תוכנית הרבעים בתל אביב: זו תמונת המצב התכנונית בעיר היקרה בישראל

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תל אביב, העיר ללא הפסקה בבנייה, היא העיר המבוקשת ביותר בארץ מבחינת נדל"ן. היא המובילה הארצית מבחינת היתרי בנייה עם 3,574 היתרים נכון לסוף 2018 (על פי הלמ"ס), מתוכם 81 מבנים שקיבלו היתר בנייה במסגרת תמ"א 38 ו-35 מתחמים בביצוע של פינוי-בינוי (הכוללים היתרים ל-1,118 דירות) – מה שהופך אותה גם לבירת ההתחדשות העירונית של ישראל.

אולם, כפי שכל יזם הפועל בעיר יודע, המצב התכנוני בתל אביב מורכב מבערים אחרות בארץ, ומשתנה מרובע לרובע. לכל אחד מהם חוקים משלו, וכמו שנראה בתוכניות הרבעים 3 ו-4 שאושרו בשנה האחרונה, כל תיקון קטן יכול בהם לשנות כליל את המציאות הנדל"נית. אספנו את המאפיינים התכנוניים המרכזיים בתשעת הרבעים של העיר העברית הראשונה.

רובע 1

הרובע נמצא בעבר הירקון המערבי, גובל בהרצליה בצפון, בנתיבי איילון ובבני ברק במזרח, בנחל הירקון בחלקו הדרומי ובים ממערב. זהו הרובע השני בגודלו בעיר והוא מכיל כ-65 אלף תושבים. שכונות ברובע זה זכאיות ליהנות מתמריצי תמ"א מלאים או חלקיים המסייעים להשבחת ערך הקרקע. מלבד זאת, ברובע זה שטחים בלתי-מבונים בקרבת הים שהעירייה פועלת להכשיר במסגרת תוכנית 3700 בגלילות, וכן שדה דב שעתיד להתפנות וייעוד הקרקע שעליה הוא פועל צפוי להשתנות.

רובע 2

צפון הרובע גובל ברמת השרון, תחום במזרח על ידי כביש גהה, בדרום על ידי רחוב ראול וולנברג, ובמערב על ידי שדרות רוקח ונתיבי איילון. ברובע מתגוררים כ-54 אלף תושבים בבניינים של עד 12 קומות או בצמודי קרקע, בצפיפות דיור הנמוכה מהממוצע העירוני. ברובע נמצאות כמה משכונות היוקרה של העיר לצד שכונת נווה שרת המתפתחת, ופרויקטים של תמ"א 38 בתחומו זוכים לתמריצים עירוניים.

הצפיפות הנמוכה המאפיינת את הרובע מאפשרת פרויקטים רחבי היקף יחסית, כמו זה שברחוב מינץ בשכונת הדר יוסף. בפרויקט זה, של חברת בן שלום יהושע, מוקם בניין על מגרש של שני דונם, שבו כל דייר יקבל תופת של 25 מ"ר לדירתו ומרפסת של 12 מ"ר, חניה תת-קרקעית ומחסן מרווח.

פרויקט הריסה ובנייה ברחוב מינץ 12 (רובע 2) הדמיה: A studio

רובע 3

הרובע מתחיל בשדרות רוקח בצפון ותחום על ידי הים במערב, רחוב בוגרשוב בדרום ושדרות חן במזרח. ברובע זה נמצאים רחובות מרכזיים כמו דיזנגוף, הירקון ואבן גבירול. ברובע מתגוררים כ-62 אלף תושבים והוא נחשב לאחד האזורים המבוקשים בעיר, בין היתר בשל שילובם של מוקדי המסחר, התעסוקה, מקומות הבילוי והמגורים. ב-2018 אושרה תוכנית רובע 3, המסדירה את זכויות הבנייה באזור.

"התוכנית אומנם מייצרת ודאות תכנונית אבל מדובר בתוכנית רחבה, ובתחומי הרובע קיימים הרבה מקרים חריגים המחייבים היכרות מעמיקה. דוגמאות לכך הם אזורי העיר הלבנה אשר הוכרזו על ידי אונסק"ו כאתר מורשת ובשל כך זכויות הבנייה בהם מצומצמות; אזורים של בנייה נמוכה לעומת רחובות ראשיים המאפשרים בנייה לגובה; וכמובן בניינים לשימור, שזה כבר סיפור אחר לגמרי", אומר איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף בחברת הנדל"ן הוותיקה בן שלום יהושע.

