"רוצים להביא תמ"א 38 לצפון? שיתחילו בהיטלי השבחה"

עם תחילת הספירה לאחור עד לסיומה של תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק ומיגון מבנים, כבר ברור כי ממשיכת דרכה תצטרך לעבוד במתכונת קצת שונה. עיקר הדברים אמורים בשיעורי ההתחדשות העירונית הזניחים בפריפריה לעומת גוש דן, דבר שמינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יהיו חייבים לתת עליהם את הדעת.

נכון להיום, המשוואה הכלכלית העומדת בבסיס מהלכי ההתחדשות העירונית מושתתת על שווי הקרקע והכדאיות של הפרויקטים עבור יזמי הנדל"ן – משוואה המייצרת פערים אדירים בין אזורי הביקוש לפריפריה הצפונית והדרומית. מובן שבכל הקשור לפריפריה הצפונית הסוגיה אינה רק כלכלית אלא קיומית ממש – בעיקר נוכח הפקרתם של היישובים המצויים בסיכון הרב ביותר לרעידות אדמה כמו צפת ובית שאן, הממוקמים באזור השבר הסורי-אפריקאי.

המצב העגום ידוע היטב לגורמים האמונים על תכנון הדיור בישראל. אתמול (ג') התפרסמו לראשונה נתונים של מינהל התכנון, החושפים את אוזלת ידה של המדינה בכל הקשור לקידום התחדשות עירונית באזורי הפריפריה. לפי הנתונים, בעוד חלק מהמחוזות בישראל עקפו את יעדי ההתחדשות העירונית שהוצבו עבורם בתוכנית האסטרטגית לדיור, במחוזות הפריפריה – ובראשם מחוז צפון – מצויה ההתחדשות העירונית בפיגור ניכר אחר היעדים, וללא אופק כלכלי להשגתם.

אשקלון. "הדרך להשגת היעדים הממשלתיים – עיבוי מרכזי הערים" צילום: גדי קבלו

מדינת תל אביב

התוכנית האסטרטגית של שוק הדיור, המהווה מהלך ראשון מסוגו לשרטוט צורכי הדיור של ישראל ב-2040, קבעה יעדים שאפתניים שלפיהם 30% מכלל יחידות הדיור החדשות שיתוכננו בישראל יגיעו ממיזמי התחדשות עירונית. התוכנית, שגובשה על ידי המועצה הלאומית לכלכלה ומינהל התכנון, הכתיבה לכל מחוז יעדי התחדשות עירונית המותאמים לתנאיו, בקצב הדרגתי לפי התקדמות השנים.

כך למשל, היעד שנקבע עבור מחוז תל אביב עד 2020 הכתיב שיעור של 40% יחידות דיור בהתחדשות עירונית מתוך סך יחידות הדיור המתוכננות בו. ואולם המחוז כבר עקף משמעותית את היעד, וכיום כ-53% מכלל יחידות הדיור המתוכננות בתחומו – כ-28 אלף דירות – מקורן בפרויקטי התחדשות עירונית.

בעוד במחוזות אלה הנתונים מעודדים, עבור מרבית המחוזות האחרים העמידה ביעדים נראית משימה רחוקה. במחוז מרכז, למשל – הכולל ערים מרכזיות דוגמת ראשון לציון, פתח תקוה, רמלה וכפר סבא ואוכלוסייתו מונה כ-2.3 מיליון תושבים – שיעור הדירות החדשות שתוכננו בהתחדשות עירונית בשנים אלה נמוך יחסית ומגיע ל-11.3% בלבד מכלל הדירות החדשות שתוכננו. זאת, לעומת יעד של 20%.

שיעורים דומים של התחדשות עירונית נרשמו גם במחוז דרום של מינהל התכנון, שאליו משתייכות בין השאר באר שבע, אשקלון, אשדוד, אילת, שדרות ומועצות אזוריות רבות. במחוז זה תוכננו בשנים אלו כ-76 אלף יחידות דיור, אך רק כ-8,500 מהן מקורן בפרויקטי התחדשות עירונית – שיעור של 11.1%.

מתכנן מחוז דרום, תומר גוטהלף, אמר בעקבות פרסום הנתונים כי "במשוואה הכלכלית הנוכחית, רוב הערים בדרום לא מסוגלות לבצע פרויקטי התחדשות עירונית. כשזה קורה, זה בעיקר מתרחש בערים הצפוניות של המחוז, בחלקים שהם חלק ממטרופולין תל אביב. אחת הדרכים להתמודדות עם השגת היעדים היא לפעול בדרך של עיבוי עירוני, כלומר לנצל שטחים פנויים בתוך הערים, באשקלון, בערד ובבאר שבע. כשמביאים את מלאי הדיור החדש והאיכותי לתוך העיר – מעלים את ערכי הקרקע, וזה יכול לסייע לחידוש אזורים אחרים בעיר".

דירה אחת מכל 50

נתוני מינהל התכנון מלמדים עוד כי המחוז שבו הפיגור אחר יעדי התוכנית הוא המשמעותי ביותר הוא מחוז צפון, שבו הגדירה התוכנית האסטרטגית יעד של 10% בלבד, אך נכון ל-2017–2018, סך הדירות שתוכננו בו בהתחדשות עירונית מהוות 2% בלבד מסך יחידות הדיור שתוכננו בשטחו. בתקופה זו תוכננו במחוז צפון כ-48 אלף יחידות דיור, מהן כ-1,100 בלבד בהתחדשות עירונית.

יהודה הרציג, מנכ"ל קבוצת הרציג נדל"ן היוזמת ומבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה הצפונית, לא מופתע: "כבר לא נותר מקום לספק – משהו אקוטי בתמ"א 38 פשוט לא עובד. בערים בצפון הארץ בקושי רואים פרויקט של תמ"א 38 ובטח שלא של פינוי-בינוי, וכשמנסים להבין למה זה קורה – מבינים מהר מאוד שהדבר הזה נתקע בעיריות. בשבילן, תוספת של יחידות דיור היא רק נטל, משום שחסרים להן שטחים המיועדים למבני ציבור".

יהודה הרציג. "אפשר לפתור את המחלוקות בין הרשויות למדינה"

ואמנם, בערים רבות דוגמת טבריה, שם פועלת הרציג נדל"ן, לא חסר שטח וניתן בהחלט לצופף את הבנייה למגורים – אך בעיר אין די תשתיות, בתי ספר ומוסדות ציבור שישרתו את התושבים החדשים. כאן להרציג יש דווקא "פתרון פשוט", כלשונו: "בפרויקטים שנבנים כיום, יותר מ-40% מערך הדירות בשוק הולך לקופת המדינה, באמצעות מסים כאלה ואחרים. אם רק חלק מהכסף הזה ינותב לרשויות המקומיות, אין לי ספק שהוועדות המקומיות יתחילו להתכנס בתדירות הרבה יותר גבוהה ולדון בפרויקטים. הכל שאלה של כמה המדינה תהיה מוכנה לבוא לקראת הרשויות".

הרציג מציין פתרון נוסף, הקשור לפטורים מהיטלי השבחה שמהם נהנים כיום הפעילים בתחום ההתחדשות העירונית: "ברגע שיאפשרו לעיריות להשית אגרה או היטל בגין השבחה על כל יחידת דיור שתיבנה במסגרת של התחדשות עירונית, יהיה מספיק כסף לתשתיות מסביב. משם זה צריך להתחיל. כולם ירוויחו מזה, גם הקבלנים שיקבלו יותר זכויות בנייה. כך ייחסכו כל המחלוקות בין הרשויות למדינה, וההתחדשות העירונית תגיע גם לפריפריה".