קשה עכשיו, נסיקה אחר כך: מה תעשה הרכבת הקלה למחירים בגוש דן?

הקמת תחנות חדשות של הרכבת הקלה והפקעות שטחים לצורך כך, חסימת צירים מרכזיים ושיבושי תנועה אימתניים – כל אלה מקשים כיום על חייהם של תושבי גוש דן המתגוררים בסמוך ל"אזורי החפירות". מציאות זו והשפעותיה על איכות חיי התושבים צובעות לא פעם באור שלילי את פרויקט הסעת ההמונים השאפתני. אולם, בעוד שנים לא רבות צפויים אותם תושבים ממש להפתעה נעימה מאוד – שתתבטא בערך הדירות שברשותם.

קביעה זו אינה נאמרת כלאחר יד, ונסמכת על ניסיון העבר במדינות שמעבר לים. מחקרים שנערכו בערים שונות מסביב לעולם לימדו כי השבחת מחירי הדירות בעקבות קרבה לתחנת רכבת נעה בטווח של 10%-20%. לפי נתוני חברת הנדל"ן ניישנווייד מ-2014, קרבה לתחנות רכבת עשויה להשביח את ערך הבתים בכ-10%. המחקר נערך על הערים מנצ'סטר, גלזגו ולונדון, כאשר ההשפעה הגדולה ביותר ניכרה בבירה הבריטית. במטרופולינים גדולים יותר כמו בייג'ין ושנחאי, מיקומן של תחנות הרכבת לצד שכונות מגורים העלה את מחירי הנדל"ן בלא פחות מ-30%.

כשהסמיכות לצירי התנועה המרכזיים והאפשרות הנגזרת מכך לוותר על כלי רכב והעמידה היומית בפקקים, באה לצד קרבה למרכזי תעסוקה ומסחר, ובכן – זהו ככל הנראה התמהיל המוצלח ביותר להשבחת מחירי דירות. כך למשל, הראה מחקר שנערך בארה"ב בערים מרכזיות כגון סן דייגו, פורטלנד וסן פרנסיסקו, שם מגורים בסמיכות לתחנת רכבת העלו את מחירי הדירות ב-18%. לעומת זאת, מגורים לצד תחנות רכבת בשילוב עם אזורי מסחר העלו את המחירים אף מעבר ל-30%. כלומר, בעוד שלמוקדי תעסוקה לבדם אין בהכרח השפעה גורפת על עליית מחירי הדיור בקרבתם, לשילוב שלהם עם נגישות תחבורתית יש השפעה מכרעת.

עבודות להנחת מסילת הרכבת הקלה בדרום תל אביב. "קשר פסיכולוגי" ישיר בין רכבות לנדל"ן צילום: עמית שעל

הניסיון הירושלמי

בישראל, בה תשתיות התחבורה מתחילות רק בשנים האחרונות להדביק את הפער מהקיים במדינות המערב, אין הרבה דוגמאות לשילוב מוצלח שכזה בין מגורים, מסחר ונקודות עוגן תחבורתיות. ובכל זאת, עקב המגמות של השנים האחרונות גם אצלנו מתחילים לראות אזורים ושכונות שצפויים להשתנות ללא הכר. בין אלה שכונת גפן הוותיקה בקצה הצפון-מערבי של רמת גן. השכונה, הממוקמת בתווך שבין מרכז העסקים המתפתח של בני ברק (BBC) וקניון איילון ממזרח, למתחם הבורסה השוקק ממערב, גובלת גם בצירי תנועה מרכזיים דוגמת אבא הלל מצפון וז'בוטינסקי מדרום, כשלא רחוק משם נמצא מחלף ההלכה.

כל אלה, בשילוב הקרבה לקו האדום של הרכבת הקלה שמוקם בימים אלה על ציר ז'בוטינסקי, הופכים את פוטנציאל ההשבחה של השכונה למשהו שטרם נראה כמותו בישראל.

חיבורן של ערי המעגל השני של גוש דן דוגמת רעננה ומודיעין למוקדי התעסוקה שבאזור תל אביב, באמצעות פתיחת קווי רכבת חדשים, העלה את ערך הדירות בהן שבסמיכות לרכבת בכ-5%. בערים מרוחקות יותר כגון עפולה, נתניה ורחובות, תחנות הרכבת הובילו להתפתחות עירונית מואצת, ובתוך כך העלו את מחירי הנדל"ן בהן בשיעור של 5%-15%.