איתמר ואחיו, אלי בן שלום, מנהלים את הזרוע היזמית והביצועית של החברה, המתמחה מזה שני עשורים ביזמות ובנייה בסבך האורבני של תל אביב, לרבות פרויקטי שימור והתחדשות עירונית במרכז העיר. "ברובע זה, לעתים באותו רחוב ממש, אפשר למצוא שונות משמעותית בזכויות הבנייה המוקנות לבניינים דומים. היעדר התמצאות בעניינים האלה יכול להביא יזם לקדם פרויקט מול דיירים על סמך בניין אחר שחוזק או נבנה ברחוב, ולגלות בשלב מאוחר יותר שהוא הציע תמורות בהתבסס על זכויות לא נכונות".

בן שלום מצביע על היבטים תכנוניים נוספים המייחדים את הרובע: "מאחר שהרחובות צפופים והגישה אליהם בעייתית, העבודה ברובע מחייבת מומחיות רבה הן בהיבט של אפשרויות המימוש והן בפן הביצועי. האזור מכיל צירי תנועה ראשיים, דבר שמחייב לעתים את חסימתם כדי לבנות, או מי תהום שמצריכים שיטות בנייה יקרות לאין ערוך, בעיקר באזורים הקרובים לנחל הירקון ולים".

מפת הרבעים של תל אביב עיריית תל אביב

רובע 4

הרובע מתחיל בשדרות רוקח בצפון, תחום על ידי אבן גבירול במערב, שדרות שאול המלך בדרום ודרך נמיר במזרח. הבנייה ברובע מאופיינת בבניינים בני 5-3 קומות, בעיקר בצפון החדש, ובמגדלים ברחובות המרכזיים דוגמת פנקס וארלוזרוב. ברובע חיים כ-50 אלף תושבים, ותמריצי הבנייה החלים בו אינם מכוח תמ"א אלא מתוקף תכנית רובע 4 שאושרה אף היא ב-2018. על פי התוכנית, ניתן לממש עוד 5,100 יחידות דיור, מתוכן 60% במסלול הריסה ובנייה ו-40% במסגרת של חיזוק ותוספת.

"לעומת רובע 3, זכויות הבנייה ברובע 4 מעניקות במצטבר עוד קומה, דבר המייצר היתכנות כלכלית של הריסה ובנייה עבור היזם", מסביר בן יהושע. "באופן עקרוני, מתווה זה יקר יותר ממתווה של חיזוק, והוא הופך כלכלי רק כשיש מספיק זכויות שניתנות ליזם. לכן ברובע זה נראה יותר פרויקטים של הריסה ובנייה בשנים הקרובות, המהווים פתרון עדיף לכל הצדדים".

רובע 5

גבולות הרובע כוללים את הים במערב, רחוב בוגרשוב בצפון, במזרח את רחוב יהודה הלוי ובדרום את דרך יפו. מתגוררים בו כ-50 אלף תושבים בצפיפות מגורים גבוהה. לדברי בן שלום, "זהו רובע מעניין ובעייתי משום שהעירייה החילה עליו את סעיפי 77-78 לחוק הבנייה שלפיהם, מאחר שהעירייה הולכת לקראת הכשרה של תב"ע חדשה לרובע, ניתן להגיש בקשות להתחדשות עירונית רק תחת הנחיות מסוימות מאוד – אלה שפורסמו במסגרת הסעיפים. עם זאת, העירייה לא מתחייבת לאשר פרויקטים, בפרט לגבי רחובות שעוד יש בהם סוגיות תכנוניות בלתי-פתורות".

בן שלום נותן כדוגמא פרויקט ברחוב שפר, במסגרתו ייהרסו שני בניינים צמודים ויוקם בניין חדש תחתם. "יום בהיר אחד שברה העירייה את הכלים ופירסמה את ההנחיות החדשות, שגם אם עומדים בהן אין ערובה לכך שההצעות יתקבלו. חוסר הוודאות התכנונית חייב אותנו לערוך חוזה מורכב מול הדיירים, שכלל תמורות שונות ומגוונות לכמה אופציות תכנוניות.

