עו"ד עמנואל יוזוק: תמ"א 38 בראשון לציון חייבת תוכנית אב

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כפי שיודע כל מי שעיין פעם במדורי הנדל"ן, פרויקטים של התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38 רלוונטיים בעיקר לאזור מרכז הארץ. זוהי אחת מחולשותיה של התוכנית ברמה הארצית, אך עבור מי שמחזיק בנכס בתל אביב או באחת מערי גוש דן, מדובר בעובדה משמחת. ואכן לאורך שנותיה של התוכנית, שאושרה לראשונה ב-2004, היא הביאה לכמות עצומה של פרויקטים בערי גוש דן דוגמת רמת גן, הרצליה ורעננה, כשלבסוף אפילו עיריית תל אביב המסויגת אישרה את תוכנית הרובעים והחלה לממש את התוכנית בהיקפים גדולים.

בתוך המהומה לא רבים שמו לב כי דווקא אחת הערים המרכזיות ביותר, שהיא גם העיר הרביעית בגודלה בישראל כיום, נותרה מאחור מבחינת היקפי היישום של תמ"א 38. מדובר כמובן בראשון לציון – שבה אמנם מבוצעים פרויקטי תמ"א, אך ביחס לפוטנציאל הקיים בה מדובר בכמות נמוכה למדי. בניגוד לרמת גן או הרצליה, היא מעולם לא הובילה את טבלאות יישום התמ"א שמפרסמת המדינה אחת לשנה, אף שמספר תושביה גדול משמעותית.

קצת פחות משלוש שנים לפני שהתמ"א מסיימת את תפקידה ומסתלקת מחיינו – כפי שהכריעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה – מעניין לבדוק מדוע לא התרוממה התמ"א בעיר היין, והאם יש סיכוי כלשהו לשינוי עתידי.

"לפי מדיניות יישום תמ"א 38 של עיריית ראשון לציון, מסלול ההריסה והבנייה (תמא 38/2) אינו קיים, ואילו מסלול של עיבוי וחיזוק (חיזוק יסודות ובניית מספר קומות נוספות) ניתן לבצע רק בחלק מהבניינים", מסביר עו"ד עמנואל יוזוק, שותף במשרד יוזוק את מלכין המתמחה בהליכי התחדשות עירונית בכל הארץ, ומוביל מספר גדול של פרויקטים גם בראשון לציון. בין היתר ייצג המשרד את קבוצת רוטשטיין במספר פרויקטים שכבר הגיעו לשלבי אכלוס, וכן בפרויקטים נוספים שכבר בבנייה.  

ראש העיר ראשון לציון, רז קינסטליך. "מבין את מצוקת התמ"א בעירו" צילום: גיא קרן

"עכשיו, עם פרסום הוראות המעבר המגבילות את האפשרות להוציא היתר עבור פרויקטי תמ"א 38 עד אוקטובר 2022, ישנו לחץ גדול מצד בעלי דירות בבניינים משותפים והתחילו משאים ומתנים עם מספר גדול של בניינים", הוא מספר.

אז איך באמת אפשר להסביר את היקפי הבנייה הנמוכים של תמ"א 38 בעיר גדולה כמו ראשל"צ?

"בהרבה בניינים אי-אפשר לבנות חניות בחצר, או שישנו גג רעפים – דבר אשר מכביד ולרוב מסכל את הפרויקט. כמו כן, בבניינים קטנים ניתן להוסיף כמות קטנה של דירות, ולחברות הבנייה זה לא משתלם. במקום שיאפשרו לבצע פרויקטים של הריסה ובנייה בהיקף גדול, ואז כולם ירוויחו, היזמים, הדיירים וגם העירייה – מטילים הרבה מאוד הגבלות שלא מאפשרות לשוק הזה להתפתח".

