בין תמ"א לטכנולוגיה: הפטנט הניהולי של מרכז העיר נדל"ן

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

במציאות המורכבת של שוק הנדל"ן הישראלי, השלמת פרויקט בנייה מלווה תמיד בחששות ובאי-ודאות. מגוון השחקנים, האינטרסים והדעות לצד ביורוקרטיה מפרכת מייצרים תמונת מצב סבוכה, שבה פעמים רבות קיים פער תהומי בין החזון למציאות. כך, מיזמים רבים כלל לא יוצאים אל הפועל, או לחילופין נעצרים ומופסקים בשלבי התכנון או הבנייה.

בניסיון להתמודד עם נתוני הפתיחה הלא-מיטביים האלה, פיתחה חברת מרכז העיר נדל"ן את "ניהול פרויקטים בבנייה" – גוף המנהל את מיזם הבנייה באופן כוללני, ומשמש מעין "מנצח על תזמורת מרובת כלים", כהגדרת מייסדיו.

 "ניהול יסודי של פרויקט בנייה, תוך שיתוף המידע באופן רציף בין הגורמים השונים, הוא קריטי להצלחתו", מסביר אלון קליין, אחד משלושת בעלי החברה המנהלת כיום עשרות פרויקטים ברחבי הארץ. "תפקדינו הוא לייצר התנהלות מקצועית ועניינית, לצמצם את אי-הוודאות ולמקסם את הפוטנציאל של המיזם עבור היזם או קבוצת הרכישה. מעבר לכך חשוב לנו לספק חווית קנייה והתחדשות לרוכשי הדירות, כמו גם לדיירים הוותיקים במידה ומדובר בפרויקט בהתחדשות עירונית".

כאשר בכל פרויקט קיימת מעורבות ישירה או עקיפה של גורמים רבים כל כך – יזם, דיירים, רוכשים, קבלן מבצע, אדריכל, שמאי, עורך דין, ספקים, רשות מקומית ועוד – הסיכוי לעיכובים, מחלוקות ודיס-אינפורמציה הוא גבוה. לכל תקלה יש השלכות שעלולות לייקר את המיזם ולדחות את לוחות הזמנים להשלמתו. "אנחנו באים לתווך ולקשר בין כל הגורמים", מבהיר קליין. "לוודא שהם יעבדו בסנכרון וידברו באותה השפה".

פרויקט של מרכז העיר נדל"ן. "תפקדנו לוודא שכל הגורמים ידברו באותה השפה"

כדי שהפרויקט יתנהל באופן שקוף ויעיל, נדרש יישום גם של טכנולוגיה מתקדמת, כשמה שמייחד את מרכז העיר נדל"ן ביחס לגופים אחרים, הוא השימוש במערכות מידע ייעודיות, נגישות וקלות לתפעול. "למעשה, הבאנו את ההיי-טק ללואו-טק", אומר קליין. "מדובר למשל בתוכנת JUSTMANAGE, המאפשרת ליזם לקבל דו"ח עדכני בכל רגע נתון באשר להתקדמות הפרויקט.

"בנוסף פיתחנו פורטל חדשני עבור הדיירים. לא פעם בשל תקשורת לקויה מצד היזם, הם מוצאים את עצמם בערפל וצוברים מרירות וכעסים. הפורטל מספק לכל דייר אזור אישי ובו עדכונים שוטפים ותמונות מהשטח, כשאנו מרכזים בשבילו גם את מסמכי הפרויקט והתוכניות השונות. באופן הזה יכולים הדיירים לעקוב אחר ביצוע העבודות, להתעדכן במידע חיוני ולהציף בעיות".

להחזיר את האמון בפרויקט

על נחיצותו של הגוף הניהולי שהקימה מרכז העיר נדל"ן וחשיבות שיתוף המידע, מלמד פרויקט שלקחה על עצמה החברה באזור השרון לפני כשנה: "קיבלנו את המושכות למיזם שעמד תקוע במשך תקופה ארוכה, שהסיכוי שייגנז היה גבוה משמעותית מזה שיתרומם", משחזר אבשלום (אבשי) שגיא, שותף נוסף בחברה. "מדובר בפרויקט שעמד רגע לפני כינוס נכסים, על רקע משבר אמון חמור בין הדיירים ליזם, מה שהביא להפסקת העבודות באיבן. הדיירים מצאו את עצמם כלואים בתוך אתר בנייה שומם ומסוכן.

