סדקים בחומה: "חברות הנדל"ן בברלין חשופות לקנסות כבדים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שוק הנדל"ן בברלין עדיין לא נרגע משורת ההגבלות חסרות התקדים שאימצה הקואליציה השלטת בסנאט העירני באוקטובר האחרון, שטרם ברור כיצד ישליכו על מחירי הנכסים בעיר האירופית שחוברה לה יחדיו.

הרפורמה החדשה נקראת בגרמניה "מיטנדקל" (Mietendeckel) – מכסה לשכירות בתרגום חופשי – והיא נועדה "לשים מכסה" על שוק הנדל"ן הרותח והמבעבע של ברלין, שבו היו ועדיין פעילים שחקנים ישראלים רבים. הצעדים העיקריים ברפורמה הם הקפאת שכר הדירה בעיר לחמש שנים, הפחתת מחירי השכירות בחוזים חדשים לרמות שהיו נהוגות ב-2013 ומניעת העלאת שכר דירה – ללא תלות במיקום הדירה ובמצבה.

בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בברלין פי שלושה באזורים המבוקשים של העיר, ופי שניים באזורים אחרים. משקיעים מרחבי העולם וחברות נדל"ן גדולות מגרמניה תרמו לעליות המחירים, לצד הפיכתה של ברלין לכרך בינלאומי המושך צעירים ואוכלוסייה, שרשם הגירה חיובית של כ-40 אלף בני אדם בשנה.

הפגנה בברלין נגד גובה שכר הדירה. הקנס המקסימלי על מפירים יכול להגיע ל-500 אלף אירו צילום: שאטרסטוק

מי שהוביל את הרפורמה הם ראש העיר מטעם המפלגה הסוציאל-דמוקרטית, מיכאל מלר, ומפלגות "הירוקים" ו"די לינקה" השמאלנית-חברתית, השותפות בקואליציה העירונית. הרפורמה צפויה לחול על כ-1.5 מיליון דירות בברלין, וכוללת הגדלה משמעותית של סגל העובדים בעירייה שתפקידם יהיה לוודא את יישומה. המגבלות יהיו תקפות אך ורק לגבי דירות שנבנו לפני 2014, כשבעניין זה קובעים הכללים החדשים כי דירות או בניינים ששופצו לא ייראו ככאלה שנבנו לאחר התאריך הקובע.

לפי ההסכם תוקף ההקפאה של שכר הדירה יהיה בסך הכל חמש שנים, החל מיוני 2019. בעלי דירות לא יוכלו להעלות את השכירות בכלל בשלוש השנים הקרובות. עם זאת, החל משנת 2022 ועד 2024 הם יוכלו להעלות את השכירות ב-1.3% לשנה (שיעור האינפלציה המוערך). אף שהחוק ייכנס לתוקף בסוף פברואר 2020, הוא יחול רטרואקטיבית מ-18 ביוני 2019, אז אימץ הסנאט של ברלין את מסמך העקרונות בנושא.

קץ לשיפוץ-פינוי

התוכנית החדשה גם שואפת לשים קץ למודל "שיפוץ-פינוי" שהביא להקפצת שכר הדירה בעיר על ידי שיפוץ דירות עם חוזים קיימים או לאחר שהדירה מתפנה. כך נוהגות חברות ישראליות רבות הפועלות בברלין, שהמוכרות שבהן הן ברלין אספייר (לשעבר ברלין אסטייט) של עדי קייזמן ואיי.די.או שבשליטת קרן אפולו ומשה דיין. לפי הכללים החדשים, שיפוץ יאפשר לבעלי דירות להעלות את שכר הדירה החודשי בלא יותר מאירו למטר מרובע. תוכניות שיפוץ מקיפות יותר ייאלצו לקבל אישור מיוחד מהעירייה.

כמו כן באופן תיאורטי, מי ששוכר דירה עם חוזה חדש בברלין לא אמור לשלם יותר מהחוזה הישן, או שהמחיר יהיה גבוה רק במקצת. לדוגמה, דירה שמתפנה כאשר הדייר משלם רק חמישה אירו למטר תושכר, מבחינה חוקית, בשישה אירו למטר בלבד. עם זאת, יש לציין כי בשל מצוקת הדירות בברלין, כבר כיום שוכרים רבים מוכנים לשלם מעבר למחיר החוקי על מנת להבטיח שיקבלו את הדירה.

