רפורמת הרישוי העצמי: פתח לאסון תכנוני?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

דו"ח רשמי של מטה הדיור במשרד האוצר המליץ באחרונה על רפורמה בשיטת הרישוי, אשר אמורה להאיץ מתן היתרים לבניית בניינים חדשים – רפורמת הרישוי העצמי. בדומה לנהוג בכמה ממדינות אירופה, יוכלו אדריכלים בעלי ותק של חמש שנים ומעלה להוציא היתרי בנייה באופן עצמאי ובכך לייתר את תפקידן של הוועדות המקומיות בתהליך ולקצרו משמעותית.

אם הרפורמה תאושר על ידי משרד האוצר, יינתן לרשויות פרק זמן של חצי שנה שבו הן יוכלו להחריג מתחמים מסוימים מתחולתה. ההליך הביורוקרטי החדש יוגבל תחילה למיזמים שבהם לא הוגשה בקשה להקלות ועל כן נהנים מוודאות תכנונית. משמעות הרפורמה היא אפוא התקה של סמכות הוצאת היתרי הבנייה מידי הרשויות המקומיות והעברתן, בחלקן המהותי לפחות, לידי השוק הפרטי.

רישוי לרישול

עבור היזמים והפעילים בענף הנדל"ן מדובר אולי בבשורה של ממש, אך יש מי שסבורים כי בהיבט הכללי אין ברפורמה ערובה למציאות תכנונית מוצלחת יותר. "אדריכל עומד תחת לחץ של יזם, וינסה תמיד למקסם את כלכליות המגרש מבלי להסתכל על המרחב כולו", טוענת האדריכלית רותי שרת, מנכ"לית ומייסדת פורום שרת, ומדגישה את עיקרון העל שמנחה את השוק הפרטי – רווח כלכלי.

לא פעם נתקלה שרת בתכנון פרי ידי אדריכלים בעלי ותק, שאיכותו נפגמה משיקולים לא ענייניים הקשורים באינטרס של היזם. "ראיתי מקרים שבהם שמו את בלוני הגז בחזית הבניין או צמצמו את שטח הלובי כדי לייצר מקום לדירת גן, שעליה היזם מרוויח הון. כל בר-דעת מבין שאף שמדובר באדריכלים בעלי מוניטין, לחץ היזם המשלם את שכרם משחק תפקיד מכריע ולא פעם גם פוגע באיכות התכנון". 

משרד האוצר. מוציא את הרשויות המקומיות מחוץ למשחק צילום: אוראל כהן

גם בהיעדר אינטרס זר מצד היזם, ותק אינו מהווה לשיטתה של שרת ערובה לתכנון מיטבי. "אדריכלים מגישים לא אחת בקשות להיתר ברמה ירודה מאוד, למשל עם מרפסות הבולטות מעבר לקווי הבניין המותרים בתב"ע או בתקנות, תכנון פנימי לקוי של הבניין עצמו ועוד. ברגע שאדריכל כזה יאשר את הרישוי של עצמו יצמחו בניינים לא ראויים מבחינת תכנון, תפיסת המרחב או הנראות", היא מתריעה.

התלונות על משך הזמן הארוך שלוקח לרשויות לנפק היתרים היוו גורם מכריע ביצירת הרפורמה. בעוד שמחברי הדו"ח תלו את האשמה ברשויות המקומיות, שרת מבהירה כי אחת הסיבות להתארכות זמני הרישוי מקורה בכלל ב"רישוי זמין" – מערכת שבאמצעותה אדריכלים מגישים בקשות להיתרים, ואשר לדבריה יצרה כאוס בהגשת בקשות.

"במקום לתקן את הרישוי הזמין על כלל היבטיו, נותנים סמכויות נרחבות לאדריכלים ועוקפים את הרשויות המקומיות. אולם, זוהי מערכת חלמאית אשר במישור הטכני אינה ידידותית למשתמש, שנבנתה בכלים ישנים ונתונה לתקלות רבות", היא מסבירה.

"מלבד זאת, ברמת המאקרו, כל העבודה סביב הרישוי הזמין יצרה כאוס מבחינת ריבוי נהלים, לוחות זמנים בלתי סבירים והגשת הררי מסמכים באופן שלא ניתן לעמוד בו ואינו תואם את המציאות. על כן האדריכלים חווים עומס עצום, ועסוקים בביורוקרטיית סגירת בקשות ופתיחתן מחדש כדי לעמוד בנהלים שרירותיים".