"למרות זאת נענינו לאתגר. לאחר שלמדנו ממה נובעות הבעיות, נדרשנו לייצר פתרונות ברי יישום ולא פחות חשוב – להחזיר את האמון של הדיירים הוותיקים הרוכשים בפרויקט ובגורמים המובילים אותו. כחלק מהפעולות לשיקום הפרויקט החלפנו את הקבלן המבצע, האדריכל והספקים, גיבשנו מסגרת תקציבית חדשה והשקנו קמפיין שיווקי שהוביל למכירת דירות וליצירת תזרים כספי מיידי. היום ניתן בפירוש לומר שחילצנו את הפרויקט מהבוץ העמוק, כשמסירת הדירות צפויה כבר במהלך החודשים הקרובים"

הפורטל שפיתחה מרכז העיר נדל"ן. מאפשר לדיירים "להציף בעיות" צילום: מרכז העיר נדל"ן

כמי שמכירים את הענף מקרוב, יודעים ראשי מרכז העיר נדל"ן שלא פעם מבקשים היזמים לצמצם עלויות ולרכז בידם את מרב הסמכויות. צעד שכזה, מתריעים בחברה, עלול לגרום לסרבול וכשלים. "יזמים שמתכננים פרויקט אולי יודעים איך הם נכנסים אליו, אבל הם ממש לא יודעים איך הם ייצאו ממנו", מבהיר שגיא. "יזמים הם כמובן האוטוריטות בתחום מקצועם, אבל האם זה מכשיר אותם לנהל פרויקט מא' ועד ת'? במקרים רבים התשובה היא שלילית.

"ניהול פרויקט בנייה הוא מקצוע בפני עצמו, שמצריך גוף מנוסה ומיומן, שמכיר את כל גבולות הגזרה של התחום. אגב, בעוגה התקציבית של מיזם בנייה סטנדרטי נלקחת בחשבון גם פונקציה של ניהול פרויקט, חבל רק שלא פעם היא נדחקת הצדה מתוך אמונה שהדבר יקזז בעלויות".

עם היד על הדופק

אז מהם בעצם תחומי האחריות של הגוף המנהל? עופר וילנצ'יק, השותף השלישי בחברה, מסביר: "מיזם בנייה מתחלק לשניים: ניהול התכנון וניהול הביצוע. האידיאל מבחינתנו הוא הצטרפות לפרויקט כבר בתחילת דרכו, אז אנחנו יכולים לערוך לו בדיקת כדאיות כלכלית. במידה שקיים פוטנציאל רווח המאפשר יציאה לדרך, התנעת התהליך כוללת בין היתר בדיקת זכויות בהתאם לחוק התכנון והבנייה, הנפקת דף זכויות עדכני ותוכניות בניין עיר (תב”ע) תקפות. הצעד הבא הוא תיאום התכנון והוצאת ההיתר, המחייבים כתיבת מפרט מכר ופרסום וניהול מכרז קבלנים.

"במסגרת שלב הביצוע אנו אחראיים לכך שהתהליכים יתכנסו ויתקיימו בהתאם ללוחות הזמנים, ומחויבים לפיקוח הנדסי על הביצוע, ניהול הקבלן וקבלני משנה, ניהול תקציב הבנייה וכמובן קבלת טופס 4 והעברת הדירות".

בעלי מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק. "דיאלוג שוטף מול הדיירים" צילום: אור פרבוזניק, Paravozphotography

וילנצ'יק מדגיש כי גם לאחר מסירת המפתחות, התפקיד של הגוף המנהל לא תם: "אנחנו מקפידים לעקוב מקרוב אחר מימוש ההבטחות של הספקים למוצרי הגמר, ובמידת הצורך גם נערכים לטפל בליקויים שלעתים מתגלים רק לאחר סיום הבנייה. כדי לאתר בעיות בזמן אמת ולייצר מענה אפקטיבי, חובה להיות עם היד על הדופק. אנו מבצעים מעקב ובקרה רציפים הכוללים דיווח יומי, בדיקות שבועיות של יעדי תכנון מול ביצוע וישיבות על בסיס חודשי עם כל הגורמים הרלוונטיים".

"ענף הבנייה משנה חשיבה", מסכמים בחברה. "הגופים הפועלים בו כבר מבינים היטב כי גוף האחראי לניהול פרויקט מראשיתו ועד סופו הוא פונקציה הכרחית, שבלעדיו הם יתקשו ליצור דיאלוג שוטף מול הדיירים, ולעמוד ביעדים, במועדים ובתקציב. הם גם מבינים שלא מדובר כאן בעלות אקסטרה, אלא בכסף קטן ביחס לסכומים שהם עתידים לחסוך בהמשך הדרך".