מארגנים עם כוכבית: איך ישפיעו ההוראות החדשות של משרד השיכון על קבוצות הרכישה?

האם קבוצות הרכישה עתידות להיעלם מהאופק? תלוי את מי שואלים. כתב האישום שהוגש נגד ענבל אור, תפס השבוע את מרב תשומת הלב, כשברקע גם נייר העמדה שפרסם בימים האחרונים הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, ועשוי להוציא את תחום קבוצות הרכישה למציאות חדשה.

בנייר העמדה קבע גריידי את המבחנים המרכזיים המבדילים בין קבוצות רכישה לבין פרויקטים יזמיים המתחזים לקבוצת רכישה. כך, במקרה שיימצא כי פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה, אך אינו באמת כזה – הוא יהא כפוף לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 - שעד כה הוחלו הוראותיו רק על יזמים.

המסמך, המכוון למארגני קבוצות הרכישה, מתפרסם כשלושה שבועות לאחר שגריידי החליט לקנוס את "קבוצת הרכישה" יונייטד שרונה, המקדמת פרויקט מגורים של מאות דירות על הקרקע היקרה בישראל, במתחם שרונה בתל אביב, בסכום של 4.25 מיליון שקל. הקנס הוטל על הקבוצה לאחר שנמצא כי בפרויקט נמכרו דירות לרוכשים חיצוניים לקבוצה, באופן הדומה למכירת דירות על ידי יזם, מבלי שניתנו לרוכשים ההגנות שבהן מחויבים יזמים בהתאם לחוק המכר.

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי

קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים לצורך רכישת קרקע בצורה משותפת ובנייה עצמית של דירות על אותה קרקע לחבריה. מכיוון שהבנייה היא עצמית, חברי הקבוצה חוסכים בעלויות הרווח היזמי, שנגבה על ידי יזמים בעבור דירות שנמכרות בשוק החופשי, ואשר עומד על כ-15% ממחיר הדירה, וגם בהוצאות מס שונות שנגבות מרוכשי דירות קבלן.

מבחן השליטה

בנייר העמדה כתב גריידי כי "קבוצת רכישה היא צורת התארגנות לגיטימית בענף הנדל"ן בישראל... מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ולעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר". עם זאת, מבהיר גריידי כי "לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה, על פי מהותו". לדבריו, המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הקבוצה, אלא בחינה מהותית של מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, בין היתר, כפי שהיא עולה מההסכמים ביניהם.

"בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מארגן של קבוצת רכישה ייחשב כיזם המוכר דירות", הוא מדגיש, כאשר לצורך כך "נבדקת, בין היתר, מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט מול חברי הקבוצה, במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה".

בפרסום נייר העמדה מצטרף גריידי לרשות המסים שכבר לפני מספר שנים החלה לבחון את התנהלות מארגני קבוצות הרכישה בעקבות תיקון מס' 66 לחוק מיסוי מקרקעין (שם נקבע כי רוכש קרקע במסגרת קבוצת רכישה ימוסה במס רכישה כאילו רכש נכס מבונה ולא קרקע).

גריידי מונה במסמך עשרה נושאים מרכזיים אשר נבחנים לצורך קביעה בדבר קיומה של קבוצת רכישה אמיתית. כך למשל, יש לבדוק האם המארגן הוא הבעלים של הקרקע בטרם גיבוש הקבוצה; האם הקבוצה אכן מקבלת זכויות קנייניות בקרקע; האם המארגן ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות בטרם הקבוצה הוקמה; האם גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט, כגון קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל, בנק מלווה וכו', נקבעו מראש במערך ההסכמים הכולל, והחלפתם כרוכה במנגנון סבוך שאינו מאפשר זאת למעשה. "ככל וישנו קשר אישי/עסקי בין המארגן לגורמי המקצוע המועסקים בפרויקט, החשד לשליטה של המארגן בפרויקט גובר", נכתב בנייר העמדה.

עוד סימן מחשיד מבחינת משרד הבינוי והשיכון הוא כאשר המארגן בעצמו, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שומר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה; וכן כאשר המארגן או גורמים מטעמו מכהנים כחברי הוועד המנהל בנציגות הקבוצה.

היבט משמעותי נוסף, לצד מבחני השליטה, הוא בחינת הגורם הנושא בסיכונים הכלכליים של הפרויקט. "בקבוצת רכישה הפועלת כיזמית, מוטל הסיכון הכלכלי על חברי הקבוצה, ככל יזם. מאידך, במקרה בו נמצא כי המארגן התחייב לחברי הקבוצה למחיר סופי עבור יחידות הדיור, מתחזק החשד שמדובר ברכש דירה מיזם במסווה של קבוצת רכישה, ואין מדובר, לאמיתו של דבר, בפרויקט יזמי של חברי הקבוצה".