החולייה החסרה

הצוות המקצועי שגיבש את הרפורמה כלל נציגים ממשרד האוצר, מינהל התכנון, רמ"י ומשרד הפנים, וכן נלקחו בחשבון עמדותיהם של נציגי התאחדות האדריכלים, התאחדות בוני הארץ ונציגי משרד הבינוי והשיכון. מי שלא נכללו בדיון הן הרשויות המקומיות, שיושפעו באופן ישיר מהרפורמה.

"הרושם שלי הוא שקיים זלזול אדיר בצוות המקצועי ברשויות המקומיות", קובלת שרת. "יש אדריכלים בעלי ניסיון רב שנוטים לכנות את עובדי הציבור המשמשים בוועדות 'פקידים' של הרשות המקומית. יש שם רע לעובדי ציבור, ובמקרים רבים שלא בצדק".

כיום, הוצאת היתר בנייה כרוכה באישור גופים רבים, ובתוך כך יוצרת סחבת ארוכה המתנקזת לפתח הרשות המקומית. אולם לטענת שרת יש בכך היגיון, שכן התכנון בארץ הופך להיות מורכב יותר ויותר, וגם הצפיפות בערים גדלה והולכת. כיום יש יותר מכוניות על הכבישים, מזגנים, כבלי חשמל ובעיות בניקוז – יש יותר אלמנטים שדורשים בדיקה והסתכלות. לפיכך, כיום נבדקים היבטים שלא נבדקו בעבר.

"דוגמה לכך היא נושא החניה. לפני 50 שנה לא הייתה כמות המכוניות שיש כיום, לא היו מרתפי חניה למשל, אשר יש לוודא כי הם ישימים וברי שימוש. בעבר למשל, לא היה צורך לבדוק שיפועים וניקוז בבניינים אך כיום אלה היבטים מהותיים, שתכנון לא נכון שלהם גורם להצפות ברחוב. אם לא ייבדק הנושא בעת הרישוי, הרשות תצטרך לפתור זאת לאחר שיקום הבניין, כשכבר יהיה מאוחר מדי", היא מסבירה.

מלבד זאת, שרת מבקשת להציף את הבעייתיות שבאישור בקשות להיתר בנייה במגרשים המצריכים פעולות נוספות מצד הרשות. "בערים צפופות כמו תל אביב, רמת גן או גבעתיים, יש הרבה מגרשים כלואים, שהגישה אליהם בלתי-אפשרית עבור אמבולנסים, כבאיות וכו'. כך היו בונים בעבר. אם אדריכל יוציא היתר לעצמו במגרש כזה ולא ייקח בחשבון את סביבת הבניין בראייה מרחבית, יישלמו על כך הדיירים בבניינים הסובבים. כיום, לרשות יש יכולת לפקח על כך ולדרוש תכנון כולל או להציע פתרונות גישה. בלעדיה, לעומת זאת, התושבים הם שיתמודדו עם הנזק מאוחר יותר".

האדריכלית רותי שרת. אסור להפקיע מהרשות את הפיקוח על הבנייה בשטחה צילום: גל חרמוני

"ערים בלתי ראויות"

בניגוד לאדריכלים רבים אחרים, שרת דווקא רואה היגיון רב בעירוב הרשות בהיבטים תכנוניים. אלא שעל פי הרפורמה החדשה, הנקודות בתהליך הרישוי שבהן הרשות המקומית תוכל להגיב הן בעת בקשת המידע להיתר ובעת קבלת חישוב האגרות וההיטלים המושתים על היזם. "כיום יש דיאלוג בין האדריכל לצוות המקצועי ברשות, לרבות אדריכל עיר המתייחס לעיצוב הבניין, לחומרי הגמר ולנראות. ברגע שאדריכל הבניין מאשר את התכנון של עצמו, באין שום עין מבקרת הבוחנת אם הבניין עומד בסטנדרטים של הרשות ושל הסביבה בה הוא נמצא, ייווצרו כאן ערים בלתי ראויות למגורים. הלא מרגע שקם בניין אין מה לעשות אם הוא תוכנן באופן קלוקל".

לאור כל אלה שרת קוראת לבחון מחדש את הרפורמה על שלל היבטיה: "התוכנית הזאת היא למעשה סירוס כוחה של הרשות בפיקוח על תכנון הבניינים שיקומו בשטחה. היעדר ביקורת מצד הרשות היא מהלך חמור מאין כמותו לתכנון הערים, שעליו כולנו עתידים לשלם".