"לצערי, הצפי לאישור התב"ע הוא רק בעוד כמה שנים, וזה מקשה מאוד על העבודה ברובע. ככלל, אנחנו היזמים מחפשים ודאות תכנונית על מנת שנרצה להשקיע בפרויקט, בפרט בתחום ההתחדשות העירונית שבו, להבדיל מעסקה לקניית קרקע, אנו נקשרים בחוזה רווי התחייבויות עם המון דיירים. חשוב לנו מאוד להתחייב להם על דברים שניתן להוציא לפועל, ולכן במקום בו קיימת אי-ודאות תכנונית, קשה לנו לקדם פרויקט".

בניין לשימור ברחוב נחלת בנימין 10 (רובע 5) "בניינים לשימור הם כבר סיפור אחר לגמרי" צילום: אסף פרידמן

רובע 6

רובע זה הוא מרכז העסקים הראשי של העיר, להוציא את שכונת המגורים מונטיפיורי. ברובע מתגוררים כ-6,500 תושבים בלבד וגבולותיו כוללים את רחוב שאול המלך בצפון, יהודה הלוי במערב, לה גווארדיה בדרום ויגאל אלון במזרח. לפי נתוני העירייה, בשנים 2017-2016 היתה עלייה של 19% במספר יחידות הדיור החדשות ברובע, והמגמה הזו צפויה להימשך לאור עדכון תוכנית האב לשכונת מונטיפיורי ב-2018.

רובע 7

תחומי הרובע כוללים את רחוב דרך אילת בצפון, הים במערב, גבולות בת ים בדרום ובמזרח – רחובות אברבנאל, הרצל, בן צבי ומקווה ישראל. ברובע חיים כ-50,500 תושבים וניתן דגש רב על פיתוחו עם תמריצי תמ"א חלקיים ואזורים ייעודיים לפינוי-בינוי, וכן תוספת של 16 אלף יחידות דיור הנמצאות בשלבי בנייה שונים.

רובע 8

גבולות הרובע כוללים את דרך יפו בצפון, רחוב הרצל במערב, רחובות בן צבי וחיל השריון בדרום, ונתיבי איילון במזרח. ברובע חיים כ-30,300 תושבים והוא מאופיין כאזור מעורב המשמש לעסקים ולמגורים. ברובע זה חלים תמריצי פינוי-בינוי ותמריצי תמ"א חלקיים המתחילים לשנות את פניו, והצפי הוא ששכונות שפירא ונווה שאנן, אשר סבלו לאורך השנים מהזנחה מתמשכת, ייהנו בקרוב ממתיחת פנים שתעלה את ערך הקרקע.

איתמר בן שלום. "לעתים באותו הרחוב, אפשר למצוא שונות משמעותית בזכויות הבנייה" צילום: יונה שליי

רובע 9

הרובע גובל בצפון ברחוב ערבי נחל המשיק לרמת גן, במערב תחום על ידי נתיבי איילון, בדרום על ידי נחל איילון ובמערב על ידי דרך השלום ודרך הטייסים. נכון לסוף 2016, זהו הרובע הגדול ביותר עם כ-82 אלף תושבים, המהווים 19% מתושבי העיר כולה. הבנייה ברובע היא מגוונת ונעה בין מבני מגורים צמודי קרקע לבניינים מרובי קומות. חלק מהמבנים, כמו אלה בשכונת התקווה, מיועדים לשימור.

ברובע קיימים תמריצי תמ"א מלאים וחלקיים: "העירייה מאוד רוצה לקדם את הרובע. באזור המזרחי ניתנות זכויות בנייה של 2.5 קומות בחיזוק, וברחובות רבים מאפשרים גם בנייה לגובה. זה אזור שהרבה יותר פשוט לבנות בו בשל צפיפות נמוכה, אך בשכונות הנמוכות ובאזורים של בתי הקרקע התב"ע לא מאפשרת תמ"א", מסביר בן שלום. סיבה נוספת לעיכוב תוכניות התחדשות עירונית היא היעדר פרצלציה בשטחי מגורים נרחבים".