עלות הארכת מחיר למשתכן – 2 מיליארד שקל. ומה התמורה?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הממשלה אישרה בתחילת השבוע את המשך הפעלתה של תוכנית מחיר למשתכן, בכפוף למציאת מקור תקציבי עבורה למחצית השנייה של 2020. כיאה להליך המבוצע על ידי ממשלת מעבר, המוגבלת ביכולתה לשנות סעיפי תקציב, הסעיף הוקרא במהירות והמהלך אושר פה אחד.

התקציב שאושר למימוש ההחלטה היה קטן מאוד, וכבר מצוי בקופת משרד הבינוי והשיכון — 36 מיליון שקל שיוקצו לסבסוד מענקי הפיתוח בפרויקטים. אלא שתקציב זה אינו אלא חלק זעיר בהארכת התוכנית. למעשה, מאז השקתה ב-2015 הממשלה מעולם לא קיימה דיון משמעותי בעלויותיה של מחיר למשתכן.

עיקר העלויות מתבטאות בהפרש בין מחירי השוק של קרקעות המדינה שהוקדשו לפרויקט — לבין המחיר הנמוך שבו שווקו בפועל לקבלנים. מטרת התוכנית היא להעביר את מלוא ההנחה לכיסי המשתכנים. כשמחלקים את הסכום למספר הזוכים בהגרלות, מגיעים לממוצע של 200 אלף שקל הנחה לכל דירה ששווקה במסגרת התוכנית.

מחיר למשתכן בראש העין. "הגדלת הביקוש המלאכותית מנציחה את הבעיות של שוק הדיור" צילום: ליטל גואלמן

אלא שסכומי העתק האלה מחולקים ללא אבחנה וללא בדיקה כלכלית. כמעט כל מי שיכול להוכיח שלא היתה בבעלותו דירה ב–30 השנים האחרונות, זכאי לסכומים העצומים מקופת המדינה כסבסוד לרכישת דירה. היקף הסבסוד תלוי רק בשווי הדירה שמקבל הזכאי במסגרת מבצעי ההגרלה שעורכת המדינה.

במקומות רבים בפריפריה, למשל, ירידת הסבסוד כה רחבה עד שהמדינה הפסיקה למכור דירות במסגרת התוכנית. לעומת זאת, כ-180 זוכי מחיר למשתכן בראשון לציון, לדוגמה, זכו בדירות יוקרה של עד 5 חדרים במחיר מגוחך של 1.5 מיליון שקל, בעוד דירות זהות באותו פרויקט מוצעות כיום על ידי היזמים, קבוצת מור, ב-2.5 מיליון שקל.

על פי קצב ההגרלות והאכלוס – כ-2,000 דירות בחודש, צפויה העלות להגיע בתום 2020 ליותר מ–2 מיליארד שקל נוספים. אם בינתיים תקום ממשלה חדשה היא תוכל להפסיק את התוכנית בתחילת יולי 2020. אולם התוכנית, המבוססת על מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אינה ניתנת לעצירה מיידית. בפועל ימשיכו המכרזים לקרקעות מוזלות להתגלגל לפחות עוד כמה חודשים, ובעקבותיהם הגרלות הזכאים. סכום זה או דומה לו לא הוזכר סביב שולחן הממשלה.

נכונה אבל אחרת

"במקום להפנות משאבים לחיזוק תשתיות, כבישים ומוסדות ציבור, מה שעשתה מחיר למשתכן זה להגדיל את הביקוש באמצעות סבסוד מחירים לזכאים. אפילו משרד התחבורה טוען שלא ניתן לאשר שכונות חדשות ללא פתרונות תחבורה מתאימים – כך אומר השמאי והכלכלן ירון ספקטור, ממבקריה החריפים של מחיר למשתכן. 

לדבריו, "אם אני זוג צעיר ומציעים לי דירה בהנחה של מיליון שקל – יש סיכוי שאני לא אלך על זה? בעצם לקחו אנשים שחיו בשכירות ולא חשבו על קניית דירה, ו'דחפו' אותם לקנות דירה. הגדלת הביקוש המלאכותית הזו רק מנציחה את הבעיות של שוק הדיור ובראשן עליות המחירים. הרי ההחזר החודשי על המשכנתא שהרוכשים הצעירים לקחו יהיה גדול יותר מהשכירות שהם משלמים כיום".

ירון ספקטור. "משה כחלון למעשה עיוות את שוק הנדל"ן" צילום: ישי רונן

ספקטור מוסיף כי "כחלון למעשה עיוות את שוק הנדל"ן למגורים, ופעל הפוך: במקום לנצל סכום עתק של 7 מיליארד שקל כדי להגדיל את היצע הדירות – באמצעות האצת הבנייה, הסרת חסמי תשתית וייעול הכשלים הביורוקרטיים – הוא השתמש בו כדי לתת הנחות על מחירי הקרקע. בעצם, הוא בחר בפתרון הכי קל שהיה לו בארגז הכלים, וניסה להוריד את המחירים בצורה מלאכותית – מה שלא ממש הצליח.

בשבוע שעבר טען מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עדיאל שמרון, כי למרות אובדן ההכנסות בגלל ההנחות שניתנו במחיר למשתכן, לא נרשמה השנה ירידה בהכנסות של רמ"י. לראייתו של ספקטור, מדובר באמירה מקוממת: "יכול להיות שלא היתה ירידה בהכנסות כי היקף מכירת הקרקעות במסגרת התוכנית עלה. אבל מה שהמדינה יכולה היתה לקבל תמורתן ללא סבסוד היה גבוה הרבה יותר".

גם נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, ביקר את ההחלטה להאריך את התוכנית הממשלתית במתכונתה הנוכחית: "ממשלת ישראל חייבת להתעשת ולאמץ תוכנית חלופית שתקבע כי מחיר למשתכן תחול אך ורק בפריפריה. מחיר למשתכן אמנם הצליחה לצנן את שוק הדיור עד כדי עליית מחירים של 2.5% בלבד ב-2019, אך המחיר של הקפאת השוק עלול להיות כבד מאוד, היות שהביקוש הגדול לדירות לא נעלם אלה רק הוקפא לזמן מוגבל".