התחדשות בחולון: "לפעמים תוספת של חצי קומה הופכת פרויקט לכלכלי"

בקיץ האחרון החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון על אישורה להפקדה של ח-619 – תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית, המבקשת לייצר ודאות תכנונית ולפזר את הערפל בקרב השחקנים הפועלים בתחום.

במוקד התוכנית, ששמה לעצמה ליעד "לעודד את התחדשות המרקם הוותיק ולאפשר מגוון מסלולים להתחדשות המבנים בעיר באופן אחראי ומבוקר", ניתן דגש לשני נושאים עיקריים: הגדרת מוקדים עירונים – מתחמים לקידום תוכניות מפורטות אשר יאושרו בסמכות הוועדה המקומית; וקביעת הנחיות ברורות למיזמי תמ"א 38, תוך תיעדוף פרויקטים במסלול הריסה ובנייה על פני פרויקטים במסלול חיזוק ותוספת במרבית אזורי העיר.

מימושה של התוכנית עתיד להתבצע בהדרגה, והיא כוללת בתוכה מערכת פיקוח ומעקב שתיבחן מעת לעת. בעירייה כבר מגדירים את התוכנית כ"חדשנית ופורצת דרך, שכן היא אינה עוסקת רק בתוספת זכויות למבני מגורים כי אם קובעת הנחיות והוראות להגדלת השטחים הציבוריים, המבונים והפתוחים, כמענה לתוספת יחידות הדיור הצפויות. מטרתן של הוראות אלה לשמור על איכות החיים העירונית לצד הגידול באוכלוסייה, וכן לחזק ולהרחיב את המרחב הציבורי. התוכנית מתווה באופן ברור וודאי את אופיים של הרחובות העירוניים, שכונות המגורים ומערך השטחים הציבוריים בכללותו".

נתונים: עיריית חולון

לצד קידומה של תוכנית ח-619, תנופת ההתחדשות העירונית על נגזרותיה השונות מורגשת בחולון היטב. על פי נתוני העירייה המקומית במהלך 2019 אושרו למעלה מ-25 פרויקטים וכ-500 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית. בקשות נוספות מהשנה החולפת נמצאות בתהליך הוצאת היתר.

כמו כן ביוזמת העירייה מגובשות ברחבי חולון מגוון תוכניות להתחדשות עירונית, ובהן זו המתמקדת ברחוב סוקולוב עם תוספות של כ-2,000 יחידות דיור, ותוכנית האב לכיכר בארי עם תוספת מתוכננת של כ-500 יחידות דיור. בנוסף, וכחלק משיתוף הפעולה עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלפי יחידות דיור עתידות להתרומם בתוכניות המתאר לשכונות ג'סי כהן ותל גיבורים, ובחידוש מתחמי יוספטל וחצב, שדרות קוגל ומשה דיין.

אף על פי שחולון היא מהערים הפעילות בכל הקשור לפרויקטים במסגרת תמ"א 38, בעירייה לא מוטרדים במיוחד מהחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה בדבר גניזת התוכנית ב-2022. "אם לא תהיה תמ"א 38, נדע לתכנן תוכנית עירונית שתחליף אותה", הסביר ראש העיר, מוטי ששון ל"כלכליסט", "בתוכנית שכזו אנחנו נשים דגש על המרחב הציבורי התומך בתושבי העיר, ונספק להם את המענה הנדרש".

ביקושים גבוהים

"בשנה האחרונה תחום ההתחדשות העירונית חולון עשה עוד צעד חשוב קדימה", קובע אילן טויזר, הבעלים של חברת אילנות התחדשות עירונית, הפועלת בין היתר בחולון. "בעיר שנוסדה בראשית שנות ה-40 קיימים מבנים ישנים רבים הזקוקים למתיחת פנים ולחיזוק מפני רעידות אדמה. מכיוון שעיריית חולון מעודדת התחדשות, כל התחום זוכה לרוח גבית. המשמעות היא שקיימת עשייה נרחבת בשטח, ושההתנהלות של היזמים מול הגורמים המקצועיים, ובהם מינהל תכנון והנדסה ומינהלת ההתחדשות העירונית, היא יעילה ורציפה. אנו מזהים אוזן קשבת ורצון לסייע ולמנוע סחבת ביורוקרטית - ולעניין הזה יש מבחינתנו חשיבות גדולה".

