מושלין-סימון ממשרד MASA לוקחים את האדריכלות למקום חדש

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 עבודת האדריכל, במיוחד בכל הקשור במיזמי התחדשות עירונית, נתפסת לא פעם כחתיכה בודדת בפאזל רב חלקים. אלא שהמציאות בשוק הנדל"ן הכתיבה בשנים האחרונות שינוי גישה מהותי, שבמסגרתו האדריכל נוטל על עצמו תחומי אחריות נרחבים יותר, מעבר להיבט התכנוני. אלה כוללים בין השאר מעורבות בהחלטות התקציביות, ניהול לוחות הזמנים והאינטראקציה מול ציבור הדיירים, ואפילו פיקוח ובקרה על הבנייה.

שלא כמו בישראל, בשאר העולם השילוב בין אדריכלות לניהול מיזמי בנייה מיושם בהצלחה כבר שנים רבות. מי שאחראי על הבאת המודל לארץ הם האדריכלים ובני הזוג הילה סימון ואיל מושלין, הבעלים של משרד האדריכלים MASA.

למודל המשולב נחשף מושלין במהלך עבודתו בספרד. "לפי המודל הזה האדריכל הוא המנצח, ולא עוד כלי בתזמורת", הוא אומר. "יש הבדל עצום בין אדריכל שתפקידו לתכנן ולנהל את הפרויקט תחת קורת גג אחת, לבין ביזור התהליך בין מתכנן למנהל הפרויקט. כשמסתכלים על שוק הבנייה בארץ מבחינים מיד בכשל הבולט, כשלתכנן בניין לוקח זמן רב יותר מאשר לבנות אותו. זה הרי אבסורד. בעצם, אנחנו חווים משבר תכנון ולא משבר דיור. במקום לקטר על הסחבת הביורוקרטית ולהפנות את האש לעבר הרשויות, הבנו שהגיע הזמן לעבור למודל עבודה שילובי".

"לאורך השנים שמנו לב לסרבול שמאפיין רבים ממיזמי הבנייה בארץ", מוסיפה סימון, הצלע השנייה במשרד MASA. "ככל שירדנו ברזולוציות הבנו שפיזור הסמכויות בין כמות רבה מדי של גורמים, שלא פעם לא ממש מסונכרנים זה עם זה, הוא מתכון לבעיות. בשילוב בין אדריכל למנהל הפרויקט מתרחשים שני דברים מרכזיים: התיאום בין הממשקים השונים מתרחש באופן מיידי, יעיל וענייני, וגיבוש הפתרונות הטכניים בא לידי ביטוי עוד בשלבי התכנון הראשונים. בדרך הזו ניתן לנטרל כבר בראשית הדרך מוקשים שעלולים לצוץ בהמשכה, ולצד זאת לעמוד בהגדרות שהצבנו לעצמנו בתחילת הדרך.

הריסת מבנה בפינוי-בינוי. "לתכנן בניין לוקח יותר זמן מלבנות אותו". צילום: אוראל כהן

המודל השילובי

המודל השילובי של MASA מתייחס לחמישה גורמים קריטיים להצלחת הפרויקט:

• ניתוח מוקדם של הפרויקט – ניתוח מקיף ויסודי בנוגע לפוטנציאל הקיים במיזם, תוך התייחסות למסגרת התקציב הנדרשת ולוחות הזמנים הצפויים. כאן תפקיד האדריכלים הוא גם להתריע מפני בעיות הנדסיות בעלות משמעויות תקציביות הצפויות במיזם.

• תכנון מותאם לצורכי כל דייר – קיום דיאלוג הדוק מול בעלי הדירות ויצירת הליך שקוף, קשוב וסבלני. הרציונל: לשים את הדיירים הוותיקים במרכז, ו"לתפור" את הדירה החדשה עד כמה שניתן למידותיהם.

• ייעול תהליכי רישוי – תכנון איכותי ללא פשרות, איתור כשלים וחסמים תוך דיאלוג רציף וניהול לו"ז קפדני מול צוות המתכננים ושאר הגורמים בפרויקט – כל אלה מביאים לקיצור משמעותי בהליכי הרישוי.

• תכנון לביצוע מקושר תקציב – בשלבי התכנון המפורט נעשית בקרה תקציבית על ההחלטות המשמעותיות בפרויקט, בהן לגבי השלד, המעטפת ואילוצי תכנון נוספים. שלב זה מתרחש במקביל לסיום הליך הרישוי, ובמסגרתו מתקבלות החלטות משמעותיות הנוגעות ללוחות זמנים ותקציבי ביצוע. הצוות עורך את המפרט הטכני המיוחד לפרויקט שמהווה נדבך מרכזי ממסמכי הביצוע שלהם הקבלן יהיה מחויב.

• ניהול הביצוע – המשרד מרכז את מכרז קבלני הביצוע, ומנהל מול הקבלנים משא ומתן עד לתחילת הבנייה. בנוסף, במהלך עבודות הבנייה מתקיים פיקוח הנדסי יומיומי באתר הבנייה. המעורבות הזאת מזרזת תהליכי קבלת החלטות בזמן אמת, ומבטיחה בקרת איכות קפדנית.

MASA פועלת באמצעות נבחרת של אדריכלים ואנשי מקצוע מתחומים משלימים: "הכל מתבצע IN HOUSE, עם צוות שמלווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו – בלי רעשי רקע ובלי גורמים מתווכים", מרחיבה סימון. "כך לא רק התקשורת שוטפת אלא גם המחויבות מצד כל הגורמים לפרויקט גדלה, זמני התגובה מתקצרים והפתרון לבעיות שעולות הוא מקיף ומיידי".

