פעלולי המינוף של המשקיעים הישראלים בארה"ב

הכסף הישראלי עוזב את ישראל, ממיר עצמו לדולרים ונוחת מעבר לים – זו המגמה שכל גורם הבקיא בשוק הנדל"ן יכול להעיד שמתרחשת בשנים האחרונות. סיבות לכך לא חסר: צעדי הממשלה להדרת המשקיעים משוק הנדל"ן המקומי – ובראשם העלאת מס הרכישה, הן על דירות מגורים והן על נדל"ן מסחרי; ביטול הפטור ממס שבח; הניסיון שכשל (בינתיים) למסות בעלי שלוש דירות ויותר; וזו רק רשימה חלקית.

גם מגבלות בנק ישראל בכל הנוגע לשיעור המימון הפכו את משימת רכישת הנדל"ן בישראל לקשה משמעותית בהשוואה לעבר, ותרמו לנדידת המשקיעים לחו"ל. בין היעדים הבולטים מככבות ערים גדולות במזרח אירופה ובקצה המערבי שלה דוגמת ורשה, קראקוב, בודפשט, מדריד וליסבון.

יעד אטרקטיבי נוסף שמושך אליו לא פחות ישראלים הוא שוק הנדל"ן אדיר המימדים בארה"ב – ארץ של אפשרויות בלתי-מוגבלות, גם בהיבט הנדלני, כך מסתבר.

 

"התשואות בישראל על מגורים נמוכות מאוד בהשוואה לעולם. אם על דירת מגורים בישראל אפשר לעשות עד 3% תשואה, אולי 4% בפריפריה, ובמסחרי עד 7%, הרי שבשאר העולם ההזדמנויות קורצות הרבה יותר", אומר יריב פז, מבעלי פז גרופ, המלווה משקיעים ברכישת נדל"ן בארה"ב. לדבריו, בשוק האמריקאי ניתן להשיג תשואות הגבוהות פי שניים או יותר מאשר בארץ, בעוד הרגולציה ידידותית למדי: "אין מס רכישה או מס על 'דירות מרובות', והמשקיעים לא מכונים על ידי הממשלה 'אויבי הציבור'".

 

אוהיו סיטי. "קשה לחשוב על תרחיש שבו המחירים יפסיקו לעלות בעתיד הקרוב" צילום: Graham Veysey

פז מוסיף כי התשואות בחו"ל מושפעות לא רק מדמי השכירות שניתן לקבל בכל אחד מהשווקים אלא גם ממחירי הנכסים: "מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד בהשוואה לחו"ל, כך שמלכתחילה על כל השקעה ניתן לקבל פחות בחזרה. בהקשר הזה צריך לזכור שהדולר נמצא היום בשפל אחרי שנתיים של ירידות רצופות – באזור ה-3.45 שקל לדולר – כך שכיום בארה"ב ניתן לקנות בית בעלות של חניה בתל אביב. כל מי שמתמצא בשערי המטבעות בעולם יודע לומר גם שהדולר הוא מטבע תנודתי, וקרוב לוודאי שבמוקדם או במאוחר הוא ישוב להתחזק. כך שעל פניו, כרגע מדובר בהזדמנות".

פז לא מתכחש לבעייתיות מבחינת המשק הישראלי במציאות הקיימת. "כסף שנוצר כאן בארץ לא עושה סיבוב וחוזר לכלכלה הישראלית אלא יוצא החוצה. לא זו בלבד שאנשים משקיעים בחו"ל את הכסף שיש להם – הם משקיעים שם את הכסף שאין להם". הוא מסביר: "הבנקים האמריקאים לא מעניקים כיום מימון למשקיעים זרים. לכן האחרונים, או לפחות המתוחכמים שבהם, לוקחים בבנקים בארץ 200-150 אלף שקל כ"הלוואה לכל מטרה", תוך שהם מנצלים את הריביות הנמוכות כאן – וממנפים אותם לרכישת בית בארה"ב".

יריב פז. "בארה"ב המשקיעים לא מכונים 'אויבי הציבור'"

לא עוצרים בווגאס

פז גרופ פועלת בעיקר במרכזים העירוניים הגדולים בארה"ב. לדברי פז, מדובר בשווקים שעדיין מתאוששים מהמשבר הכלכלי העולמי. "זה לא פלורידה, מנהטן או פאלו אלטו, ששם המחירים כבר הדביקו את אלה שהיו לפני הקריסה ויש מי שסבור שנוצרה שם שוב בועה.

"בערים כמו רוצ'סטר, ניו יורק או קליבלנד, אוהיו, קשה לחשוב על תרחיש שבו המחירים יפסיקו לעלות בעתיד הקרוב. שוק הנדל"ן בארה"ב מושפע כמובן גם מהכלכלה בכלל, וזו צומחת ונוספים בה מקומות עבודה. על אף הסיכון שבהשקעה מעבר לים, ברור לי למה האופציה הזאת מושכת עוד ועוד ישראלים".