שורת ארגונים ומפלגות פוליטיות כבר הודיעו כי הן מתכוונות לעתור לבית המשפט החוקתי של גרמניה נגד היוזמה, בטענה כי מדובר בהתערבות בשוק החופשי, בחתירה תחת החקיקה הפדרלית ובפגיעה בזכויות בעלי הדירות. עוד בטרם אישור הרפורמה וכצעד מקדים לה, מכרה באחרונה חברת איי.די.או את הפורטפוליו שלה, הכולל אלפי דירות בברלין, לענקית הנדל"ן הגרמנית אדלר, תמורת 708 מיליון אירו, וחברת בת שלה מכרה פורטפוליו של 5,800 דירות בדיור ציבורי לעיריית ברלין עצמה בעבור 920 מיליון אירו.

ברלין. "הרפורמה תחנוק את השכונות שלא נמצאות במרכז" צילום: Pixabay

המרוויחים והמפסידים

עו"ד רוני אבלסקי ממשרד ERM אפשטיין, רוזנבלום, מעוז אומר כי להתערבות השלטונות בשוק הנדל"ן בברלין אין אח ורע: "אין בגרמניה מדינה פדרטיבית נוספת שדוגלת במדיניות רווחה שכזו ומקדמת אותה הלכה למעשה. אפילו משרד הפנים הגרמני, שכגוף פדרלי אין לו סמכות לבטל חוקים של מדינות מחוז, כבר הצהיר כי המגבלות שהוטלו על שוק השכירות בברלין אינן חוקתיות. בנוסף, בין פרסום החוק בתחילת ינואר ליום תחולתו כחודש לאחר מכן לבטח יוגשו נגד החוק עתירות מינהליות מצד גורמים רבים, בטענה שהוא לא חוקתי ופוגע בזכויות קניין".

אבלסקי צופה כי הרפורמה במתכונת שאושרה, אם לא תידחה בבתי המשפט, תפגע קשות במשקיעים הזרים: "המשקיעים הגיעו לברלין בידיעה שזהו שוק נדל"ן צומח, והוא באמת פרח בעשור האחרון, אפילו מעבר לציפיות. כעת הממשלה מקפיאה להם בפתאומיות את השכירות, ולא זו בלבד – אלא שהיא משווה אותה למצב שהיה ב-2013. כלומר, מבחינת הרשויות, מאז 2013 בשוק השכירות מתרחשת השתוללות חסרת רסן שצריך לתקן בדיעבד. זו דרך בטוחה להבריח ולהרחיק משקיעים מהעיר".

בהתייחס למשקיעים הישראלים בברלין אומר אבלסקי כי הנפגעים העיקריים מקרבם הם אותם אלה שהשקיעו ממון רב בשיפוץ הנכסים מתוך מטרה לכסות את העלויות בשכר דירה גבוה. "בנוסף, רבים מהם מינפו את הרכישות בברלין באמצעות משכנתא, ובחישובים שלהם לא האמינו שתהיה הקפאה של שכר הדירה ואפילו הפחתה שלו לסכומים שרווחו לפני שש שנים".

עו"ד רוני אבלסקי. "התערבות השלטונות בשוק הנדל"ן - דרך בטוחה להרחיק משקיעים" צילום: ERM

יצוין שהרגולציה החדשה שנקטה מדינת ברלין נושאת אופי פלילי והפרה שלה תגרור סנקציות עונשיות. סכום הקנס המקסימלי על מפירים יכול להגיע ל-500 אלף אירו. מטבע הדברים, מי שחשוף יותר מכל לפגיעה הן אותן חברות ענק שמשכירות מאות ואלפי דירות ברחבי העיר, כמו אותן חברות ישראליות שהוזכרו לעיל.

היבט משמעותי נוסף של התוכנית הוא היעדר הבחנה בין אזורים נחשקים של העיר לאזורים מרוחקים ונחשלים. "לדעתי, הדבר הזה עלול ליצור הגברה לא הגיונית של הביקוש לדירות באזורים שהם הכי יקרים ומבוקשים בלאו הכי", טוען אבלסקי ומסביר: "עכשיו שוכרים יגידו 'למה שלא נלך לגור במרכז העיר ולשלם כמו בשכונות הפחות טובות?'. כלומר, הרפורמה הזאת ממש תחנוק את השכונות שלא נמצאות במרכז, כי אף אחד לא ירצה לגור בהן".

לדברי אבלסקי, כבר כיום נערכים השחקנים בשוק השכירות הברלינאי למציאות החדשה המתרגשת עליהם: "משכירי דירות רבים שחותמים כיום על חוזים חדשים אמנם נזהרים מהעלאת שכר הדירה מעבר למותר, אבל מכניסים לחוזה סעיף שאומר שאם הרפורמה תבוטל או תרוכך בסופו של דבר – מחיר השכירות יעודכן אוטומטית לסכום הרצוי בעיניהם".