תל אביב מסרבת לשלם פיצויים על זכויות תמ"א 38

לראשונה בניין שלם בתל אביב, ברחוב אבן גבירול 103, הופקע לטובת הרכבת הקלה, וכעת הקרב על הפיצוי. בעלת הבניין, חברת פסגת ירון, תבעה פיצויים בהיקף של 63 מיליון שקל. אולם העירייה דחתה את התביעה בטענה כי הפיצוי המגיע עומד על 24 מיליון שקל בלבד, מאחר שאין לכלול בו זכויות מכוח תמ"א 38. על כך הגישה החברה ערר.

בניגוד לעמדת העירייה, חוות הדעת השמאית מטעם נת"ע, שערכו שמאי המקרקעין אוהד דנוס וירון להט, כוללת את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, ולפיה יש לפצות את בעלת הנכס ב־31.2 מיליון שקל. מאחר שגם סכום זה נמוך יותר ממה שדורשת החברה היא הגישה השגה על שומת נת"ע, ובמקביל הגישה תביעת פיצויים נגד הוועדה המקומית. הפיצוי הכולל יתחלק בין נת"ע לבין העירייה.

בערר שהגישה פסגת ירון, באמצעות עורכי הדין רונן ירדני ויעל אוריאלי ממשרד המבורגר עברון, לוועדת הערר המחוזית, מבקשת החברה לבטל את החלטת הוועדה המקומית ולמנות שמאי מומחה שיכריע בסוגיית גובה הפיצוי.

הבניין באבן גבירול. נטען שאלמלא ההפקעה היה אפשר להקים בניין בן 20 דירות צילום: יריב כץ

מדובר בבניין ישן המיועד למסחר ומגורים, שבנוי על מגרש בן 506 מ"ר וכולל שתי קומות בשטח בנוי של 480 מ"ר: קומת מסחר המושכרת למרכול סופר יודה, וקומה נוספת המשמשת כאולם לאמנויות לחימה. בערר טוענת החברה כי על פי הערכת שמאי המקרקעין רן וירניק, שערך שומה מטעמה בדצמבר 2018, וכן על פי חוות דעת של האדריכל דניאל מסטר, לבניין זכויות בנייה תקפות לשתי קומות נוספות שטרם הוקמו וכן זכויות נוספות מכוח תמ"א 38 ומסמכי המדיניות העירונית לרחוב אבן גבירול. אלמלא ההפקעה היה אפשר להקים במקומו בניין מגורים בן תשע 9 קומות ולמעלה מ־20 דירות. על כן העריך וירניק את שווי המגרש ב־50 מיליון שקל, והעמיד את סכום הפיצוי כולו על 63.4 מיליון שקל, כולל הוצאות בעקבות ההפקעה.

באוגוסט דחתה הוועדה המקומית של עיריית תל אביב את תביעת הפיצויים שהגישה החברה. בשומה שערכו השמאים אדי גרשטיין ורונן שחר מטעם הוועדה המקומית נטען כי אין להביא בחשבון זכויות בנייה מתוקף תמ"א 38 לצורך פיצוי מאחר שאלה הן זכויות מוקנות בלבד והוועדה המקומית יכולה לסרב לאשרן.

עו"ד רונן ירדני צילום: גולי כהן

בערר ציינה החברה כי נדהמה לגלות שהוועדה המקומית גורסת כי אין להחשיב זכויות מתוקף תמ"א 38. עוד ציינה כי שומת הוועדה המקומית "שגויה ומופרכת", שכל מטרתה להקטין את גובה הפיצוי. לטענת החברה, שומת הוועדה המקומית מנוגדת לחלוטין לשומת נת"ע, שקבעה כי יש להחשיב בפיצוי זכויות מתוקף תמ"א 38. "לא ניתן בהינף קולמוס לשלול זכויות אלה רק במטרה להפחית את השווי ככל שניתן".

עוד טוענת פסגת ירון כי אף שהמחלוקת אינה על עצם הפיצוי, אלא על סכום הפיצוי, הוועדה המקומית מסרבת להעביר את המחלוקת לשמאי מכריע, ואף שהיא מסכימה שהנזק שנגרם לחברה עומד על 24 מיליון שקל, היא טרם שילמה את סכום הפגיעה שאינו שנוי במחלוקת.

להפקעת הבניין יש גם השלכות על סניף סופר יודה, ששוכר את קומת הקרקע. נת"ע מסרבת לפצות את המרכול, ובתביעה שהגיש נגדה עו"ד צבי שוב, המייצג את סופר יודה, נטען כי על פי דין במקרה של הפקעה על פי הדין מקובל שהרשות הציבורית תשלם לשוכר בעבור ערך השכירות שלו, ואילו הבעלים יקבל את שווייה המלא של הקרקע הפנויה פחות הסכום ששולם לשוכר: "נת"ע פעלה בניגוד לדין, הקובע כי לכל בעל זכות בקרקע שהופקעה יש את הזכות לתבוע פיצויים, והחוק קבע כי בעל זכות הוא גם השוכר בנכס. לא יעלה על הדעת שהשוכר ייאלץ להתמודד מול הבעלים, שעה שיש לו זכות תביעה ישירה מול נת"ע נת"ע בחרה לפעול בדרך הקלה מבחינתה, לגרום לסכסוך בין הבעלים לשוכר".

מהעירייה נמסר: "הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קיבלה ולומדת את הערר. לאחר שתלמד את כתב הערר תגיב בהתאם להליך בחוק".