בעלי קרקעות בחוף התכלת או שדה דב? אסור לכם לא לקרוא את זה
הבעלים משותפים של קרקעות במרכז הארץ, בהן בשדה דב, במתחם האלף ובחוף התכלת, עלולים לאבד את השטח באופן חוקי לחלוטין– כך מתריע מאיר צ'צ'קס, הבעלים של חברת שבירו לנד. איך נמנעים מתסריט בלהות כזה?
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
רבים שרכשו קרקעות בבעלות משותפת – תופעה הנפוצה במיוחד בעתודות קרקע לא בנויות – עלולים למצוא עצמם בקרוב ללא הנכס שרכשו, כך מזהירים מומחים בתחום הקרקעות. זאת, במיוחד באזורים שזוכים כיום לתנופת פיתוח מסיבית מצד הרשויות המקומיות, דוגמת מתחם ה-1000 בראשון לציון, חוף התכלת בהרצליה, תוכנית ח-500 בחולון ומתחם שדה דב בתל אביב.
הסיבה לאובדן הזכויות על הקרקע טמונה בכך שלרשויות המקומיות וליזמי הנדל"ן בסביבה יש אינטרס דוחק לקדם מתחמים אלה, ובעלויות משותפות מעכבות את פיתוחם. הקרקעות שברשות רבים מבעלי הזכויות קטנות מכדי להיות מפותחות לבדן, והבעלות המשותפת נחלקת בין מאות ולפעמים אלפי בעלי זכויות שונים, שמטבע הדברים לא מסוגלים להניע מהלך של בנייה.
חוף התכלת. כל שותף יכול להפקיע מחברו את זכות הבנייה צילום: אוראל כהן החוק במקרה זה עומד לצדם של המבקשים לצאת מהסכם השיתוף, שכן מערכת המשפט רואה בזכות לפירוק הסכם שיתוף זכות בסיסית של כל בעלים, יהיה חלקו קטן ככל שיהיה. זאת מאחר שעל פי התפישה המשפטית, לא ניתן לחייב בעל קרקע להתקשר בשותפות ארוכה ותובענית של פרויקט בנייה. במצב זה, מכירה כפויה של הקרקע היא בבחינת ברירת מחדל.
חולון כמשל
כך היה בתחילת 2018, כשלאחר שני עשורים של תכנון, אושרה תוכנית המתאר ח/500 בחולון למתן תוקף. התוכנית חולשת על שטח של 4,080 דונם של עתודות קרקע בלתי-מבונות. עם קבלת התוקף, החל שלב התכנון המפורט שכלל גם איחוד וחלוקה מחדש. במסגרת שלב זה, כל בעל קרקע קיבל זכויות בנייה על פי שוויו היחסי של חלקו בקרקע. נוסף על כך, כל בעל קרקע התבשר על ייעודה – האם יתאפשר לבנות עליה דירות, משרדים או מסחר – דבר המשפיע על ערך הקרקע באופן משמעותי.
עם אישור התוכנית, עודדה עיריית חולון את בעלי הקרקעות לבנות על ידי מתן מגרשים בשלמותם לבעלי זכויות שהקדימו להתארגן בהסכם שיתוף (לעומת פיזור חלקם התיאורטי של בעלי הזכויות במתחמים שונים). כדי להוציא את הבנייה לפועל, בעלי הזכויות נדרשו להתאגד יחדיו בשותפויות – פעולה לא פשוטה שכן בתוכנית ח-500 יש כ-30 אלף בעלי קרקעות. הדרישה הופכת סבוכה אף יותר היות שחלק מבעלי הקרקעות נפטרו, חלקם יורשים או בני יורשים, אחרים אינם בעלי יכולת כלכלית לקדם בנייה ואחדים מהם כלל לא נמצאים בארץ.
