נישומים לרווחה: היטלי ההשבחה בתל אביב הופחתו ב-90%

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בשנים האחרונות הופכים שמאי מקרקעין דומים יותר ויותר לעורכי דין, אשר הערכותיהם השמאיות עולות על פי רוב בקנה אחד עם האינטרס של מי שמשלם את שכרם. ובכל זאת, נראה כי תוכנית הרבעים בתל אביב הביאה את המגמה לשיא שלילי.

הזעקה של בעלי הנכסים והמאבק שהחל מתחולל בסוגייה השכיחו את העובדה שבתחילת הדרך, היתה תוכנית הרבעים בשורה משמחת לבעלי הנכסים בשכונות היוקרתיות של תל אביב. זאת, משום שהיא איפשרה, לראשונה, קידום של פרויקטי התחדשות עירונית באזורים אלה, הכוללים בין היתר את שכונות הצפון הישן וכיכר המדינה: מרחוב אבן גבירול ועד הים, בין רחוב בוגרשוב לנחל הירקון (רובע 3); ומאבן גבירול ועד איילון, בין הרחובות שאול המשלך לנחל הירקון (רובע 4).

לפי נתונים שפורסמו השבוע ב"כלכליסט", קרוב ל-150 דרישות תשלום של העירייה נדחו כליל או הופחתו בשיעורים דרמטיים של 90%-80% בפסיקות של שמאים מכריעים – שמאי מקרקעין בעלי סמכות מעין שיפוטית. האם עיריית תל אביב מוציאה שומות הנוגדות את הפסיקה בתחום?

תל אביב. הנישומים שנפסק לטובתם צפויים להתדיינויות משפטיות ארוכות צילום: עמית שעל

השבחה בספק

היטל השבחה הוא מס המוטל על כל עליית ערך של נכס הנובעת מתכנון. גובה המס נקבע על 50% משווי עליית הערך. כך למשל אם נמצא שהחלטה תכנונית הוסיפה למגרש מסוים ערך של מיליון שקל, על בעליו יוטל מס בגובה של חצי מיליון שקל. את המס מוסמכת הרשות לגבות בשני מקרים: מכירת הנכס המושבח, או מימוש זכויות הבנייה שמעניקה התוכנית.

אולם במקרה של תוכנית הרובעים, שבעקבותיה שלחה העירייה בשנה האחרונה את דרישות התשלום, כלל לא ברור כי חלה השבחה החייבת במס, וזאת משתי סיבות עיקריות. האחת: זו כאמור תוכנית אשר מתווה את האופן שבו אפשר לממש תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית שלפי החוק זכויות הבנייה שאותן היא מעניקה פטורות מהיטל השבחה. השנייה: כלל לא ברור כי אישור התוכנית אכן הביא לעליית שווי הדירות. אם להסתמך על נתוני השנה שחלפה מאז אושרו שתי התוכניות, לא נראה כי חל שינוי מחירים משמעותי במרכז תל אביב.

ואולם, לפי מאות דרישות התשלום ששלחה עד כה עיריית תל אביב לבעלי הנכסים המעוניינים למכור את דירותיהם ברובעים 3 ו-4, שוויה של כל אחת מהדירות במרחב עלה במאות אלפי שקלים.

כך למשל, דרישת תשלום ממוצעת לבעלי דירות ברובע 3 עומדת על כ־267 אלף שקל, כלומר מבחינת העירייה חל זינוק של יותר מחצי מיליון שקל בשוויה של כל אחת מהן בעקבות אישור תוכנית הרובעים, ואילו ברובע 4 עומדת דרישת התשלום הממוצעת על 305 אלפי שקלים, כלומר ההשבחה שם לשיטת שמאי הוועדה המקומית גבוהה מ־600 אלף שקל.

אולם 70 השומות שנבדקו נדחו כולן על ידי השמאים המכריעים שאליהם הגיעו: ב־58 פסיקות שניתנו בנוגע לרובע 3 ירד ההיטל הממוצע ל־17 אלף שקל בלבד, תוך שבמחצית מהמקרים נמצא כי לא חלה כל השבחה בנכס ולכן ההיטל בוטל כליל. בסך הכל עמד שיעור ההפחתה הממוצע ביחס לשומת עיריית תל אביב על 92%.

ארז כהן. "רצון העירייה להעשיר את הקופה הציבורית סותר את הוראות התמ"א" צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים

העירייה לא מוותרת

איך מסבירים את הסתירה? ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מסביר כי "הרצון העירוני להגדיל את הקופה הציבורית לא עומד בקנה אחד עם הפרשנות החוקית של הוראות תמא 38, הקובעות שתוכניות הבאות מכוחה יהיו זכאיות לפטור.

"בנוסף עסקות שבוצעו ערב אישורה של תוכנית הרבעים ואחריה לא הראו שינוי משמעותי במחירי הנכסים, מהסיבה הפשוטה שאפשרויות המימוש של הזכויות על פי התוכנית רחוק מלהיות ודאי ותלוי בגורמים רבים, בהם הסכמת השכנים למהלך, מציאת יזם, היתר בנייה ומציאת מקור מימון".

גורמים אחרים בתחום שמאות המקרקעין אומרים כי בעובדה ששמאים מכריעים דוחים את דרישות העירייה ושמאיה בסיטונות יש נחמה קטנה מאוד לנישומים. זאת, משום שהאחרונים (אלה מהם שיבחרו לנצל את זכותם לערער על שומת העירייה) צפויים לשנים ארוכות של התדיינויות משפטיות, שבהם ייאלצו להוציא מכיסם עשרות אלפי שקלים – שלא יושבו להם.

כדי להמחיש זאת, די בנתון שמביא כהן: "כמעט בכל המקרים שבהם ניתנה פסיקה נגד שומת העירייה, הגישה האחרונה ערר לוועדת הערר המחוזית. זה לא מבטיח להם שיזכו בהפחתת ההיטל, אבל בוודאי מבטיח להם עוד שנים ארוכות של התכתשויות".