יוסף קלו: "פניית רמת גן לפינוי-בינוי תחסל את היזמים הקטנים"

"מדובר בהחלטה בלתי-סבירה שנתקבלה בניגוד לאמות מידה בסיסיות במשפט המנהלי, הפוגעת באופן בלתי-מידתי באמון הציבור ובוודאות התכנונית הנדרשת, העתידה לגרום לנזקים מהותיים כלכליים ושאינם כלכליים ומסכנת חיי אדם!", נכתב בעתירה.

פרויקטים תלויים ועומדים

בסוף אפריל אישרה מליאת הוועדה המקומית ברמת גן החלטה המגבילה באופן כמעט גורף פרויקטים של תמ"א 38 בבניינים בודדים. לפי ההחלטה, פרויקטים כאלה יאושרו רק במקרים חריגים שבהם יש הצדקה הומניטרית לכך ובהתחשב במצבה הפיננסי של העירייה.

באותה החלטה נקבע כי הוועדה המקומית תוכל לאשר פרויקטים של התחדשות במתחמים שלמים, אך לא בבניינים בודדים. זאת, אף שבנובמבר 2017, לפני פחות משנתיים, אושרה מדיניות אחרת לגמרי שהסתמכה על חוות דעת מקצועיות והליך מורכב וארוך של שיתוף ציבור. שינוי הכיוון הפתאומי של העירייה מוסבר בראש ובראשונה בעמדתו של ראש העיר החדש, כרמל שאמה הכהן. זה נכנס לתפקידו בנובמבר 2018, בין השאר על סמך הבטחתו להחזיר את הסדר לרחובות העיר ולסיים את "החגיגה" של המאכערים במסדרונות העירייה.

לטענת ההתאחדות, לא ברור מהם "מתחמים שלמים", והאם המשמעות בפועל היא ביטול של תמ"א 38 ופנייה לפינוי-בינוי בלבד. אם זה אכן המצב, אומרים בהתאחדות, אזי להתחדשות העירונית ברמת גן צפוי עתיד לא ברור, משום שמיזמי פינוי-בינוי הם מורכבים מטבעם, דורשים הסכמות בין גורמים רבים ונתקלים בחסמים ביורוקרטיים ותכנוניים רבים.

עוד טוענים בהתאחדות כי לאחר אישור המדיניות החדשה באפריל האחרון לא התקבלו כלל הוראות מעבר המבהירות כיצד יש לטפל בפרויקטים שכבר קודמו על בסיס המדיניות הקודמת ומצויים בשלבי אישור, וחלקם אף היו כרוכים בהוצאות כספיות רבות. בהקשר זה מעריכים בהתאחדות כי יש כיום כ-180 פרויקטים המצויים על סף קבלת היתר בנייה.

על פי העתירה, מאז התקבלה ההחלטה, הוועדה המקומית ברמת גן לא דנה בבקשות להיתרי בנייה – אף לא במקרים בהם כבר ניתנה החלטה להיתר בנייה, מולאו כל התנאים ושולמו האגרות.

ראש העיר רמת גן, כרמל שאמה הכהן. אישור תמ"א 38 "רק במקרים הומינטריים"

אין מעבר

"המדיניות החדשה של עיריית רמת גן פוגעת קודם כל בתושבים עצמם, אלה שגרים בבניינים ישנים ובפרט אלה שכבר החלו בקידום פרויקט מול רשויות התכנון בעיר", אומר עו"ד יוסף קלו, הבעלים של קלו – משרד עו"ד ונוטריון, הפועל בעיר. לדבריו, הדבר ימנע מהתושבים הוותיקים ליהנות מביטחון, בין אם מפני רעידות אדמה ובין אם מפני טילים – שני דברים שלצערנו מאוד רלוונטיים בימינו".

מלבד תושבי רמת גן, קלו מזהיר כי המדיניות החדשה תפגע בנתח גדול מענף הייזום והבנייה בעיר: "העדפה של פינוי-בינוי, במתחמים של כמה חלקות ומגרשים, תביא לכך שיזמים וקבלנים קטנים ובינוניים ייצאו מהמשחק הזה של ההתחדשות העירונית. להם אין יכולת לבצע פרויקטים בסדר גודל כזה, בניגוד לחברות הגדולות שיש להן את המשאבים הדרושים. במצב דברים זה, לחברות הגדולות (שמספרן מצומצם) יהיה כוח עודף מול התושבים, דבר שעלול להוות כשל שוק ולגרום לקיפוח זכויות הדיירים".

קלו מוסיף, בדומה לטענת ההתאחדות, כי "על פניו, העובדה שמתפרסמת מדיניות חדשה מבלי שנלוות לה הוראות מעבר, משמעה תחולה רטרואקטיבית של הכללים החדשים על כל הפרויקטים שכבר יצאו לדרך. ואם זה אכן המצב, אז מדובר בפגיעה קשה באינטרס ההסתמכות כלפי היזמים – כשהעירייה מבטלת במחי יד מאות אלפי שקלים שהם הוציאו מכיסם, ספק אם מישהו מהם ייגש לעוד פרויקטים.

עו"ד יוסף קלו. "להעמיד הלוואות לרשות העיריות"

"כשמבטלים באופן גורף פרויקטים של תמ"א", מוסיף קלו, "צריך לפחות שתהיה תוכנית כללית לגבי אזורים שלמים. בראשון לציון, לדוגמה, הקימו מינהלת התחדשות עירונית לשכונת רמת אליהו, וכך גם בשכונת קרית משה ברחובות. הגופים הללו מסייעים לדיירים להתאגד ולעמוד מול עורכי הדין והיזמים. ברמת גן נקטו רק בצעד הראשון, הקשה, של ביטול הפרויקטים. בקרוב הם יבינו שזה פשוט לא עובד ככה".

קלו לא חוסך ביקורת נוכח המצב גם מהשלטון המרכזי: "אין ספק שפרויקטים של התחדשות עירונית במצב כיום מאוד מקשים על העיריות. הפטור שלהם מהיטלי השבחה מאוד מקשה על העיר לפתח את עצמה – הרי מוסיפים מאות דירות לכל שכונה ומתווספים לה אלפי תושבים, מבלי לדאוג למקומות חניה, גנים, כיתות לימוד וכו'. אבל כאן המדינה צריכה להיכנס לתמונה, ולפצות באיזשהו אופן את העיריות על אובדן ההכנסות. זה יכול להיות אפילו באמצעות קרנות או הלוואות כספיות שיעמדו לרשות העירייה, עד שהיא תוכל להחזיר את הכסף בעתיד".