רוני מזרחי: ממשלת אחדות – הפתרון המיידי למשבר הדיור

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תשע"ט כבר אוטוטו מאחורינו, ובשם לשכת הקבלנים, הנה מגוון פתרונות מומלצים וישימים לקראת השנה העברית החדשה, הבאה עלינו לטובה:

משימה דחופה ראשונה תהיה הזרמת אנרגיות חדשות לשוק הדיור המקומי, לנער ולעורר אותו מ"תרדמת החורף" בה שקע במהלך השנים האחרונות. דווקא תוצאות הבחירות האחרונות, בהן לא נרשם מנצח מובהק, והאפשרות להקמת ממשלת אחדות לאומית (ההולכת ומסתמנת כאפשרות ריאלית), יש בכוחן להוציא את השוק מקיפאון לדרך חדשה. לשם כך על הממשלה הבאה, בהובלת שרי האוצר והבינוי והשיכון, לבטא הן בהצהרות פומביות והן בהחלטות אופרטיביות, את השאיפה להעלות מחדש את השוק על המסלול.

היעד המרכזי של הממשלה הבאה יהיה לשנות במהירות מצב אבסורדי לפיו יש בשוק הדיור כ-45 אלף התחלות בנייה בשנה, כמות מגוחכת ביחס לצרכים, העומדים על כמות כפולה כמעט של 80-70 אלף יחידות דיור. כאשר זו תמונת המצב, לא פלא שהביקושים גדולים והמחירים ממשיכים לנסוק מעלה.

האלטרנטיבה למחיר למשתכן

על מנת להגדיל את היצע הדיור, על המדינה לשווק כמויות גדולות של קרקעות ליזמים במכרזים רגילים, כאשר אותם קבלנים יקבלו תוספת בכמות יחידות הדיור בהיקף של 30% - זאת בנוסף לכמות הדירות שבהן זכו במכרז - בהוראת שעה ולתקופה של 5 שנים. בפרק זמן זה ידרשו היזמים להקדיש את הקרקעות הנוספות הללו לדיור מוזל ובר השגה, הכולל פטור מהיטל השבחה. בשאר הקרקעות יתמקדו היזמים בבניית דירות לשוק החופשי, ועליהן ישלמו למדינה אגרות והיטלי השבחה כנדרש.

פרויקט במסגרת מחיר למשתכן. "תוכנית נישה נקודתית" צילום: אלעד גרשגורן

אדגיש ואומר כי מדובר לא רק בפתרון אידיאלי להגדלת היצע הדיור - בו גם המדינה, גם היזמים וגם רוכשי הדירות מרוויחים - אלא גם בתחליף כלכלי ונדל"ני נכון וראוי לתוכנית מחיר למשתכן שעלתה מיליארדים רבים ולא פתרה דבר וחצי דבר. בניגוד לאותה תוכנית כושלת, כאן, על כל 50 אלף יחידות שייבנו, נקבל 15 אלף יחידות דיור נוספות מדי שנה, וללא עלות כלשהי למדינה.

מחיר למשתכן כבר השתלטה על ליבת שוק הדיור, ותוך שנים ספורות נגסה בנתח של 60%-70% ממנו. על מחיר למשתכן לחזור לממדיה הטבעיים, כתוכנית נישה נקודתית הפונה לכ-20% בלבד מפלח השוק.

בחזרה לשיטת הניקוד

למקבלי ההחלטות אני ממליץ להפנות תשומת לב לאותם זוגות צעירים, בעלי התקציב המוגבל, הכמהים לדירה משלהם. כדי לסייע להם בהגשמת חלומם, יש לחזור אל שיטת הניקוד הוותיקה והטובה - כאשר 30% שייתנו בתוספת דיור יופנו לזכאי משרד השיכון ומשרדי הרווחה, וכאמור גם לאוכלוסייה הצעירה, דור העתיד של כולנו.

בראייה קדימה וכדי למנוע משבר משכנתאות חמור - עקב העובדה שהסכום הממוצע בנטילת המשכנתא בקרב רוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הגיע בשנה האחרונה לכ-900 אלף שקל בקירוב - ראוי לפעול בשני מישורים. המישור האחד: לקבע את סכום החזר המשכנתא, גם למקרה שהריבית תעלה. המישור השני: הגבלת סכום לקיחת המשכנתא ל-750 אלף שקל, מה שגם יתרום בדיעבד לירידת מחירים ולעצירת הרכישה בעסקאות אין ברירה.

עוד עניין הדורש שינוי כאן ועכשיו, נוגע לסיטואציה בלתי נתפסת ומקומת, כאשר 10-5 חברות ענק חולשות על למעלה מ-90% משוק הדיור בישראל (וגם על שוק קבלני המשנה שבענף), והן הנהנות הכמעט אקסקלוסיבית מזכייה במכרזים. חלוקת מכרזים למנות קטנות יותר ורבות יותר, ינקזו אליהן אלפי קבלנים קטנים. המשמעות: גידול משמעותי בהתחלות הבנייה, תחרות בריאה וירידת מחירים.