קרקע בפרויקט יונייטד שרונה בתל אביב צילום: אוראל כהן

קו פרשת המים

"קבוצות רכישה, כפי שמתאר הממונה על חוק המכר בעצמו, הן סוג התארגנות מקובל ולגיטימי בשוק הנדל"ן", מסביר אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו, המעמידה אשראי הן ליזמי נדל"ן והן קבוצות רכישה. "זהו סוג התארגנות הקיים כבר עשרות שנים וימשיך להתקיים ככל הנראה גם בעתיד. יש לזכור כי על שולחן הממשלה מונחת הצעת חוק קבוצות רכישה הבאה להסדיר את מעמדן ואת האחריות מצד מארגן הקבוצה. הממונה על חוק המכר מנסה כאן לקבוע קריטריונים קשיחים ואחידים, שמהם ניתן ללמוד איזו התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים ו/או חברות תיחשב לקבוצת רכישה ואיזו התארגנות לא תחשב כקבוצת רכישה אלא כיזמי נדל"ן לכל דבר".

"נייר העמדה שהוציא הממונה על חוק המכר הוא מעין 'קו פרשת המים' מבחינתו", קובע דויטש. "והוא נועד להבחנה עסקית/מיסויית בין מעמד של קבוצת רכישה למעמד של יזמות. הממונה מסתמך בהחלטתו על הוראת ביצוע של מס הכנסה מ-2013 כדי להצדיק פניות שהוא מבצע לקבוצות שפועלות לאחר הוראת הביצוע של מס הכנסה".

על הסוגייה סביב מכירת דירות בשוק החופשי על ידי מארגני קבוצות רכישה, אומר דויטש כי "נייר העמדה סותר בחלק מהנקודות את טיוטת הצעת חוק קבוצות רכישה, עם זאת הוא עומד בהלימה מול הוראות מיסוי מקרקעין ומרחיב אותן למחוזות שלא היו קיימים עד כה, כולל התייחסות גם למעמד המארגן לפני ארגון קבוצת הרכישה. בהנחה שהוראות הממונה על חוק המכר ייושמו בפועל, הרי שזו תהיה מהפכה משמעותית במעמד 'קבוצות הרכישה' שחלק משמעותי מהן - כולל אלו הקיימות ופועלות בשנים האחרונות - יוגדרו כיזמיות נדל"ן, ויהיו כפופות להוראות חוק המכר".

עתיד בסימן שאלה

במבט קדימה אומר דויטש כי "צריך להמתין ולראות לאן יובילו ההנחיות, והאם מארגן מסוים יחליט לפנות לערכאות משפטיות לבדיקת תקפותן. בהנחה שהוראות אלו הינן מחייבות, מדובר בצמצום ניכר בפעילותן של קבוצות הרכישה במתכונתן הקיימת וככל הנראה גם דילול ניכר בהיקפי קבוצות הרכישה בשנים הבאות. קשה לראות כיצד ניתן יהיה לקיים קבוצות רכישה ללא מארגן חזק מחד, ולהכפיף את המארגן להוראות חוק המכר מאידך, לרבות החובה להמציא בטוחות לרוכשים לפי חוק המכר".

לדבריו, "מההנחיות ומההגדרות הרבות שהוציא משרד הבינוי והשיכון ניתן להבין שהוא חושש מביצוע מיזמי בנייה ללא ערבויות חוק מכר, כשהתנהגות המארגן היא של יזם נדל"ן. תפקיד הממונה על חוק המכר הוא להכניס כמה שיותר מיזמי נדל"ן להגדרת חוק המכר, ומבחינתו קבוצות רכישה הן בהחלט גורם ראוי לטיפול. אם 'על הדרך' יצליח המשרד גם להגן על אוסף היזמים הפרטיים שהתאגדו כקבוצת רכישה, הוא יראה זאת כהישג שלו, אלא שיש להביא בחשבון שתוך כדי הגנה עליהם לכאורה, הוא גם מונע מהם רווח יזמי פוטנציאלי ופוגע בחופש ההתארגנות שלהם. בדרך זו הוא מרוקן מתוכן את המעמד הייחודי של קבוצות רכישה, ובפועל מחסל למעשה את הענף הזה. בהחלט ייתכן שזו גם הכוונה בנייר העמדה.

מנכ"ל קרן אקספו, אבי דויטש צילום: שלומי יוסף

"במצב העניינים הנוכחי, רוכש יודע היטב כי אם הוא קונה דירה מיזם, הוא זוכה להגנת חוק המכר, אולם הוא משלם מחיר גבוה יותר על הדירה – מחיר שכולל גם את הרווח היזמי וגם את עלות הערבויות שמתווספות למחיר הדירה. במידה והוא בכל זאת בוחר להיכנס למיזם במסגרת קבוצת הרכישה, אף על פי שיש בכך סיכון, הוא נשען על כך שגם קיים חיסכון משמעותי בעלויות".

"לדעתי, די בהגנות שתהיינה לחברי הקבוצות במסגרת חוק קבוצות רכישה, במידה כמובן ויתקבל", מסכם דויטש. "מה שבעצם מייתר הוספת רובד הגנה נוסף של חוק המכר, העלול בסופו של דבר לרוקן מתוכן את פעילות קבוצות הרכישה".