חולון אינה חריגה בטיפולה בבעלי קרקעות בבעלות משותפת. רשויות מקומיות רבות לא עושות את החיים קלים לבעלי הזכויות לא מאוגדים. כך למשל, במידה שבעלים של שטח מסוים אינו מאוגד בהסכם בנייה שיתופי, יכולה העירייה לפצל את השטח לכמה מגרשים ואף למספר מתחמים, דבר אשר מוריד את ערך הקרקע.
לבנות על הסכם שיתוף
"אם אדם לא חתום בהסכם שיתוף, ויש ברשותו למשל 100 מ"ר, העירייה עלולה לפצל את השטח – כי כשהוא רוכש מדובר בשטח תיאורטי, ורק לאחר אישור תוכנית מתבצעת החלוקה בפועל", מסביר מאיר צ'צקס, מנכ"ל והבעלים חברת היזמות שבירו לנד.
לדבריו, עבור בעלי זכויות שהבינו את נחיצותו של הסכם שיתוף, המצב נראה אחרת. "שם העירייה מתנהלת מול גורם מוביל אחד. זו בעצם קבוצה אחת שיש לה כוח", אומר צ'צ'קס, שהחברה שבבעלותו תתחיל בעוד כשנה בבנייה בשטח התוכנית ח-500 בחולון. "איגדנו שם את בעלי הקרקעות בהסכם שיתוף, והם קיבלו את המגרשים בשלמותם ובמיקומים הטובים ביותר, וכך גם במתחם ה-1000 בראשון לציון", הוא אומר.
לדבריו, הרשויות המקומיות מעודדות מהלכים מעין אלה: "תחת הסכם שיתוף קל לעירייה להוציא היתרי בנייה כמה שיותר מהר ולגבות ארנונה שהכרחית לקופת העיריה, והיא גם לא צריכה להיות מודאגת מסכסוכים פנימיים בין בעלי הקרקעות שיעכבו את תהליך הבנייה שנים ארוכות".
ואמנם, הרשויות נותנות עדיפות לבעלי זכויות שהתאחדו תחת הסכם שיתוף. כך לדוגמה, באחרונה הכריזה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כי תכבד הסכמות בין בעלי זכויות במתחם שדה דב שעתיד להתפנות ביולי הקרוב, ותתחשב בהסכמים אלה לקראת חלוקת הקרקעות שם בעת גיבוש התוכנית מפורטת. המשמעות המעשית היא שהרשות תשתדל להעניק לכל בעל זכויות את המגרש בשלמותו.
לדברי צ'צ'קס, קיומם של הסכמי שיתוף לבעלי קרקעות בבעלות משותפת הוא קריטי, מאחר שזו הדרך המיטבית עבורם למממש את פוטנציאל השטח שברשותם. "זה מאפשר ליצור ערך מוסף בהתנהלות מול העיריות והרשויות השונות ולקבל את הזכויות במיקומים הכי טובים על הקרקע. במקרים קיצוניים, מי שמחזיק בקרקע ו'נרדם בשמירה' יקום יום אחד ויגלה שהפסיד את הזכויות הקרקע או שהן נפגעו משמעותית".
מאיר צ'צ'קס. גם העיריות מעדיפות בעלי קרקע מאוגדים צילום: באדיבות שבירו לנד שבירו לנד הינה חברה יזמית הפועלת למעלה מ-16 שנים בתחום היזמות והשקעות הנדל"ן בישראל. החברה מקדמת הסכמי שיתוף עם יותר מ-600 בעלי קרקעות ברחבי הארץ, בהם מתחם האלף בראשון לציון, ח-500 בחולון, מתחם שדה דב, חוף התכלת בהרצליה ותוכנית 3700 בתל אביב.
"אנו מלווים כל תוכנית כזאת החל משלב החתימה ועד לסיום הבנייה, כשבדרך אנו דואגים לנהל את המכרזים מול הקבלנים, האדריכלים וכלל בעלי המקצוע בשרשרת הפרויקט", אומר צ'צ'קס. "כך לבעלי הקרקעות יש גוף אחד שמנהל את כל האופרציה ומייצר עבורם רווחים כדי שיוכלו לישון בשקט".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
