הפעילים בשוק הזה, בהם יזמים ורוכשים כאחד, אין כל ספק כי המצב אחרי הבחירות לא ידמה לזה הנוכחי. ואם להיות יותר ספציפיים, אזי ההיסטוריה מלמדת כי בתקופת טרום-בחירות היקף העסקות חווה קיפאון מתמשך – תוצאה של האי-ודאות השוררת בשוק ומשפיעה על שיקוליהם של הרוכשים הפוטנציאליים - בעוד אחרי הבחירות הרוכשים יורדים בהמוניהם מהגדר, הביקוש מתפרץ והמחירים – נוסקים.

השאלה העיקרית שמעסיקה את אנשי הנדל"ן בימים אלה נוגעת לעתידה של תוכנית מחיר למשתכן. בבת עינו של שר האוצר משה כחלון עתידה ככל הנראה לסיים את דרכה, ולכל הפחות להצטמק וליטול נתח קטן בהרבה מהשוק של אחרי 9 באפריל. הדבר צפוי בסבירות גבוהה להשפיע על ענף הבנייה בשוק החופשי, שעם הטיית הביקוש לשוק המסובסד נפגע קשות בשנים האחרונות. מטבע הדברים, "חזרתו" של השוק החופשי ועליית הביקוש לדירות חדשות יביאו עמם עלייה במחירי הדירות.

מחיר למשתכן בקרית אונו. השאלה העיקרית: מה יביא סופה של התוכנית? צילום: אוראל כהן

כוננות ספיגה באזורי הביקוש

לירן הלברשטיין, סמנכ"ל השיווק חברת הבנייה רום כנרת, המתמחה בבנייה למגורים באזורי יוקרה, אומר כי "צריך לראות מה יעשו אחרי הבחירות הזוגות הצעירים ומשפרי דיור. כל אלה המתינו זמן רב לירידת מחירים, כפי שהממשלה הבטיחה, אך בפועל גילו כי המצב נותר בעינו. להערכתי, בקרוב הם יחזרו לשוק באופן מסיבי, בדומה למה שקרה אחרי גניזתה המוקדמת של תוכנית מע"מ אפס".

רוב הפעילים בשוק הנדל"ן מסכימים עם התזה של ששון. דרור נגל, המנכ"ל היוצא של חברת אזורים, אמר בראיון עם "כלכליסט" בתחילת החודש כי "ההנחה הרווחת היא שההתערבות הממשלתית הולכת להיפסק, שמחיר למשתכן תחוסל ושהמחירים יתחילו לעלות, וזה הזמן לקנות דירות... אנשים באים, מרימים טלפונים, מתעניינים. הם סבורים ש'הולך לקרות משהו' ושעכשיו כדאי לקנות דירה, כי כעת המחירים רגועים יותר אבל אחרי הבחירות הם ישובו לעלות".

גם ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, אמר באחרונה כי "תוכנית מחיר למשתכן קרובה לסופה, ובשל כך, להערכתי, השוק הולך לעלייה של 20% במחירי הדירות בחודשים הקרובים. בחודשים האחרונים יש ירידה של 17% בהתחלות הבנייה, לפי נתוני הלמ"ס... הממשלה מסיימת את חייה עם עלייה של 12% במחירי הדירות, בניכוי הירידה השנתית האחרונה של 2%.

"השוק הזה פוגש 167 אלף תינוקות שנולדו ב-2018, 25 אלף אנשים שעלו לישראל ו-27 אלף זוגות שהתגרשו – כלומר 200 אלף איש שזקוקים לדירה בטווח המיידי והארוך. המסקנה מכל זה היא שאנחנו הולכים לקראת סוג של 'בום נדל"ני' מבחינת המחירים".

על רמות המחירים בשנים הקרובות ישפיעו לא רק גורמים הקשורים בהיצע וביקוש, כי אם גם מגמות מוניטריות: "צריך גם לזכור שהריבית נמצאת במגמת עלייה, בכל העולם, והריבית על המשכנתאות החלה לעלות במקביל", אומר הלברשטיין. "מצד אחד זה גרם למשקיעים ולקבוצות הרכישה להיות פחות פעילים מבעבר, אך מצד שני אנשים לא ירצו להמתין שהמצב 'יחמיר'".

לא רק מצד הרוכשים – גם היזמים נוטים להאט את הפעילות בתקופה שלפני הבחירות, ומעדיפים לחכות ולראות לאן הרוח נושבת. "בדרך כלל רואים בתקופה הזו ירידה משמעותית בהיקפי הבנייה", אומר ששון, ומוסיף כי לפחות באזורי הביקוש הדבר יוביל, ככל הנראה, לעליית מחירים חדה בטווח של שישה חודשים עד שנה מהיום.

"השנתיים האחרונות התאפיינו בעלייה של מחירי השכירות בעקבות דחיקת המשקיעים מהשוק ובחירתם לשים את הכסף בנדל"ן בחו"ל", מוסיף הלברשטיין. "עם כל התוכניות שנועדו לעזור לזוגות הצעירים, בסוף פגעו בהם. לכן הממשלה הבאה תצטרך להחליף דיסקט ולהפוך את השוק להרבה פחות עוין למשקיעים.

פרויקט SEA TOWER של רום כנרת. שוק היוקרה צפוי לזנק אחרי הבחירות הדמיה: סטודיו 84

הפנסיונרים ישובו לחוף

רום כנרת, היא חברה יזמית עתירת ניסיון הבונה בשוק החופשי, בעיקר באזורי הביקוש, ומתמקדת בפרויקטים גדולים ומורכבים. אחד ממיזמי הדגל של החברה בשנים האחרונות הוא SEA TOWER בשכונת פארק הים בבת ים. לדברי ששון, אחרי שנים רעות למדי, גם שוק היוקרה צפוי לזנק מעלה אחרי הבחירות. "ככל שתתממש ההערכה הרווחת בשוק ששר האוצר יתחלף והממשלה לא תוביל עוד קו מיליטנטי נגד המשקיעים כמו קודמתה, אנחנו נראה את משפרי הדיור הישראלים, בעיקר המבוגרים שילדיהם עזבו כבר את הבית, חוזרים לקנות דירות 'על הים', לצד תושבי החוץ שגם הם לוטשים עיניים למוצר הזה.

"מרבית האנשים מעדיפים לגור באזור המרכז, שבו אין כמעט דירות חדשות והשוק מסתמך כמעט באופן בלעדי על כמויות קטנות יחסית של דירות בהתחדשות עירונית", מסכם הלברשטיין. "לצערי, מחיר למשתכן לא הובילה לירידת המחירים המובטחת, כי אם לכל היותר לעצירה רגעית בעליות. שר האוצר כחלון ערך ניסוי בשוק הנדל"ן וגרם לקיפאון מלאכותי שלא הביא לתוצאה כלשהי למעט העמקה של הגירעון בתקציב המדינה.

"כל עוד הריבית עולמית נמוכה, מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. בעניין הזה ישראל אינה אי בודד והיא מושפעת מהנעשה בעולם. לכן אחרי הבחירות, אם לא ייעשו צעדי מנע ממשיים של הממשלה הבאה בדמות האצת הבנייה – העליות יחזרו, וביתר שאת".