מהפכה בשוק הערבויות לדיור? "צפויה הוזלה של עשרות אלפי שקלים"

בשיתוף זירת הנדל"ן

תכונה רבה נרשמה השבוע בגופים המלווים ומממנים בענף הנדל"ן בעקבות הפרסום ב"כלכליסט" שלפיו משרד הבינוי והשיכון בוחן אפשרות לחזק את התחרות בשוק נותני הערבויות לצורכי דיור, במטרה להוזיל את העמלות ואת עלויות המימון.

בשבוע שעבר פירסם המשרד בקשה (RFI) לקבל מבתי השקעות, משרדי עורכי דין וגופים נוספים המלצות על הענקת בטוחות לרוכשי דירות חדשות, כדי לבחון אפשרות שהם יקימו חברות נאמנות שיהיו ערבות לכספי הרוכשים – ויתחרו בבנקים.

על פי המודל המוצע, הקרקע והדירות החדשות ישועבדו לחברות הנאמנות, ובמקרה שחברת הבנייה נקלעת לקשיים כספיים ולהליך של פירוק, חברת הנאמנות תוכל למכור את הפרויקט ולהחזיר לרוכשים את כספם, ולחילופין לפעול להשלמת הפרויקט באמצעות חברת בנייה אחרת. האפשרות להציע בטוחה כזו כבר קיימת בחוק מכר דירות, אך היא מעולם לא יושמה.

החוק, שעודכן ב-2008 בעקבות קריסת חברת הבנייה חפציבה, מחייב חברות בנייה לספק ללקוחותיהן אחת מארבע בטוחות: ערבות בנקאית; ביטוח; רישום הערת אזהרה, שאמורה להבטיח את זכויות הרוכשים בקרקע; או שיעבוד הזכויות בקרקע לחברת נאמנות.

בנימין דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון צילום: דנה קופל

כיום, על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, ב-86% מעסקות המכר הרוכשים מקבלים ערבות בנקאית, ו-14% מקבלים בטוחות באמצעות הערת אזהרה. במסגרת המנגנון של הערת אזהרה חברת הבנייה רושמת הערה בטאבו שמקנה לרוכשים זכויות בקרקע ואינה מאפשרת למכור אותה לגורם אחר. במקרה כזה, אם חברת הבנייה קורסת, לרוכשים נשמרות הזכויות בקרקע והם יכולים למכור אותה; לחילופין הם יכולים להתאגד ולגייס חברת בנייה חדשה להשלמת הפרויקט.

אלא שתקדים משפטי שאירע בשנה שעברה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרתו בוטלה הערת אזהרה שנרשמה לטובת רוכשים בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן שלא הגיע לכדי סיום, הבהיר כי מנגנון זה אינו בטוח מספיק. לכן במשרד הבינוי והשיכון, החלו לחפש לו תחליף, באופן שיאפשר לחברות הבנייה לספק בטוחות אחרות על פי חוק מכר.

ערבים זה לזה

על פי הערכות, ענף הערבויות לדיור מייצר מדי שנה הכנסה של מאות מיליוני שקלים לבנקים. עבור הערבות הבנקים גובים עמלה של 0.7% בשנה משווי הדירה, וכן מאות שקלים מכל תשלום שמבצע רוכש הדירה עם התקדמות הפרויקט. על פי הלמ"ס, 30-25 אלף דירות חדשות נמכרות בשנה, ומחיר דירה ממוצעת הוא כ־1.5 מיליון שקל, כך שסכום העמלות שנגבות מדי שנה הוא כ-400 מיליון שקל. בתי השקעות שיציעו חלופה לערבות יוכלו להוזיל את העמלות, ובאותה הזדמנות להציע מימון.

נכון להיום, רובן המכריע של עסקות המכר נתמכות כאמור בערבות בנקאית, כשמרבית הבנקים מציעים לחברות הבנייה עסקת חבילה כפולה, הכוללת ליווי וערבות. בעקבות הצעדים האחרונים במשרד הבינוי והשיכון מקווים כי גופים פיננסיים כגון בתי השקעות יחלו להתחרות בבנקים, הן בכל הקשור לבטוחות לרוכשי הדירות והן בהיבט הליווי הבנקאי עד להשלמת הפרויקט.

"תחום הערבויות לדיור עדיין מאופיין בשליטה של הבנקים וזאת למרות העובדה שיותר ויותר חברות ביטוח החלו להנפיק ערבויות חוק מכר", אומרת אסתי פרידמן, שותפה מנהלת בקרן יסודות, שבעברה אף הקימה את מערך האשראי החוץ-בנקאי הראשון בארץ, בחברת כלל ביטוח. לדבריה, "בשל היעדר האלטרנטיבה, רוב רוכשי הדירות סומכים את ידם על ערבויות שנותנים גופים גדולים כמו הבנקים וחברות הביטוח".

פרידמן מוסיפה כי "מחירי הדיור שמאמירים פה כבר יותר מעשור הם תוצאה של גורמים רבים, ובכל אחד מהם המדינה כבר ניסתה לטפל בדרכים שונות – בקביעת יעדי תכנון של דירות חדשות ובהגדלת ההיצע בשוק; בסבסוד של קרקעות ליזמים וחברות בנייה; ובהגדלת המיסוי על בעלי דירות מרובות. נושא הערבויות הוא כמובן עוד נדבך ביוקר הדיור שהציבור נדרש לשאת בו".

מייסדי קרן יסודות: יעקב סיסו (מימין), אסתי פרידמן ודוד ברוך צילום: ניר סלקמן

קרן יסודות, שמנוהלת על ידי פרידמן לצד שני שותפיה, יעקב סיסו ודוד ברוך, מממנת מיזמי בנייה בשיתוף פעולה עם חברות ביטוח המנפיקות פוליסות ערבות חוק מכר כבר מראשית הקמתה בסוף 2014. עם זאת לפרידמן אין ספק כי הגדלת התחרות בתחום הערבויות תביא לירידה בעמלת הערבות: "ברגע שתהיה תחרות אמיתית לבנקים מצד גופים נוספים שיקימו חברות נאמנות ויבטחו פרויקטים, הדבר יביא להוזלה משמעותית, של עד עשרות אלפי שקלים, בעלויות המימון של פרויקטים".

בנימין דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אמר בעקבות הפרסום כי "כבר 46 שנים שחוק המכר מאפשר לספק לרוכשי דירות סוג מצומצם מאד של ערבויות, כאשר לרוב הדבר נעשה באמצעות ליווי בנקאי, ביטוחי או הערות אזהרה. פנייה זו לציבור נעשית על מנת שנוכל ללמוד כיצד להביא לשולחן אפשרות נוספת אשר תהווה אלטרנטיבה לשיטות הנהוגות כיום".

לדברי עו"ד אלעזר במברגר, היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון, "היום כל קבלן גדול מלווה על ידי בנק. הייתי רוצה לראות כמה שיותר גורמים פיננסיים אחרים. בסוף אפשר לצפות שהתחרות תעשה טוב למחיר הדיור, כי עלויות המימון כבדות".