"הדרך לוודאות במיזמי פינוי-בינוי – לתת לדיירים את המושכות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תקוותן של עשרות משפחות בישראל, החפצות בחידוש ביתן ובשדרוג סביבת מגוריהן, מגולמת במיזמי בנייה של פינוי-בינוי. ואכן, בשטח נרשמה בשנים האחרונות עלייה חדה בהיקף הפרויקטים: לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעוד ב-2010 אושרו 1,836 יחידות דיור בלבד במסגרת זו, הרי שבשנה החולפת כבר זינק המספר ל-12,812.

ועדיין, על אף הנתונים האופטימיים, המעבר מהתיאוריה לפרקטיקה מלווה לא פעם בארסנל שלם של בעיות. כך למשל, רבים מהדיירים הרוצים לחדש את דירתם נתקלים בביורוקרטיה מסורבלת ונאלצים להמתין שנים ארוכות עד להבשלה ולאישור תב"ע מתאימה. במקרים אחרים, תחרות בין סוחרי חתימות (מאכערים), או יזמים הרואים קודם כל את שורת הרווח האישית שלהם, מביאה דיירים תמימים להתקשרויות שאינן מטיבות עימם ולתמורות מינימליות עם סיום הפרויקט.

דוגמה עדכנית המשקפת את המורכבות הטמונה במיזמי פינוי-בינוי מספק הפרויקט במתחם אשרמן במזרח תל אביב. דיירי הבניינים 3-1 ברחוב אשרמן מצאו עצמם לאורך תקופה ממושכת בערפל באשר לכוונות התכנון של יזמים המבקשים לקדם תוכנית פינוי-בינוי בשכונה. לדבריהם, אחת המחלוקות שהקשו על התקדמות התהליך נגעה לכך שכל בניין התבקש לחתום על נוסח נפרד – ללא שקיפות וללא עדכון באשר לתמורות שיקבלו ביחס לבעלי הדירות בבניינים שברחוב הסמוך. כמו כן, מאחר שקיים שוני באופי הדירות במתחם, הביעו הדיירים חשש כי בעלי דירות בבניינים אחרים הנכללים בפרויקט יזכו לתמורות גבוהות על חשבונם.

מתחם אילת ברמת השרון. "בזכות עבודת המינהלת גם היזם הרוויח וגם הדיירים" הדמיה: כנען שנהב/ אאורה

על רקע סימני השאלה הרבים, החליטו דיירי רחוב אשרמן לקחת את גורלם בידיהם, ולתכנן את המתחם ללא קשר לבעלי הדירות בבניינים הסמוכים, באופן שהם יהיו אלה שיקבלו את ההחלטות, ובראשן בחירת היזם. לשם כך פנו הדיירים לחברת יסודות פיתוח ותכנון עירוני, המשמשת מינהלת עבור בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, על מנת שתוביל את התהליך.

כחלק משיתוף הפעולה, הכניסה החברה לתמונה את אחד ממשרדי התכנון המובילים בישראל – צור אדריכלים בראשות האדריכל פרופ' משה צור – שבמסגרת הליך התכנון מציב את דיירי אשרמן 3-1 בראש סדר העדיפויות ומקפיד כי הזכויות במתחם לא ״ינדדו״ לטובת השכנים.

"במהלך השנים פנו אלינו יזמים על יזמים, והבטיחו הרים וגבעות אם רק נפקיד בידיהם את הפרויקט", משחזר שלמה, אחד מדיירי אשרמן 3-1. "ביקשו מאיתנו לחתום על חוזה שמעניק להם בלעדיות, אף שבפועל לא היתה שום ודאות הן לתוכניות שהציגו והן לזכויות הבנייה. המשמעות של צעד כזה היא למעשה להיות כבולים ליזם, וזה מאוד לא מצא חן בעינינו. זו הסיבה המרכזית מדוע כדאי לעבוד עם המינהלת - גוף שיודע איך ומול מי מקדמים פרויקט שכזה. אנחנו שותפים מלאים להליך, כשהמטרה המרכזית היא הרווח והתמורות שלנו".

"עוד לפני שבכלל יצאנו לדרך, בוצעה בדיקה יסודית של שמאי מטעם המינהלת והובהר לנו כי מדובר בפרויקט בעל כדאיות כלכלית וסיכוי גבוה לקבל את אישור מוסדות התכנון והרשויות", ממשיך שלמה. "הבדיקה הזו הסירה את האי-ודאות ובעצם נתנה לנו רוח גבית להתניע את התהליך. השלב הבא בקידום הפרויקט הוא עריכת מכרז מקצועי בפיקוח המינהלת והדיירים לבחירת היזם. בהתאם לתמורות שיוצעו לנו והניסיון שיציג בפרויקטים שכאלה, נחליט מי היזם שיקבל מאיתנו את המנדט".