הפרויקט מרחוב מזא"ה

עד כמה משמעותי המודל השילובי בהתנעת מיזמי התחדשות עירונית, ניתן לראות בפרויקט ברחוב מזא"ה בתל אביב. "בבניין שלנו כבר ניסו בעבר לקדם תמ"א 38, ללא הצלחה", מספר אסף באבו, מדיירי הבניין. "כשהילה ואיל נכנסו לתמונה הדברים השתנו. הם ישבו עם בעלי הדירות ביחד ולחוד, שמעו על הרצונות והצרכים ונתנו לכך ביטוי בתכנון הפרויקט. אצלי בדירה למשל הם גיבשו פתרון יצירתי כך שלא אצטרך לוותר על החלון בחדר השינה, ואילו לדיירים דתיים בבניין הם סיפקו מענה שיאפשר בניית סוכה. מעבר לזה, המשרד לקח על עצמו את קידום התהליך וחסך מאיתנו את כל ההתעסקות הביורוקרטית".

"בלא מעט פרויקטים של פינוי-פינוי, יש איזושהי נוסחה שחוזרת על עצמה של תכנון בניין אחד ושכפול התוכנית כמעט במלואה לבניינים הסמוכים", מרחיבה סימון. "לפי המודל שלנו, כל בניין הוא סיפור בפני עצמו, עם צרכים שונים ומורכבות שונה. אנחנו שואבים השראה ממה שקורה היום בעולם, דוגמת משרד big המוביל, שכל פרויקט שלו מונחה תפישה ששמה במרכז את הדיירים ומגיעה מתוך רצון לייצר קהילתיות".

פרויקט תמ"א 38 ברחוב רות בתל אביב שמלווה משרד MASA. פתרונות יצירתיים לדיירים הדמיה: גילי קסלמן

זווית היזם

כיום כבר רואים את ניצני המגמה בענף הבנייה המקומי, הנחשב לשמרני באופן יחסי, כשעוד ועוד יזמים וחברות קבלניות מאמצים את המודל השילובי. "העבודה בצמידות לאדריכלים המספקים מעטפת מלאה מסייעת לייצר פרויקט מדויק יותר, כזה שמתבצע בהתאם לחזון התכנוני", מסביר היזם אדם אלון, הבעלים של חברת אדם אלון בע"מ, אותו מלווים סימון ומושלין בכמה פרויקטים.

"אני בהחלט שותף לגישה שתפקיד האדריכל לא מצטמצם רק למישור התכנוני אלא נדרש בכל הצמתים המרכזיים של הפרויקט, כולל בקשר מול בעלי הדירות. כשאדם פרטי בונה או משפץ בית, האדריכל הוא חלק בלתי-נפרד מהתהליך, מראשיתו ועד סופו, וכך לדעתי צריך להיות גם במיזמי התחדשות עירונית. צריך לזכור שהשיח שם לא מתמקד רק בענייני התמורה. מטרתו גם להסביר לבעלי הדירות מה הרציונל שהוביל את תכנון הפרויקט על נגזרותיו השונות. באופן הזה יש מענה הולם למצוקות שמעלים הדיירים, והדבר בא לידי ביטוי בתכנון".

גילי מורן, יו"ר קבוצת רוביןגרופ, המתמחה בייזום, ביצוע ושיווק מיזמים בתחום הבנייה למגורים, מסכים עם הדברים: "שיתוף האדריכלים לכל אורך חיי הפרויקט מקשר בין הדיסציפלינות השונות, מפרה ומעשיר את התהליך. האפקט הזה בא לידי ביטוי לא רק בשלב התכנוני אלא גם בשלב הביצועי. בפרויקטים שלנו הילה (סימון, ר"נ) היא זו המתנהלת מול בעלי הדירות, כולל שיתוף נציגות מטעמם בישיבות התכנון. זו הדרך לפזר את החששות שבאופן טבעי מלווים את בעלי הדירות לקראת פרויקטים כאלה, וכך לרתום אותם לתהליך".

הילה סימון (מימין), ואיל מושלין. "אין בישראל משבר דיור – יש משבר תכנון" צילום: איציק ראובן

מושלין מתייחס גם לעתידה המסתמן של ההתחדשות העירונית, הטומן בחובו נטייה של גופי התכנון לפרויקטים של התחדשות עירונית מתחמית: "ככל שהמיזם גדול ומורכב יותר, כך נדרש ייעול של התכנון, הביצוע והבקר התקציבית. לכן ברור שגם כאן עולה הצורך באדריכל בעל סמכויות נרחבות יותר ממה שהורגלנו בו עד היום. בסופו של דבר אנחנו מנסים ליצור אופטימיזציה של איכות, זמן וכסף – משולש זהב שהוא אבן דרך לכל פרויקט בנייה".

MASA – מושלין-סימון אדריכלות וניהול

מייסדים ומנהלים: האדריכלים הילה סימון ואיל מושלין

שנת הקמה: 2013

משרדים: תל אביב

מומחיות: תכנון אדריכלי שילובי למגורים, בנייה מרקמית, התחדשות עירונית ובניינים לשימור; ניהול ופיקוח על פרויקטים תחת קורת גג אחת

מיזמי ניהול ואדריכלות בהתחדשות עירונית: כמה עשרות - בגוש דן, בשפלה ובשרון