בעיה נוספת לדבריו, היא מעורבות גדולה מדי של החברה הכלכלית של העירייה בשוק התמ"א המקומי: "החברה מציגה את עצמה כשחקן שפועל לשמור על האינטרסים של הדיירים מול היזם, וגובה עבור השירות הזה הוצאות לא מבוטלות מהקבלנים, ממש כפי שעושה 'קבלן חתימות'. בפועל אין במעורבות שלה הרבה תועלת, ולעתים קרובות היא אף גרמה נזק. בניגוד לפרויקט שמתנהל על פי תנאי השוק ולרוב מגיע לסיומו, ניסיון לכפות על הפרויקט כללים שאינם תואמים את תנאי השוק עלול להוביל לתקיעת הפרויקט, ולצערי זה כבר קרה מספר פעמים".

בנוסף לכך אומר יוזוק, כי על העירייה לגבש בהקדם תוכנית אב להתחדשות עירונית. "מדובר בתוכנית מקיפה שתגדיר במדויק את הזכויות שמגיעות בכל אזור ואזור בעיר, שכל אחד יידע מה מגיע לו. כך לתושבים וליזמים תהיה ודאות. כיום, בכל פעם שמגיעים לעירייה מתחיל דיון מחודש בשאלה כמה זכויות מגיעות. זה לא צריך להיות כך".

איך אתה ממליץ לדיירים שעוד מעוניינים לתפוס את הרכבת של תמ"א 38 לפעול היום?

"ההמלצה הראשונה היא לארגן בהקדם נציגות של הבניין או של המתחם, שתדבר בקול של הבניין, ולאחר מכן לשכור את שירותיו של עורך דין שמנוסה בעבודה בעיר על מנת שיוביל את המהלך. חשוב שעורך הדין לא 'יתגלח' פעם ראשונה על חשבונך, כי במציאות של היום אנחנו בלחץ של זמן, וכל טעות עלולה לעלות בעיכוב שיגרום לכך שהבניין יאחר את רכבת התמ"א".

לפני כשנה נבחר לראשות העיר רז קינסטליך והחליף את דב צור בתפקיד. האם אתה חש בשינוי כלשהו במדיניות העירונית?

"ממה ששמעתי עד כה, גם באמירות פומביות וגם בפגישות שונות, אני מתרשם שראש העיר החדש מבין את המצוקה שבה מצוי הענף בעיר. אני מקווה מאוד שהוא יפעל באופן שיחלץ אותה מהפלונטר שבו היא מצויה וגם ייתן מענה הולם שיאפשר רווחיות בתמ"א של הריסה ובנייה כמו גם פתרון למאות בניינים ברחבי העיר שכיום לא ניתן לבצע בהם חיזוק מסיבות כלכליות או הנדסיות".

עו"ד עמנואל יוזוק. אסור שעורך הדין 'יתגלח' על חשבון הדיירים

בימים אלה מנסבים בעירייה לקדם את תוכנית רצ/5/106 שתאפשר ניוד זכויות מבניינים העוברים מיזמי חיזוק במסגרת תמ"א 38 – אולם לדבריהם הוועדה המחוזית בולמת את היוזמה.

מה דעתך על ניוד זכויות בנייה ממרכז העיר למתחמים חדשים. האם זה עובד?

"הרעיון נשמע טוב מאוד על הנייר – לחזק בניינים ישנים, להוסיף ממ"דים, חניות וכל המשתמע ללא בנייה של דירות חדשות, כאשר היזם יוכל לבנות את אלה במגרש נקי באחת השכונות החדשות. בפועל, עם זאת, מדובר בהליך מורכב עם השלכות רבות ומייגעות, ולמעט קבלני חתימות בעיר שמבטיחים לדיירים חלומות שווא, היזמים הרציניים לא באמת מתעסקים בזה".

גורמים בעיריית ראשון לציון מסרו כי עמדת העירייה היא לאפשר חיזוק מבנים כל עוד התמ"א 38 בתוקף ובהתאם למסמכי המדיניות שפורסמו. לדבריהם, העירייה פועלת להסיר את המגבלות שבתי משפט הטילו על העיר, וכי עד כה ניתנו בעיר כ-200 היתרים של עיבוי בינוי מסוגים שונים, שהוסיפו כ-1,600 יחידות דיור חדשות. הם מוסיפים כי בכל ישיבת ועדה, המתקיימת אחת לשבועיים, נדונות בין שלוש לחמש בקשות להיתרים בפרויקטים של תמ"א 38.