דיירי אשרמן 3-1 העבירו לאחרונה פניה לעיריית תל אביב ובה הציגו את עמדתם ותחושותיהם באשר לפרויקט הפינוי-בינוי במתחם, כאשר בתקופה הקרובה עתידה העירייה לקיים דיונים לקראת קביעת מדיניות תכנון לשכונה כולה.

פרויקט עם שותפות

ליאוניד בוקלר, המתגורר במתחם אילת ברמת השרון, העובר בימים אלו תהליך של פינוי-בינוי באמצעות מינהלת הדיירים של יסודות, מחזק את דבריו של שלמה על נחיצותו של גוף זה השם את הדיירים בפרונט: "המכרז הבסיסי הבטיח לדיירים סף תמורות ראשוני גבוה, כשבנוסף, מי שביקשו לעמוד בתנאי המכרז הוסיפו עוד תמורות על חשבונם. בשורה התחתונה, בזכות עבודת המינהלת גם היזם הרוויח וגם אנחנו הרווחנו – ובהיקף גדול משמעותית ביחס לפרויקטים מקבילים באזור".

"המינהלת של יסודות האמינה בפרויקט עוד כשהיה על הנייר בלבד", מדגיש דייר נוסף בפרויקט אילת. "היא לקחה עליו חסות, תיכננה ישירות את כל שלביו וקידמה את התב"ע, כשהיא נוטלת על עצמה את הסיכון הכלכלי. היכולת של יסודות לזרז תהליכים ולהשפיע על מדיניות התכנון היא הערך המוסף. מכיוון שהתשלום למינהלת מגיע מהיזם ולא מהכיס שלנו, אנחנו, הדיירים, מרוויחים בכל הגזרות".

כניסתה של מינהלת דיירים לפרויקט פירושה גם ייעול האינטראקציה מול הרשות המקומית. סרג'יו וולינסקי, לשעבר אדריכל עיריית רמת השרון, המשמש כיום מהנדס עיריית הוד השרון, מספר על יתרונות העבודה עם יסודות מהזווית המוניציפלית: "לנו כעירייה היה מאוד נוח להתנהל מול המינהלת. היא זו שהכינה פרוגרמה וביצעה פרי-רולינג מול הוועדה המחוזית יחד איתנו וקידמה את התב"ע מול כל גורמי התכנון, כך שמרבית החסמים שבדרך כלל מעכבים פרויקטים הוסרו עוד בשלב מוקדם. הדיירים באמצעות המינהלת היו שותפים מלאים לתכנון מול העירייה – ממראה הרחובות ועד להיבטים קהילתיים".

קובי ילוביץ. "בעלי הדירות צריכים להחליט על עתידם מבלי שיהיו שבויים בהסכם מכר מחייב" צילום: ראובן קופיצ'ינסקי

מחברת יסודות נמסר כי "קיים יתרון עצום לדיירים, כשמלווה אותם בפרויקט גוף מקצועי, המחויב אך ורק אליהם וכולל בין היתר משרד אדריכלים, שירותי שמאות, יועצים בתחומי תנועה פיתוח ותשתיות, וכמובן עורכי דין האחראים על המישור המשפטי. כשהדיירים הם אלה המכתיבים את הכללים קיימת תחרות אמיתית בין היזמים, ולא כמו בפרויקטים רבים בפינוי -בינוי, כשבמקרה הטוב הם מקבלים ייצוג בניסוח ההסכם המשפטי. במצב שכזה, כל יתר התנאים הם 'באוויר' ואין גורם מקצועי שיכול להעניק לדיירים חוות דעת עניינית ולהציג בפניהם את התמונה המלאה על כל מורכבויותיה.

"מעבר לזה, חוסר ודאות לגבי מימוש התוכנית, גורם לכך שהחוזה המוצע לדיירים מכיל בתוכו תנאים מתלים. במילים אחרות, אם היזם לא יצליח לקבל את הזכויות כפי שרצה, אזי הוא יוכל לסגת מהתחייבויותיו לדיירים".

מנכ"ל החברה, קובי ילוביץ, קובע נחרצות כי "בעלי הדירות הם אלה שצריכים לקבל את ההחלטות על עתידם מבלי שיהיו שבויים בהסכם מכר מחייב, כאשר היזם משעבד את זכויותיהם ורושם הערות אזהרה על בתיהם בשלב מוקדם ללא כל ודאות תכנונית. כדי להגן עליהם ולסייע במימוש זכויותיהם, ההליך חייב להתנהל במתכונת אחרת – ופה מינהלת הדיירים עושה את ההבדל".