אתר בנייה ביבנה שקרס בו מנוף. לשכת הקבלנים פעלה להכשיר כ-90 ממוני בטיחות צילום: דוברות מד"א

סוף לתאונות הבנייה

על רקע הגידול המדאיג בתאונות העבודה ובהיקף הנפגעים, חובה להגביר את הפיקוח, הבקרה והאכיפה באתרי הבנייה ברחבי הארץ. אנחנו בלשכת הקבלנים כבר פעלנו נמרצות בנושא והכשרנו עד כה כ-90 ממוני בטיחות, כשבשנה הקרובה נמשיך במגמה ונגדיל את הכמות. אתרי בנייה מסודרים, בטוחים ומפוקחים, ישדרגו את תהליכי העבודה ויגבירו את הפריון בענף. בהקשר הזה, ובמטרה למשוך לענף כוח עבודה רענן ולשפר את תדמיתו, יש לשדרג את מיתוג הענף וליצור שדרת ניהול חדשה.

כמי שפועלים בשטח אנו יודעים עד כמה נדרשת הכנסתן של טכנולוגיות מתקדמות לענף, המצוי כיום בפיגור של 60-50 שנה ביחס למרבית מדינות ה-OECD. מודרניזציה לענף הבנייה פירושה גם קיצור לוחות הזמנים והשלמת פרויקטים רבים יותר, יחד עם הורדת רגולציה עודפת ומיותרת.

בשנה שבפתח כדאי גם לשקול הורדה של מסים גבוהים ומיותרים, שיותר משסייעו רק הזיקו, דוגמת הכפלת מס הרכישה שרק הקטין את היקף העסקאות בענף, הבריח מישראל רבבות משקיעים ואף מיתן את כמות המשקיעים הישראלים. כמו כן צריך וניתן להרחיב את הפטורים מהיטלי השבחה, כולל בהתחדשות עירונית. לא ייתכן שכ-45% ממחיר דירה מורכב ממסים והיטלים.

עם הפנים לפריפריה

כשמעמדה של תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – ניצב בסימן שאלה, אנו סבורים כי יש להאריך את תוקפה עד 2025. המאבק סביב המשך דרכה של התמ"א הכניס את השוק לסחרור, ויצר חילוקי דעות בין הגורמים השונים, ובהם מינהל התכנון שמתנגד להארכת התמ"א לבין מטה הדיור והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמצדדים בהמשך התוכנית.

אנו תומכים בהגדלה ניכרת של פרויקטים בתמ"א 38 ובמיוחד בתמ"א 38/2, בהסרת חסמים ביורוקרטיים, ובהליכים מזורזים לחיבור מגרשים, שייצרו תחליף ראוי למיזמי פינוי-בינוי. כחלק ממהלך כזה, יש להעניק פטורים מהיטלי השבחה ליזמים, כולל באזורי הביקוש ועם מכפילי בנייה גבוהים יותר .

רוני מזרחי. "היעד המרכזי לשנה החדשה - הגדלה משמעותית של התחלות הבנייה"

מעבר לזה, במדינה השוכנת על השבר הסורי-אפריקאי, תמ"א 38 נדרשת במיוחד בפריפריה המאופיינת במאות אלפי מבנים ישנים ורעועים. כדי לאפשר מיגון יעיל, ולקדם פרויקטים גם באזורי הספר, על המדינה להגדיל את הזכויות ליזמים עד כדי יחס של 1 ל-15. כלומר על דירה ישנה שתיהרס יקבל היזם זכויות לבניית עד 15 דירות חדשות. כצעד משלים חובה לגבש תוכנית לאומית כוללת לבניית כמיליון דירות חדשות במסגרת פינוי-בינוי, במיוחד בערים ותיקות. תוכנית זו תכליתה קיצור התהליכים הסיזיפיים הקיימים כיום והגורמים למיזמים רבים שלא לצאת כלל לפועל או לחילופין להיתקע שנים רבות.

במקביל להתנעת תחום ההתחדשות עירונית, תתבקש המדינה לעודד גם שימושים מעורבים, המשלבים מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות. מבדיקה שערכנו, בעוד כעשור צפויים לבקר בישראל 8-7 מיליוני תיירים בשנה, כמות כפולה מהיום. היערכות נכונה מחייבת עוד חדרי מלון חדישים, חלקן גם במסגרת של פרויקטים בעירוב שימושים. באזורי מסחר ומשרדים יש לשקול תוספת של 30% למגורים ביחידות קטנות של 70-50 מ"ר, שהן עוד 15-10 אלף דירות לשוק הצמא גם כך לדירות בעלות מספר חדרים מועט יותר.

לשכת הקבלנים מאחלת בהצלחה לממשלה החדשה, בתקווה שתקום במהרה. אנחנו כאן עבורה ועבור כלל אזרחי ישראל. שנה טובה ומתוקה.

הכותב הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו