מנכ"ל מכללת אג'נדה: המשקיעים הישראלים בחו"ל כבר לא מחפשים עזרה - ופועלים עצמאית

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מחירי הנדל"ן המאמירים בישראל, העלאת מס הרכישה וניסיונות למסות דירה שלישית, הגבלות בנק ישראל על שיעורי המשכנתא בבנקים – כל אלה הדירו בשנים האחרונות את המשקיעים בשוק הנדל"ן המקומי והפכו את השווקים מעבר לים לאטרקטיביים לאין שיעור.

את אחד מ"סיפורי ההצלחה" המרשימים ביותר סיפק בשנים האחרונות השוק האמריקאי: כלכלה יציבה וגידול עקבי בצמיחה לצד מגוון רחב של "מציאות" על פני שטח גאוגרפי עצום וסביבה רגולטורית נוחה, הביאו יזמים ישראלים רבים להעביר את כספם לארה"ב. ובהתחשב בכך שסכום השקעה זניח יחסית של 200-100 אלף שקל עשוי להניב תשואה של 10% - אולי אין זה מפתיע.

רוב המשקיעים פועלים למציאת נכס מניב לשנים ארוכות, מעין מקור הכנסה קבוע, ולשם כך נעזרים, בדרך כלל, בחברות נדל"ן מקומיות או ישראליות שמבטיחות להעניק להם שירותי מעטפת – לרבות השכרת הנכסים ותחזוקתם. ואולם, באחרונה בוחרים יותר ויותר ישראלים, בעיקר בעלי מקצועות חופשיים בגילים צעירים של 45-20, בעסקות השקעה מהירות – "עסקות פליפ" בעגה הנדל"נית. אלה כוללות רכישה של נכס המצריך שיפוץ, השבחה מהירה שלו ומכירתו מיד לאחר מכן ברווח של עשרות אחוזים.

שיקגו. "רוב המשקיעים הישראלים מתרכזים באזור המיד-ווסט"	צילום: Pixabay

"העולם הפך לגלובלי, האפשרויות מתרבות הודות לאינטרנט ואנשים מחפשים להגדיל את הונם מבלי לבזבז על כך חיים שלמים", אומר אלירן תור, מייסד ובעלים שותף של אג'נדה פיננסית, חברה המפעילה בין היתר מכללה ללימודי השקעות בנדל"ן ומכשירה את תלמידיה למהלכי השקעה עצמאיים בחו"ל.

לדבריו, השקעות עצמאיות בנדל"ן צברו תאוצה בשנים האחרונות מכמה טעמים: "בגלל שינוי המיסוי על דירות בישראל צצו הרבה חברות שמגייסות משקיעים למיזמים מסביב לעולם. חלק לא מבוטל מהן ניצל את חוסר ההבנה של המשקיעים ומכר השקעות לא טובות, בלשון המעטה. רבים מהאנשים שמגיעים לקורסים במכללה הם כאלה שנכוו קודם בהשקעות מהסוג הזה". 

יתרון נוסף להשקעה עצמאית טמון לדברי תור בחיסכון בעלויות שכרוכות בהתקשרות עם יזם, הגובה עמלה או מרוויח על חשבון המשקיע במעלה דרך, דבר ההופך את ההשקעה במקרים רבים לפחות רווחית. "שני הפרמטרים האלה, לצד היכולת לשלוט בתהליך ההשקעה, נותנים למשקיעים את האפשרות להשיג עסקות יותר טובות ולדעת בדיוק מה הם עושים", אומר תור.

מכללה עם אג'נדה

מכללת אג'נדה ללימודי נדל"ן הוקמה ב-2012 ומספקת לתלמידיה ידע מתקדם ועדכני בכל הקשור להשקעות נדל"ן בכלל, ובשוק האמריקאי בפרט. עם השנים ובשיתוף בוגריו, הפך המוסד הלימודי למסגרת קהילתית המאפשרת לחבריה לחשוף ולשתף ידע וכלים פרקטיים, לגייס הון ולקשור שיתופי פעולה אד הוק בהשקעות משותפות.

"הרעיון להקים מכללה שתלווה משקיעים צעירים עצמאיים רץ אצלנו הרבה זמן, אבל המחאה החברתית ב-2011 נתנה לו את הפוש הסופי", אומר רוני פלטניק, שותפו של תור לניהול המכללה. "על רקע יוקר המחיה בארץ ביקשנו לחשוף את המשפחות הצעירות לידע וכלים פיננסיים שעד אותו זמן היו נחלתם של מעטים, מתוך הבנה שהשקעה ומסחר נבונים בנדל"ן הם הדרך הכי טובה לייצר הון בזמן יחסית קצר ולהשיג חופש וביטחון כלכלי אמיתי".

פלטניק מוסיף כי "הרוב הגדול של המשקיעים מתרכז באזור המיד-ווסט כי שם חתך המחירים ביחס לתשואה משכירות הוא הטוב ביותר, וזה גם המקום הנוח ביותר לפעול בו. לעומת זאת, במקומות שהם פריים לוקיישן כמו מיאמי פלורידה, ניו יורק, לוס אנג'לס, המצב דומה לישראל – המחירים גבוהים והתשואות לא".

אלירן תור (משמאל) ורוני פלטניק. "בנינו קהילה, התלמידים ממשיכים איתנו גם להשקעות"

בניגוד לעסקות הנדל"ן המניב המסורתית, שתולות יהבן בעליית ערך עתידית של הנכס, השקעת הפליפ נעשית על ידי המשקיע באופן עצמאי לרוב, ומחייבת אותו להכיר לעומק את שוק הנדל"ן שבו הוא פועל, לרבות עם אזור ההשקעה וכן עם גורמים מקצועיים באזור דוגמת מתווכים, אדריכלים, משפצים ועורכי דין.

"ברור שלא מדובר בהשקעה פסיבית פר אקסלנס, ולא כולם בנויים 'לעבוד בזה'", מדגיש תור. "לכן במכללה אנחנו מציעים להיכנס לשותפות עם המשקיע, במבנה שבו הוא מספק הון להשקעה ואנחנו מאתרים עבורו עסקה, משפצים את הנכס, מוכרים – ומתחלקים איתו ברווחים. אלה עסקות קצרות טווח של פחות משנה, והתוצאות שלהן יותר אטרקטיביות למי שמחפש לקצור את הפירות מהר".

נדל"ן זה מקצוע

תור מוסיף כי לא מעט מתלמידי מכללת אג'נדה באים על מנת ללמוד את התחום כדי להבין דווקא איך להשקיע בצורה מוצלחת דרך חברות ההשקעה הרגילות – אך נשארים לבסוף בקהילת המשקיעים של המכללה. "בנינו קהילה שמה שמייחד אותה זה שמלבד הלימודים, משקיעים יכולים להמשיך איתנו הלאה ולקבל במסגרת הקהילה תמיכה מאנשי מקצוע – עורכי דין, אדריכלים, יועצי מס, רואי חשבון, יזמים אחרים ועוד", הוא אומר. "המשקיעים יכולים להתייעץ ולסייע אחד לשני, להעלות את המוטיבציה, לתת שיעורים, לעשות שיתופי פעולה, לגייס כספים ממשקיעים או לאתר הזדמנויות עסקיות".

בוגרי מכללת אג'נדה. "השכלה בתחום הנדל"ן תאפשר השקעה חכמה ונכונה יותר"

בין אם בוחרים בהשקעה באופן עצמאי ובין אם באמצעות חברה, דעתו של תור באשר לחשיבות ההשכלה בתחום היא נחרצת: "אם מישהו היה בא ואומר לי שהוא רוצה להיות רופא, ושואל מה הדרך הנכונה להתחיל, הייתי ממליץ לו ללמוד רפואה. כשמדובר בנדל"ן משום מה זה לא כזה ברור לאנשים.

"אם מישהו רוצה להשקיע בנדל"ן, דבר ראשון שהוא צריך לעשות זה לרכוש השכלה בתחום. מניסיוני עם הרבה משקיעים, גם מי שלא רוצה לעשות את זה בכוחות עצמו, השכלה בתחום תאפשר לו להשקיע בצורה חכמה ונכונה יותר, ותוכיח את עצמה גם בהחזר ההשקעה וגם לאורך זמן".