ההגעה של אילנות לחולון, היא לא מהלך מקרי. "אנחנו מאמינים בעיר הזו, הפוטנציאל כאן גדול", מדגיש טויזר. "חולון מבצעת קפיצת מדרגה בתחומים רבים. קיימת השקעה בחינוך, בתרבות, בנראות של העיר וכך גם בהתחדשות העירונית".

ראש העיר חולון, מוטי ששון. "דגש על המרחב הציבורי התומך בתושבי העיר"

באשר לתוכנית ח-619 אומר טויזר כי "מדובר בתוכנית חשובה השואפת לעשות סדר בתחום ולקבוע גבולות גזרה ברורים. יש בהחלט רצון למנף את ההתחדשות העירונית. עם זאת, כדי להרחיב את הפעילות עוד יותר, ולנתב פרויקטים למסלול הריסה ובנייה על פני מסלול חיזוק ותוספת, בהתאם לחזון העירייה, הייתי מציע למקבלי ההחלטות לשקול בדיקה פרטנית של פרויקטים גבוליים והענקת הקלות ליזמים בהתאם. מספיקה תוספת של חצי קומה או כמה דירות בכדי להפוך פרויקט שאינו כלכלי לפרויקט רווחי. לא מדובר באופן גורף על כלל המיזמים של תמ"א 38 בעיר, אלא בחינה של פרויקטים נקודתיים, ובהתאם לכך גם קבלת החלטה האם הם ראויים או לא ראויים להגדלת הזכויות. נכון להיום הזכויות גבוליות, ובמציאות שכזו למיזמים רבים פשוט אין זכות קיום וחבל, כולם מפסידים מכך".

כמי שמקדם מיזמי תמ"א 38, סבור טויזר כי "ההחלטה לסיים את התוכנית היא מוטעית. המהות של תמ"א 38 היא בראש ובראשונה למגן בפני רעידות אדמה. כאשר מביאים בחשבון שמיליוני אזרחים בישראל, בפריפריה ובמרכז, מתגוררים במבנים ישנים ללא ממ"ד, אסור למדינה להתמהמה. אני מסכים שהתחדשות עירונית מתחמית צריכה לעמוד בראש סולם העדיפויות, אבל חשוב לזכור שמדובר בתהליכים שלוקחים שנים על גבי שנים, ובגלל מורכבותם לא תמיד יוצאים אל הפועל. מעבר לזה, אסור לשכוח גם את אותם אזרחים המתגוררים בבניין בודד שאינו יכול להיכלל בתוכנית פינוי-בינוי, וראויים אף הם למיגון וביטחון, כמו גם לזכות לחדש את דירתם ולשפר את איכות חייהם".

בנוף ההתחדשות העירונית בחולון, אילנות התחדשות עירונית, היא אחת החברות העסוקות. ברזומה: שני פרויקטים, האחד ברחוב ברץ והשני ברחוב זמנהוף, שכבר הושלמו ואוכלסו, בעוד פרויקט נוסף של החברה ברחוב פייר קניג כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים.

אילן טויזר. "להתחדשות העירונית בחולון פוטנציאל גדול" צילום: משה לינדנבאום

ארבעה מיזמים נוספים של החברה בחולון נמצאים כעת בהליכי תכנון. כך, ברחוב אליעזר יפה שני בניינים סמוכים בני 3 קומות עתידים להשתדרג ל-5.5 קומות. תמהיל דומה צפוי בפרויקט הכולל זוג בניינים ברחוב ארגוב. ברחוב תרצ"ו בעיר, מתוכנן פרויקט הריסה ובנייה כשבמקום מבנה ישן עם 6 יחידות דיור, יוקם בניין בוטיק מודרני ובו כ-20 דירות; ואילו ברחוב זמנהוף מקדמת אילנות מיזם נוסף.

"הביקושים לפיתוח גבוהים", מסכם ראש העיר ששון. "כאשר ההתמודדות המרכזית שלנו היא ביצירת האיזון בין הצורך במענה לגידול באוכלוסייה לבין שמירה על איכות החיים וצורכי העיר. בנייתן של יחידות הדיור תלוי כמובן גם בפיתוח התשתיות על ידי המדינה, בדגש על הסעת המונים, תקצוב מבני ציבור וכדומה".