יוסי לוינסקי: כן להתחדשות עירונית, כן למחיר למשתכן

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אזרחי ישראל יתייצבו היום (ג') בקלפיות, כשאחד הנושאים הבוערים על סדר היום נוגע לערפל סביב שוק הדיור. כשהמשאב שהכי חסר למדינה הוא קרקע זמינה לבנייה, התוצאה היא ביקוש שעולה לעין ערוך על ההיצע ומחירים גבוהים. המחסור בקרקעות הוא לא עניין של מה בכך, ולמעשה נכון להיום, מדובר על סדר גודל של 150-130 אלף יחידות דיור. במבט קדימה, וכשמביאים בחשבון את גידול האוכלוסייה, הרי שהתחזית לשנים הבאות לא מבשרת טובות.

מחירי הדיור מורכבים משלושה פרמטרים עיקריים: קרקע, מיסוי ועלויות בנייה. במצב העניינים הנוכחי אין צפי לשינוי דרמטי באף אחד מהשלושה, ובמלים אחרות – מחירי הקרקע לא יירדו, המסים לא יפחתו ועלויות הבנייה לא יצטמצמו. לכן, מי שבונה על דירות זולות יותר בפרק הזמן הקרוב, כדאי שייחשב מסלול מחדש.

אחת היוזמות שמבקשות ובהחלט גם מסוגלות להתמודד עם מצוקת הדיור נוגעת לתחום ההתחדשות העירונית, שמשקלו בשוק הדיור גדל בהתמדה. התחדשות עירונית היא ברוב המקרים הדרך היחידה לבנות באזורי הביקוש, בגבולות הגזרה שבין חדרה וגדרה. התחדשות עירונית משמעותה גם התחדשות אנושית, היות שהיא מגלמת בתוכה גם ערכים חברתיים. חשוב להבין: לא מדובר כאן רק בשדרוגם של מבנים מתפוררים שהוקמו לפני עשרות שנים והיום אינם ראויים למגורים. הפרויקטים הללו, הן תמ"א 38 והן פינוי-בינוי, מאפשרים לאוכלוסייה רחבה, הכוללת בתוכה גם לא מעט אזרחים קשי יום, לחיות בכבוד. פשוטו כמשמעו.

שר האוצר, משה כחלון. מי שבנה על דירות זולות יותר בזמן הקרוב, מומלץ שייחשב מסלול מחדש צילום: אבי מועלם

במדינה השוכנת על השבר הסורי אפריקאי וחשופה לרעידות אדמה ולאיומי טילים מכמה חזיתות, פתרונות מיגון לתושבים הן לא בגדר לוקסוס, אלא צורך מהותי שמחייב פעולה מיידית כאן ועכשיו. במהלך הימים האחרונים, כשבתקשורת עולים הדיווחים באשר להסכם הגנה ישראלי-אמריקאי, כולנו נוטים לשכוח שלהמוני תושבים בישראל אין אפילו ממ"ד. הכתובת כבר על הקיר וחשוב להתעורר, כי חיי אדם חייבים לעמוד בראש סדר העדיפויות.

איך שלא מסתכלים על זה, התחדשות עירונית היא צו השעה, ועל המדינה לספק לרשויות לא רק רוח גבית אלא גם משאבים כלכליים משמעותיים שיאפשרו שיקום והקמת תשתיות עירוניות. ואם כבר מדברים על ראשי הערים, פשוט לא מתקבל על הדעת שבאזור מצומצם כמו גוש דן לכל ראש עיר תהיה מדיניות התחדשות עירונית משלו – מדיניות שעומדת לא פעם בסתירה מוחלטת למדיניות של ראש העיר הסמוכה.

לכן, לראייתי, אם באמת רוצים להביא לשינוי, על הערים ליישר קו באמצעות הקמת גוף על בפיקוח ממשלתי, שישלב מגוון רחב של אנשי מקצוע ויסתכל על התמונה הרחבה. האם אני גם מאמין שגוף כזה יגובש וייצא לדרך? אם לומר את האמת, אני פסימי.

"תוכנית ראויה"

אחת הסוגיות הבוערות הנוגעות לתחום הדיור בממשלה הבאה נוגעת להמשך דרכה של מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון מ-2015. המיזם השאפתני שביקש לספק פתרונות דיור לזוגות צעירים ולייצר שינוי של ממש בשוק הנדל"ן המקומי אמנם לא עמד ביעדיו, אבל אני מציע להסתכל על חצי הכוס המלאה.

בניגוד לכל אלה שמקפידים באופן תדיר לנגח את מחיר למשתכן, אני סבור שלא רק שהכוונה היתה ראויה – נדמה שעל כך אין חולק, גם בקרב מבקרי התוכנית – אלא גם שהתוכנית גם השיגה את חלק ניכר ממטרותיה. הבעיה המרכזית טמונה באופן שבו הוצגה התוכנית לציבור ויצרה תקוות שאין ביכולתה לממש. להצהיר שמחיר למשתכן היא התוכנית שתפתור את מצוקת הדיור זה חטא לאמת, דבר המייצר ציפיות לא ריאליות.

יוסי לוינסקי. "מחיר למשתכן לא אמורה לפתור את מצוקת הדיור"

במבט מפוקח, תוכנית זו נועדה לספק פתרונות דיור עבור 10%-15% מפלח הרוכשים הפוטנציאלי, ובכך היא בפירוש הצליחה. כך צריך להתייחס למחיר למשתכן מעתה ואילך – וחובה לשים את הדברים בפרופורציות הנכונות. זוהי תוכנית דיור שמבקשת לייצר פתרון נקודתי, ובהיבט הזה בהחלט שיש לה ערך חשוב. לו היו שואלים את דעתי, הייתי ממליץ כי הממשלה הבאה, עם כחלון כשר אוצר או בלעדיו, תעניק למחיר למשתכן מנדט נוסף.

ומסר אחד לסיום: אני מקווה שממשלה חדשה תצליח גם לייצר אינטראקציה שוטפת ועקבית יותר בין מקבלי ההחלטות ברשויות התכנון לבין היזמים. בסופו של דבר, שיתוף פעולה כזה יסייע בהסרת חסמים ביורוקרטיים ובקידומם שם מיזמי בנייה לטובת כלל אזרחי ישראל, והוא אינטרס משותף לכולם.

הכותב הוא מנכ"ל משותף בלוינסקי-עופר - חברת בנייה וייזום ציבורית, ושימש בעבר כסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