בירושלים, חלוצת הרכבת הקלה של ישראל, מחירי הדירות האמירו אף יותר. מניתוח שערכה ב-2018 השמאית נחמה בוגין על בסיס נתוני רשות המסים, מחירי הדירות בבירה שסביב הקו האדום של הרכבת הקלה, זינקו בשיעורים של 8%-22% מתחילת העבודות ב-2006 ועד לפתיחת הקו ב-2012.

לאור השבחת מחירי הנדל"ן בירושלים, עם תחילת העבודות על הקו הירוק, עוד בטרם היותו פעיל, התרחשה מגמה דומה; ב-2018, עת החלה סלילתו, דירות במרכז העיר רשמו עליות מחירים משמעותית של 15%. גם צפון העיר ידע עליות, כשבשכונת הגבעה הצרפתית עלו המחירים בשיעור של 5.7% ובפסגת זאב בלמעלה מ-4%.

על פי כל ההערכות, גם בערי גוש דן, בהן צפויים לעבור קווי הרכבת הקלה, יחול זינוק אדיר של 10%-25% במחירי הדירות, שכן מלבד הנגישות התחבורתית, קיימים בהם מוקדי תעסוקה רבים המשמשים את כלל הציבור מרחבי הארץ.

רמת גן על הכוונת

מחקר נוסף שלימד על "ההשפעה הפסיכולוגית" החיובית שיש לרכבת על מחירי הנדל"ן שבסביבתה נערך ב-2008 על ידי שמאית המקרקעין דליה עסיס. לפי המחקר, שבחן 462 עסקות מכר של דירות בקרבת תחנת הרכבת העתידית, ההשפעה היתה ברורה וחדה.

כך למשל, בימים שטרם אישור התוכנית להקמתה של תחנת ביאליק בעיר, המחירים בקרבת תחנת הרכבת העתידית רשמו מגמת ירידה, אולם עם אישורה והפיכתה למוחשית יותר, מחירי הדירות באזור עלו משמעותית. "קיימות ציפיות בשוק לשינוי בערכי הנדל"ן בעקבות הופעת הרכבת", כתבה עסיס במחקרה. "הרכבת הפכה למוחשית יותר עם אישור התוכנית, וזו הסיבה שאנו רואים שינוי בדפוס המחירים".

ואמנם, על פי ההערכות הצנועות, במיקומים מרכזיים בעיר רמת גן הרכבת הקלה צפויה להביא לעלייה של כ-10% במחירי הדירות. הערכות נדיבות יותר כבר מדברות על זינוקים של 20%-25% במיקומי מפתח בסמיכות למרכזי תעסוקה.

פרויקט מגדלי גפן ברמת גן. "רק בשנה האחרונה נרשמה עליה של 16% במחירי הדירות בשכונה"

מי שלא איחרה לזהות את המגמה היא חברת יזמות הנדל"ן אוליאנדר, שפרויקט מגדלי גפן (GEFFEN TOWERS), שהיא מקימה בימים אלה בשכונת גפן ברמת גן, שוכן בסמיכות לצירי התנועה הראשיים בעיר – בהם נתיבי איילון, כביש גהה, דרך נמיר, ציר ז'בוטניסקי ואבא הלל. בנוסף כאמור, השכונה נושקת למתחם העסקים המתפתח של בני ברק ולזה של רמת החייל, לקניון איילון ולמתחם הבורסה. השכונה אף נהנית מגישה נוחה לכביש המהיר המחבר לאזור התעשייה של פתח תקוה.

מדובר בפרויקט פינוי-בינוי הכולל הריסת תשעה מבנים ישנים והקמת שני מגדלים של 120 ו-148 דירות. המגדל הראשון כבר הושלם ואוכלס לפני כארבע שנים, והשני נמצא בימים אלה בשלבי הקמה. "רק בשנה האחרונה נרשמה עליה של 16% במחירי הדירות בשכונה, וההערכה היא שהמחירים ימשיכו לעלות ויתקרבו למחירי הדיור בתל אביב", אומרת חגית זהבי, מנכ"לית חברת אוליאנדר ושמאית מקרקעין בהכשרתה, המובילה את פרויקט גפן טאוורס.

לדבריה, למיקומה של השכונה היתה השפעה מכרעת לא רק על החברה היזמית אלא גם על בעלי הנכסים בפרויקט, אשר בחרו לתת לו את הסכמתם: "חלפו שנים רבות עד שאנשים הבינו את הפוטנציאל של השכונה הזאת. אין בישראל עוד שכונות שאופק עליית הערך שלהן הוא כה חיובי, ואני מאמינה שכשתושלם ההקמה של תחנת הרכבת בכניסה הדרומית לשכונה, הנדל"ן כאן ייהנה מעליית ערך נוספת, ומשמעותית".